Дата принятия: 02 декабря 2019г.
Номер документа: 3а-152/2019
АМУРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 декабря 2019 года Дело N 3а-152/2019
Амурский областной суд в составе:
председательствующего судьи Михайленко В.Г.,
при секретаре Китаеве И.В.,
с участием представителя Хань Х. - Иванова А.П., представителя Правительства Амурской области Степаненко И.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Хань Х. о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером <номер>, находящегося в муниципальной собственности, общей площадью 11285 кв.м., категории земель - земли населенных пунктов, видом разрешенного использования - для строительной промышленности, предпринимательства, расположенного в северном планировочном районе г. Благовещенска Амурской области,
УСТАНОВИЛ:
Хань Х. обратилась в Амурский областной суд с данным административным исковым заявлением, в обоснование требований указав, что она является собственником объекта недвижимости - подкрановой эстакады, расположенной на земельном участке с кадастровым номером <номер>, находящемся в муниципальной собственности. В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ она обладает исключительным правом на приобретение данного земельного участка в аренду. Постановлением администрации города Благовещенска от 26 июля 2018 года N 2298 утверждена схема расположения земельного участка, а также предварительно согласовано предоставление ей данного земельного участка на праве аренды. Вместе с тем договор аренды земельного участка с арендодателем - Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска она не заключала по причине наличия разногласий по некоторым условиям договора, в том числе в части размера арендной платы, который исчислен исходя из кадастровой стоимости земельного участка на основании постановления Законодательного Собрания Амурской области от 26.09.2008 г. N 7/534 "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Амурской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена" и решения Благовещенской городской Думы от 29.09.2005 г. N 4/32 "Об утверждении Положения о земельном налоге на территории города Благовещенска". Согласно сведениям из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка определена 16 августа 2018 года в размере 96133755 рублей 20 копеек. Полагает, что кадастровая стоимость является завышенной, так как рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 16 августа 2018 года составляет 14828000 рублей, что следует из отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 12 сентября 2019 года N 469-19н, выполненного ООО "Амурский экспертный центр". Несоответствие размера кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 16 августа 2018 года, нарушает ее права и законные интересы, поскольку определяет размер арендной платы, исчисленной арендодателем на основании кадастровой стоимости, в большем размере. Кроме того, в производстве Благовещенского городского суда находится исковое заявление Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска подано исковое о взыскании с нее (Хань Х.) неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером <номер> в отсутствие заключенного договора аренды.
С учетом изложенного просит суд пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер>, находящегося в муниципальной собственности, общей площадью 11285 кв.м., категории земель - земли населенных пунктов, видом разрешенного использования - для строительной промышленности, предпринимательства, расположенного в северном планировочном районе г. Благовещенска Амурской области, и установить кадастровую стоимость данного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 16 августа 2018 года в размере 14828000 рублей. Ходатайствует о рассмотрении дела без ее участия.
В письменном отзыве представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области Кантамирова О.Н. указывает, что в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки. Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в результате массовой оценки недвижимости. При этом под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости. В 2013 году Правительством Амурской области были проведены работы по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости на территории Амурской области. Постановлением Правительства Амурской области от 5.11.2013 г. N 537 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Амурской области по состоянию на 1 января 2013 года. Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости были внесены в государственный кадастр недвижимости. Согласно ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обязательным условием для обращения в суд с требованием установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является представление отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленного профессиональным оценщиком, а также, для юридических лиц, соблюдение досудебного порядка урегулирования спора в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Отчет должен быть подготовлен на дату определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Указанные условия административным истцом соблюдены.
На основании изложенного просит разрешить требования административного иска исходя из фактических обстоятельств дела и правовой оценки представленных в материалах дела доказательств, ходатайствует о рассмотрении дела без участия представителя Управления Росреестра по Амурской области.
