Дата принятия: 06 февраля 2019г.
Номер документа: 3а-152/2019
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 6 февраля 2019 года Дело N 3а-152/2019
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Ефремовой О.Н.,
при секретаре Силенок О.В.,
с участием представителя административного истца Клименко Е.В., действующей на основании доверенности, представителя заинтересованного лица администрации г. Губахи Кашиной Т.Н., действующей на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Лопатина Ильи Михайловича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Лопатин И.М. обратился в Пермский краевой суд с административным иском к Правительству Пермского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка, с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под теплую стоянку, общей площадью 29987 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 3 968480 рублей по состоянию на 15.03.2013.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше земельного участка, кадастровая стоимость которого по состоянию на 15.03.2013 превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом оценщика на эту же дату. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет уплату земельного налога в завышенном размере.
Лопатин И.М. о времени и месте рассмотрения дела извещен. Представитель административного истца в суде на удовлетворении иска настаивал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Административные ответчики Правительство Пермского края и ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю, о рассмотрении дела извещены, представили письменные отзывы, в которых изложили просьбу о рассмотрении дела без участия своего представителя.
Извещенное о рассмотрении дела заинтересованное лицо Управление Росреестра по Пермскому краю участие представителя в судебном заседании не обеспечило.
Представитель привлеченного к участию в деле в качестве заинтересованного лица муниципального образования в лице администрации г. Губахи в суде возражал против заявленных требований по основаниям, указанным в письменном отзыве, ходатайствовал о назначении и проведении по делу судебной оценочной экспертизы.
С учетом надлежащего извещения неявившихся в судебное заседание лиц о времени и месте судебного разбирательства, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, допросив в качестве свидетеля оценщика К., исследовав письменные доказательства, изучив письменные отзывы, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
В силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены лицом, владеющим объектом недвижимости на праве собственности, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этого лица.
Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.
Из материалов дела видно, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под теплую стоянку, общей площадью 29987 кв.м., расположенного по адресу: ****, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных правах на спорный земельный участок.
Принимая во внимание, что административный истец является сособственником спорного земельного участка, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, административный истец вправе оспорить его кадастровую стоимость.
То обстоятельство, что в производстве Арбитражного суда Пермского края находится дело о признании сделки недействительной, на основании которой Лопатин И.М. приобрел право собственности на спорный земельный участок, не свидетельствует об отсутствии заинтересованности истца в оспаривании кадастровой стоимости на дату рассмотрения настоящего дела.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в пункте 12 постановления от 30.06.2015 N 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Как следует из выписки из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена актом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю б/н от 31.12.2013 по состоянию на 15.03.2013 и составила 13084527, 58 рублей.
Кадастровая стоимость участка определена в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222, с учетом предоставленных приказом Росреестра от 26.12.2011 N П/531 и пунктами 1, 12 Устава ФГБУ "ФКП Росреестра", утвержденного приказом Росреестра от 01.09.2011 N П/331, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице его филиалов полномочий, в том числе, по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с внесением изменений в государственный кадастровый учет.
Суд исходит из того, что ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю является надлежащим ответчиком, поскольку предметом рассмотрения по настоящему делу являются требования заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно названным органом, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. При этом Лопатин И.М., реализуя в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости находящегося в его собственности участка в размере рыночной, не оспаривает утвержденные постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 N 1610-п средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов. Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (в связи с выявлением недостоверных сведений или об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
Административный истец, не согласившись с кадастровой стоимостью участка, обращался 13.12.2018 в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю, просил установить кадастровую стоимость в размере рыночной 3968480 рублей, ссылаясь на отчет об оценке от 30.11.2018 N 1660.2/О-18. Решением Комиссии от 25.12.2018 N 1306 заявление Лопатина И.М. было отклонено с указанием на то, что отчет об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и пункту 10 ФСО N 1.
После чего Лопатин И.М. обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением, в подтверждение своих требований также представил отчет об оценке от 30.11.2018 N 1660.2/О-18, составленный оценщиком ООО "Р-Консалтинг" К.
В соответствии с отчетом рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 15.03.2013 составила 3 968480 рублей.
Изучив представленный в материалы дела административным истцом отчет об оценке от 30.11.2018 N 1660.2/О-18, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Оценщик произвел анализ рынка земельных участков под промышленное использование в период с декабря 2011 года по декабрь 2012 года. По результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного сегмента рынка. Оснований полагать, что объект оценки, не относится к исследуемому оценщиком сегменту рынка, у суда не имеется.