В письменном отзыве представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Амурской области Августова Е.В. указывает, что земельный участок с кадастровым номером <номер> был учтен в государственном кадастре недвижимости 15 августа 2018 года на основании заявления Хань Х. N 28-0-1-87/3502/2018-1820. В соответствии со ст. 24.13 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в едином государственном кадастре недвижимости по состоянию формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. Земельный участок с кадастровым номером <номер> не вошел в перечень объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых утверждена постановлением Правительства Амурской области от 5.11.2013 г. N 537, поскольку перечни объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, формировались по состоянию на 1 января 2013 года, при этом спорный земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет только 15 августа 2018 года, то есть за пределами срока предоставления сведений об учтенных в ГКН объектах недвижимости. При включении сведений о земельном участке с кадастровым номером <номер> в государственный кадастр недвижимости его кадастровая стоимость была определена в порядке, предусмотренном Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 г. N 222, на основании средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов населенных пунктов Амурской области по состоянию на 1 января 2013 года, утвержденных постановлением Правительства Амурской области от 5.11.2013 г. N 537. Согласно Приложению N 2 к постановлению Правительства Амурской области от 5.11.2013 г. N 537 среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования (для объекта гаражного назначения) для кадастрового квартала <номер> составляет 8518.72 руб./кв.м., в связи с чем кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер> составила 96133755 рублей 20 копеек. Таким образом, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Амурской области для внесения сведений о кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости использовало удельные показатели, утвержденные Постановлением Правительства Амурской области 5.11.2013г. N 537 "Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Амурской области", арифметических ошибок при расчете кадастровой стоимости допущено не было. В соответствии с ч. 2 ст. 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" орган регистрации прав в течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости осуществляет их внесение в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. С учетом данной нормы законодательства об оценочной деятельности, орган регистрации прав обеспечивает только внесение сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости в ЕГРН, после проведения государственной кадастровой оценки и утверждения кадастровой стоимости.
С учетом изложенного просит разрешить административные исковые требования на основании правовой оценки представленных в материалах дела доказательств, в том числе отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в части его соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки. Ходатайствует о рассмотрении дела без участия представителя ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Амурской области.
В письменных возражениях представитель Министерства имущественных отношений Амурской области Степаненко И.Н., действующая в интересах Правительства Амурской области на основании распоряжения губернатора Амурской области от 18 декабря 2014 года N 311-р, указывает, что в обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет N 469/19н от 12.09.2019 г., выполненный оценщиком ООО "Амурский экспертный центр" Ф.И.О.14 Согласно данному отчету при определении рыночной стоимости земельного участка оценщиком был использован только затратный подход, при этом оценщиком в недостаточной степени обоснован отказ от использования доходного и сравнительного подхода, что является нарушением требований Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3). Таким образом, представленный административным истцом отчет N 469/19н от 12.09.2019 г. об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <номер> по состоянию на 16 августа 2018 года не соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, в связи с чем не может являться допустимым доказательством по настоящему делу.
На основании изложенного просит отказать в удовлетворении требований административного иска.
В письменных возражениях представитель администрации г. Благовещенска Скрынник И.А. указывает, что Хань Х. не является арендатором земельного участка с кадастровым номером <номер>, направленный ей проект договора аренды до настоящего времени не подписан. Таким образом, размером утвержденной кадастровой стоимости земельного участка не затрагиваются и не нарушаются права Хань Х., в связи с чем отсутствует нарушенное право административного истца, подлежащее судебной защите. Согласно сведениям из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер> установлена в размере 96133755 рублей 20 копеек. При этом заявленная административным истцом величина рыночной стоимости данного земельного участка значительно меньше утвержденной кадастровой стоимости, что позволяет усомниться в достоверности представленного административным истцом отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно ч. 1 ст. 61.2 Бюджетного кодекса РФ налоговые доходы от земельного налога зачисляются в бюджеты городских округов по нормативу 100 процентов. Таким образом, значительное понижение стоимости объекта недвижимости, находящегося в собственности административного истца, повлияет на доходную часть городского бюджета муниципального образования города Благовещенска, что является нарушением прав населения муниципального образования на реализацию социальных проектов, направленных на развитие города Благовещенска.
На основании изложенного полагает, что заявленные Хань Х. административные исковые требования являются необоснованными и удовлетворению не подлежат. Просит рассмотреть дело без участия представителя администрации г. Благовещенска.