На основании проведенного анализа оценщик пришел к выводу, что диапазон цен, устоявшийся на земельные участки промышленного назначения в Пермском крае (за исключением г. Перми) составил от 214,29 руб./кв.м до 400, 00 руб./кв.м. С учетом местоположения объекта оценки, как одного из низкоактивного с точки зрения рынка недвижимости, его площади (крупная), физических характеристик (рельеф ровный), оценщик пришел к выводу, что стоимость объекта оценки будет находиться в диапазоне от 100 руб./кв.м до 200 руб./кв.м с учетом предполагаемой скидки на торг.
При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.
Применяя сравнительный подход, из предложенного рынка купли-продажи земельных участков, оценщик выбрал наиболее подходящие по категории земель, виду разрешенного использования, примерно на одинаковом удалении от центра, которые возможно идентифицировать на местности. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 3 объекта-аналога. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости участков достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок на торг в отношении объекта-аналога N 3, ввиду того, что в отношении него была использована информация о предложении к продаже, а не о фактической сделке, по местоположению объекта оценки и аналогов, по площади в отношении аналогов N 1 и N 2 оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался, как и приведено обоснование в отчете отказа от применения корректировок.
Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом использовании, а также при альтернативных вариантах его использования, в отчете приведен. Выбор земельных участков-аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с промышленным использованием.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене предложений к продаже и цене продажи объектов-аналогов из совершенных сделок, размещенных Управлением Росреестра и иными базами данных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми.
С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик К. показала, что ею был сформирован перечень объектов-аналогов, куда вошли все имеющиеся на ретроспективную дату предложения о продаже и сведения по состоявшимся сделкам с участками, которые возможно было идентифицировать на местности, что представлено в таблице на странице 24 отчета об оценке. После чего оценщик произвел выборку объектов-аналогов таким образом, чтобы отличия от объекта оценки по элементам сравнения были минимальными. По имеющимся отличиям между аналогами и объектом оценки произведена корректировка, обоснование применения корректировок и отказ от их применения в отчете приведено. При этом оценщик указал, что использование информации, которая произошла после даты оценки не допустимо, в связи с чем, использовалась информация, существовавшая до 15.03.2013.
Суд считает, что оснований не доверять показаниям допрошенного свидетеля не имеется, его показания не противоречивы, соответствуют обстоятельствам, изложенным в отчете об оценке, а также не опровергаются пояснениями представителя заинтересованного лица, указавшего, что на 2013 год спорный участок использовался для размещения автотранспортного предприятия, в результате банкротства которого, были распроданы как земельный участок, так и объекты капитального строительства, расположенные на нем.
Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Ссылка заинтересованного лица на то, что оценщиком не использовались сведения о продаже иных участков, чем те, которые отражены на странице 24 отчета, сопоставимые по площади с оцениваемым земельным участком, является голословной, не нашедшей подтверждения в ходе рассмотрения дела. Напротив, оценщик К. указала, что она приняла во внимание сведения по всем имеющимся по состоянию до 15.03.2013 предложениям о продаже участков и фактически заключенным сделкам. Рынок на территории г. Губахи являлся низкоактивным, в исследуемый период предложений или сделок с участками на территории данного муниципального района не имелось. Кроме того, из представленного в отчете перечня участков пришлось исключить застроенные участки, несмотря на то, что они наиболее соответствовали по площади объекту оценки, поскольку в противном случае был бы нарушен пункт 20 ФСО N 7.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.
Указание заинтересованного лица на наличие недостатков, содержащихся в представленном административным истцом отчете, не подтверждено доказательствами, свидетельствующими о влиянии этих недостатков на величину итоговой стоимости.
Ходатайство администрации г. Губахи о назначении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** судом отклонено, поскольку при разрешении настоящего административного дела предметом доказывания является определение действительной рыночной стоимости спорного объекта, однако, лицом, заявившим ходатайство о назначении по административному делу экспертизы, не приведены доводы и не представлены доказательства, подтверждающие как порочность отчёта об оценке, так и свидетельствующие об иной величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, чем она была определена оценщиком К. при производстве оценки.
При таких обстоятельствах основания для назначения по делу экспертизы, предусмотренные частью 1 статьи 77 КАС РФ, отсутствуют.
Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная кадастровая стоимость спорного участка превышает итоговую величину рыночной стоимости данного объекта, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.
Таким образом, величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете оценщика, является достоверной, вследствие чего требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 следует, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Лопатин И.М. обратился в комиссию 13.12.2018, в связи с чем суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на дату подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 13.12.2018.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Лопатина Ильи Михайловича - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под теплую стоянку, общей площадью 29987 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 3 968480 рублей по состоянию на 15 марта 2013 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 13 декабря 2018 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Решение суда изготовлено в окончательном виде 7 февраля 2019 года.
Судья (подпись)
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