В письменном отзыве представитель Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска Кондратюк Я.Б. указывает, что административный истец Хань Х. не является арендатором земельного участка с кадастровым номером <номер>, общей площадью 11285 кв.м., расположенного в г. Благовещенске Амурской области. В адрес административного истца направлялся проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером <номер>, однако до настоящего время указанный договор не подписан. Таким образом, земельный-участок с кадастровым номером <номер> не предоставлялся Хань Х. на каком-либо праве, в связи с чем права и законные интересы административного истца не затрагиваются величиной утвержденной кадастровой стоимости. Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 96133755 рублей 20 копеек, что значительно превышает величину рыночной стоимости, определенной оценщиком ООО "Амурский экспертный центр". В соответствии с ч. 1 ст. 61.2 Бюджетного кодекса РФ в бюджеты городских округов зачисляются налоговые доходы от земельного налога по нормативу 100 процентов. Соответственно значительное понижение стоимости объекта недвижимости, находящегося в собственности истца, повлияет на доходную часть городского бюджета муниципального образования, что является нарушением прав населения на реализацию социальных проектов, направленных на развитие города Благовещенска.
На основании изложенного просит отказать в удовлетворении требований административного иска, ходатайствует о рассмотрении дела без участия представителя Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска.
От иных участвующих в деле лиц письменные возражения на административное исковое заявление не поступили.
В судебном заседании представитель Поповой Г.С. - Макаров Е.С. на удовлетворении административных исковых требований настаивал, ссылаясь на результаты определения рыночной стоимости объекта недвижимости, изложенные в отчете ООО "Амурский экспертный центр" N 469/19н от 12.09.2019 года.
Представитель Правительства Амурской области Степаненко И.Н. возражала против удовлетворения требований административного иска, полагая, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная оценщиком ООО "Амурский экспертный центр" по состоянию на 16 августа 2018 года, является заниженной.
Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляли. В соответствии с положениями ст. 150, ч. 4 ст. 247 КАС РФ дело рассмотрено при состоявшейся явке.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения участников судебного заседания, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 3 Федерального закона от 20.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Федеральный закон N 135-ФЗ) под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
В соответствии с ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В силу ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно разъяснениям, приведенным в п. 2, 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28) результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены в судебном порядке, в том числе посредством предъявления требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
С заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ).
Согласно п. 2, 4, 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В силу п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. N 582 определены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, к которым относятся: принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя; принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.
В соответствии с пп. 3 п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности - органом местного самоуправления.
Решением Благовещенской городской Думы от 25.10.2007 г. N 34/114 утверждено Положение о плате за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования города Благовещенска (далее Положение).
Согласно п. 2.1 Положения размер арендной платы в год устанавливается в размере земельного налога, рассчитанного по ставкам, действующим на территории муниципального образования города Благовещенска, установленным для соответствующих видов разрешенного использования земельных участков.
При этом налоговые ставки, действующие на территории муниципального образования, установлены Положением о земельном налоге на территории города Благовещенска, утвержденным Решением Думы города Благовещенска от 29.09.2005 г. N 4/32, и определяются в зависимости от кадастровой стоимости земельных участков (п.п. 1-5 раздела Положения о земельном налоге на территории города Благовещенска).
Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Как следует из материалов дела и установленных судом обстоятельств, Хань Х. с 30 июля 2007 года является собственником объекта недвижимости - подкрановой эстакады, расположенной на земельном участке, площадью 11285 кв.м., находящемся в муниципальной собственности.
Постановлением мэра города Благовещенска N 2298 от 26 июля 2018 года утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории в северном планировочном районе г. Благовещенска, а также предварительно согласовано предоставление данного земельного участка Хань Х., на которую возложена обязанность обеспечить выполнение кадастровых работ, необходимых для образования земельного участка, и обратиться в МАУ "МФЦ г. Благовещенска" с заявлением о проведении государственного кадастрового учета земельного участка.
Согласно выпискам из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 16.08.2018 г. N 28/ИСХ/18-249083 (л.д. 10-11) и о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 26.11.2018 г. N 28/ИСХ/18-365945 (л.д. 12) земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 15 августа 2018 года с присвоением кадастрового номера <номер>. Земельный участок находится в муниципальной собственности, его площадь составляет 11285 +/- 37 кв.м., земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительной промышленности, предпринимательства. Кадастровая стоимость земельного участка определена 16 августа 2018 года в размере 96133755 рублей 20 копеек. Акт об утверждении кадастровой стоимости - постановление Правительства Амурской области от 5.11.2013 г. N 537 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Амурской области". Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 16 августа 2018 года.
Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска в лице председателя Ф.И.О.15, действующей в качестве арендодателя, составлен и подписан договор аренды земельного участка с кадастровым номером <номер>, согласно которому арендатором земельного участка является Хань Х., зарегистрированная по адресу: <адрес>, вид на жительство иностранного гражданина <номер>, годовая сумма арендной платы составляет 1802507 рублей 91 копейку, расчет арендной платы произведен в соответствии с Постановлением Законодательного Собрания Амурской области от 26.09.2008 г. N 7/534 и Решением Думы города Благовещенска от 29.09.2005 г. N 4/32 (в редакции от 30.10.2014 г. N 3/14) (л.д. 13-15).
Согласно Приложению к указанному договору расчет арендной платы произведен арендодателем на основании кадастровой стоимости земельного участка в размере 96133755 рублей 20 копеек и ставки земельного налога в размере 1,5 %, в связи с чем годовой размер арендной платы составил 1802507 рублей 91 копейку (л.д. 16).
Договор аренды земельного участка с кадастровым номером <номер>, общей площадью 11285 кв.м., расположенного в северном планировочном районе г. Благовещенска Амурской области, Хань Х. не подписан.
Не согласившись с размером утвержденной кадастровой стоимости земельного участка, определяющей размер арендной платы, Хань Х. обратилась в Амурский областной суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с с кадастровым номером <номер> по состоянию на 16 августа 2018 года в размере 14828000 рублей, ссылаясь на результаты оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, приведенные в отчете ООО "Амурский экспертный центр" N 469/19н от 12 сентября 2019 года.
С учетом положений п. 2, 4, 12 ст. 22, пп. 3 п. 3 ст. 39.7, п. 1 ст. 39.20, п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ, ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ч. 1 ст. 245 КАС РФ, а также правовой позиции, изложенной в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, принимая во внимание, что расчет арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером <номер> произведен арендатором - Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска в соответствии с Постановлением Законодательного Собрания Амурской области от 26.09.2008 г. N 7/534 и Решением Думы города Благовещенска от 29.09.2005 г. N 4/32, Хань Х., обладая исключительным правом на приобретение данного земельного участка в аренду, вправе оспорить его кадастровую стоимость, поскольку она определяет величину потенциальной арендной платы за пользование земельным участком.
Согласно ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Учитывая установленную законом периодичность проведения государственной кадастровой оценки (ст. 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, в том случае если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Согласно материалам дела кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер> была определена и внесена в Единый государственный реестр недвижимости 16 августа 2018 года. Административный иск подан Хань Х. 3 октября 2019 года. При этом материалы дела не содержат сведений о том, что на момент обращения в суд в ЕГРН были внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что административное исковое заявление подано Хань Х. в пределах срока, установленного ч. 3 ст. 245 КАС РФ и ст. 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28, административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
В соответствии с ч. 1 ст. 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.
В соответствии с п. 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. N 457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим, в том числе функции по государственной кадастровой оценке.
Пунктами 5.1.25 - 5.1.28 данного Положения определено, что к полномочиям, осуществляемым Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в установленной сфере деятельности, отнесено: формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; определение кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесении в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости; создание комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости; ведение фонда данных государственной кадастровой оценки и обеспечение проведения мониторинга рынка недвижимости в целях ведения фонда данных государственной кадастровой оценки.
Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 12 мая 2015 года N П/210 установлено, что полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, наделено федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".
Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 г. N 222 утверждены Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка (далее Методические указания), действовавшие на момент определения кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Согласно п. 2.1.3 Методических указаний в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке в границах существующего населенного пункта кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.
При этом в соответствии с п. 1.3, 1.4, 1.5 Методических указаний кадастровая стоимость земельных участков в случаях, перечисленных в пункте 1.2 настоящих Методических указаний, определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, либо на основании решения данного органа - подведомственными ему государственными бюджетными учреждениями. Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков отражаются в Акте определения кадастровой стоимости земельных участков. Акт определения кадастровой стоимости земельных участков оформляется для земельных участков в пределах одного кадастрового квартала.
Земельный участок с кадастровым номером <номер> не вошел в перечень объектов недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которых утверждены постановлением Правительства Амурской области от 5.11.2013 г. N 537 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Амурской области".
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер> была определена ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Амурской области путем умножения среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов по виду разрешенного использования (для строительной промышленности, предпринимательства) на площадь земельного участка и утверждена в размере 96133755 рублей 20 копеек (8518,72 руб./кв.м. x 11285 кв.м.).
С учетом вышеприведенных норм законодательства суд приходит к выводу, что надлежащими административными ответчиками по настоящему делу являются Правительство Амурской области как орган исполнительной власти, утвердивший постановлением от 05.11.2013 г. N 537 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Амурской области" средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов населенных пунктов Амурской области по состоянию на 1 января 2013 года, и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Амурской области как государственный орган, осуществляющий на территории Амурской области функции по государственной кадастровой оценке и определивший кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер> по состоянию на 16 августа 2018 года в размере 96133755 рублей 20 копеек.
По существу требований административного иска суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с п. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
Обязанность доказать размер рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч. 5 ст. 247 и ч. 1 ст. 248 КАС РФ).
Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Доказательством определения рыночной стоимости объекта недвижимости является отчет экспертной организации, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости (п. 4 ч. 2 ст. 246 КАС РФ, п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28).
В соответствии с ч. 1 ст. 61 КАС РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.
Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
С учетом вышеизложенного, представленный в материалах дела отчет N 469/19н от 12.09.2019 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный оценщиком ООО "Амурский экспертный центр" Ф.И.О.14 как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 84 КАС РФ.
В силу ч. 1 ст. 20 Федерального закона N 135-ФЗ требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.
Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 297 утвержден Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), пункт 2 которого предусматривает, что Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
В соответствии с п. 6 указанного Федерального стандарта оценки итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7).
Названным Федеральным стандартом оценки предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки (пункт 18).
Как указано в пункте 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1) оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Так, из отчета ООО "Амурский экспертный центр" N 469/19н от 12.09.2019 г. (л.д. 24-90) следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер> по состоянию на 16 августа 2018 года составляет 14828000 рублей.
Из указанного отчета усматривается, что определение рыночной стоимости земельного участка выполнено оценщиком ООО "Амурский экспертный центр" Ф.И.О.14 на основании сведений из ЕГРН о качественных и количественных характеристиках объекта недвижимости, в соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", "Оценка недвижимости (ФСО N 7)". При проведении расчетов оценщик использовал стандарты и правила Ассоциации СРО "Межрегиональный Союз Оценщиков", утвержденные Наблюдательным советом Ассоциации "МСО", протокол N 28 от 12.10.2015 года
Для получения достоверных результатов при проведении оценки специалистом использован сравнительный подход к оценке недвижимости, при этом обоснован отказ от доходного и затратного подходов. Исследовательская часть отчета является логичной, последовательной и мотивированной, наличие методологических и арифметических ошибок при проведении исследования суд не усматривает.
Отчет N 469/19н от 12.09.2019 г. выполнен оценщиком Ф.И.О.14 который является членом Ассоциации СРО "Межрегиональный Союз Оценщиков", гражданская ответственность оценщика застрахована в соответствии с действующим законодательством РФ (полис страхования ответственности ОАО "САК" Энергогарант" <номер> от 3.06.2019 г., срок действия с 24.06.2019 г. по 23.06.2020 г.), оценщик имеет квалификационный аттестат <номер> от 4.04.2018 г. по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", стаж работы в оценочной деятельности с 2007 года.
Установленные обстоятельства подтверждают соответствие оценщика ООО "Амурский экспертный центр" Ф.И.О.14 требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности ст. 4, 15, абз. 4 ст. 15.1, ст. 24.7 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Доказательств, опровергающих выводы оценщика, изложенные в отчете N 469/19н от 12.09.2019 г. об определении рыночной стоимости земельного участка, ни административными ответчиками, ни заинтересованными лицами, суду не представлено. Также не представлено доказательств, указывающих на иной размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 16 августа 2018 года, и сведений, которые могли бы поставить под сомнение достоверность названного отчета об оценке.
Само по себе указание представителей Правительства Амурской области - Степаненко И.Н., администрации г. Благовещенска - Скрынник И.А. и Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска - Кондратюк Я.Б. на наличие сомнений в достоверности расчетов, произведенных оценщиком, вследствие значительного различия итоговой величины рыночной стоимости и размера утвержденной кадастровой стоимости земельного участка не является основанием для признания отчета N 469/19н от 12.09.2019 г. недопустимым доказательством по настоящему делу и не свидетельствует о наличии методологических либо арифметических ошибок, допущенных оценщиком ООО "Амурский экспертный центр" Ф.И.О.14
Ходатайства о проведении судебной экспертизы отчета N 469/19н от 12.09.2019 г. участвующими в деле лицами не заявлялись.
Вопреки позиции представителя Министерства имущественных отношений Амурской области Степаненко И.Н., действующей в интересах Правительства Амурской области, при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <номер> по состоянию на 16 августа 2018 года оценщиком ООО "Амурский экспертный центр" Ф.И.О.14 был использован сравнительный подход к оценке недвижимости, при этом оценщик обосновал отказ от доходного и затратного подходов, что отвечает требованиям п. 11, 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 297.
Вопреки доводам представителей Скрынник И.А. и Кондратюк Я.Б., административный истец Хань Х. не является собственником земельного участка с кадастровым номером <номер>, в связи с чем по смыслу положений п. 1 ст. 387, п. 1 ст. 388 Налогового кодекса РФ она не является налогоплательщиком земельного налога.
Доводы представителей администрации г. Благовещенска и Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска о том, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <номер> повлияет на доходную часть городского бюджета и повлечет нарушение прав жителей муниципального образования на реализацию социальных проектов не могут быть признаны состоятельными, поскольку данные обстоятельства, исходя из предмета и оснований административного иска, не имеют правового значения при разрешении настоящего спора.
В соответствии с положениями ст. 246 КАС РФ и разъяснением, приведенным в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. N 28, при подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости необходимым документом является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Аналогичное положение было предусмотрено абз. 6 ч. 16 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, однако, Федеральным законом от 2 июня 2016 года N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" данное положение закона, предусматривающее необходимость приложения к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости положительного экспертного заключения признано утратившим силу, следовательно, экспертиза отчетов об оценке саморегулирующими организациями в настоящее время носит добровольный характер.
На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке N 469/19н от 12.09.2019 г., выполненный оценщиком ООО "Амурский экспертный центр" Ф.И.О.14 является допустимым доказательством по настоящему административному делу, соответствующим требованиям ст. 59, 61 КАС РФ.
Согласно ст. 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Как следует из материалов дела кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер> определена на основании средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов населенных пунктов Амурской области по состоянию на 1 января 2013 года, в связи с чем установление кадастровой стоимости рассматриваемого земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной по результатам индивидуальной оценки объекта недвижимости, направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного земельного участка.
В силу ст. 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
На основании изложенного, с учетом правовой оценки совокупности представленных в материалах дела доказательств, проведенной в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ, и фактически установленных обстоятельств дела, суд находит подлежащими удовлетворению требования административного иска о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <номер>, находящегося в муниципальной собственности, общей площадью 11285 кв.м., категории земель - земли населенных пунктов, видом разрешенного использования - для строительной промышленности, предпринимательства, расположенного в северном планировочном районе г. Благовещенска Амурской области, и установлении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости по состоянию на 16 августа 2018 года в размере 14828000 рублей.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
требования Хань Х. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером <номер>, общей площадью 11285 кв.м., категории земель - земли населенных пунктов, видом разрешенного использования - для строительной промышленности, предпринимательства, расположенного в северном планировочном районе г. Благовещенска Амурской области, по состоянию на 16 августа 2018 года в размере 14828000 (четырнадцати миллионов восьмисот двадцати восьми тысяч) рублей.
Датой подачи заявления считать 3 октября 2019 года.
Настоящее решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции (630005, г. Новосибирск, ул. Ломоносова, д. 57а) через Амурский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 02 декабря 2019 года.
Председательствующий В.Г. Михайленко
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
