Дата принятия: 03 мая 2018г.
Номер документа: 3а-152/2017, 3а-24/2018
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 3 мая 2018 года Дело N 3а-24/2018
Санкт-Петербург 3 мая 2018 г.
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Шадриной Е.В.,
при секретаре Левичевой Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Чикино" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Чикино" обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является арендатором следующих земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>
1) с кадастровым номером 47:23:0709001:8, площадью 6 900 кв. м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под ремонтно-строительную деятельность по обслуживанию плотин Оредежского каскада;
2) с кадастровым номером 47:23:0709002:19, площадью 27 100 кв. м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под рыбоводство;
3) с кадастровым номером 47:23:0709002:20, площадью 5 000 кв. м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под деревообрабатывающее производство.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:23:0709001:8 - 5 411 670 руб. существенно превышает его рыночную стоимость - 1 210 000 руб., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:23:0709002:19 - 21 254 530 руб. существенно превышает его рыночную стоимость - 4 740 000 руб., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:23:0709002:20 - 3 921 500 руб. существенно превышает его рыночную стоимость - 880 000 руб., определённым по состоянию на 1 января 2007 г. в отчёте оценщика ООО "Декорум" от 8 декабря 2017 г. N 1345-09/17И2.
Данные обстоятельства нарушают его права, поскольку приводят к уплате арендной платы в завышенном размере.
Просило установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определённой в упомянутом отчёте.
В письменном отзыве административный ответчик правительство Ленинградской области по существу требований административного истца оставил разрешение дела на усмотрение суда. Вместе с тем, обратил внимание суда на то, что отчёт об оценке составлен с нарушением подпункта "б" пункта 22 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611.
Административный ответчик управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области в письменном отзыве указал, что датой определения кадастровой стоимости земельных участков является 1 января 2007 г. Отчёт о рыночной стоимости не может быть принят в качестве надлежащего (допустимого) доказательства, поскольку в соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. Датой внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 47:23:0709001:8 и 47:23:0709002:19 является 16 апреля 2012 г., с кадастровым номером 47:23:0709002:20 - 17 апреля 2012 г., следовательно, рыночная стоимость определена не на дату внесения (определения) кадастровой стоимости. Наряду с приведёнными доводами, против административного иска не возражал, ссылаясь на то, что определение достоверности рыночной стоимости объектов недвижимости к его полномочиям не относится.
В письменном отзыве административный ответчик федеральное государственное бюджетное учреждение (далее - ФГБУ) "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ленинградской области указал, что оспариваемая кадастровая стоимость органом кадастрового учёта определена в соответствии с действующим законодательством. Разрешение требований административного иска об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости оставил на усмотрение суда.
Определением Ленинградского областного суда от 2 февраля 2018 г. по ходатайству административного истца по делу назначена судебная оценочная экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельных участков, в отношении которых возник спор, проведение которой поручено эксперту-оценщику ООО "Иола" ФИО1. Производство по делу приостановлено до истечения срока проведения экспертизы и получения экспертного заключения.
После получения результатов экспертизы производство по делу возобновлено определением судьи Ленинградского областного суда от 3 мая 2018 г.
В судебном заседании представитель административного истца Хомченко М.В. на основании заключения судебной экспертизы от 9 апреля 2018 г. требования заявления уточнил в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:23:0709001:8 в размере его рыночной стоимости, равной 1 311 000 руб., кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:23:0709002:19 в размере его рыночной стоимости, равной 4 581 797 руб., кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:23:0709002:20 в размере его рыночной стоимости, равной 976 450 руб., по состоянию на 1 января 2007 г.
Представитель правительства Ленинградской области Вилаева М.А. и представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ленинградской области Тимошин А.А., не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), оставили разрешение административного спора на усмотрение суда.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, будучи извещённым о месте и времени рассмотрения административного дела, своего представителя в суд не направило, в связи с чем на основании части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд пришёл к выводу о возможности рассмотрения административного дела в его отсутствие.
Выслушав объяснения представителя административного истца Хомченко М.В., представителей административных ответчиков Вилаевой М.И. и Тимошина А.А., исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является арендная плата. Для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.
Абзацем первым пункта 2 и пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 данной статьи. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) за юридическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Согласно правовой позиции, выраженной Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пункте 6 постановления от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Из материалов дела следует, что 1 июля 2005 г. между администрацией муниципального образования "Гатчинский район" Ленинградской области (арендодателем) и ООО "Чикино" (арендатором) заключён договор аренды земельного участка N 445/12, по которому последнему на срок 49 лет предоставлен в аренду земельный участок, общей площадью 39 000 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, для целей: под ремонтно-строительную деятельность по обслуживанию плотин Оредежского каскада - 0,69 га; под рыбоводство - 2,71 га, под деревообрабатывающее производство - 0,5 га. Земельный участок передан арендатору на основании постановления главы муниципального образования "Гатчинский район" Ленинградской области от 1 июля 2005 г. N 2827 без составления акта приёма-передачи, так как земельный участок был фактически передан до подписания данного договора. Кадастровый план (карта) являются неотъемлемой частью договора (приложение N 1) (пункты 1.2.1, 1.2.2, 1.2.4, 1.3, 1.4, 1.5, 3.1 договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 14 января 2006 г. и с этого момента вступил в силу (пункт 3.2 договора).
Из кадастровых планов земельного участка от 20 сентября 2005 г. видно, что ООО "Чикино" предоставлен в аренду земельный участок, состоящий из трёх земельных участков с кадастровыми номерами 47:23:0709001:8, 47:23:0709002:19 и 47:23:0709002:20.
Из содержания названного договора земельного участка нельзя сделать вывод о том, что арендная плата исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Между тем, в судебном заседании представителем административного истца Хомченко М.В. суду представлено письмо комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области от 6 апреля 2017 г. N 284/а, в котором указано, что арендная плата за земельный участок, предоставленный по договору аренды от 1 июля 2005 г. N 445/12, относится к категории регулируемых цен. Арендная плата подлежит расчёту в размере 2 % от кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, по поводу которой возник спор, затрагивают права и законные интересы административного истца.
В соответствии со статьёй 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 17 декабря 2017 г. о характеристиках объекта недвижимости подтверждается, что земельные участки с кадастровыми номерами 47:23:0709001:8, 47:23:0709002:19 и 47:23:0709002:20 поставлены на государственный кадастровый учёт 13 января 2003 г.
В выписках из Единого государственного реестра недвижимости от 6 июня 2017 г. о кадастровой стоимости объекта недвижимости указано, что основанием для определения кадастровой стоимости приведённых земельных участков послужило постановление правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. N 356 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов на территории Ленинградской области", которым эти результаты утверждены по состоянию на 1 января 2007 г.
При изложенных обстоятельствах суд находит бесспорно установленным, что датой, по состоянию на которую определена оспариваемая кадастровая стоимость, является 1 января 2007 г.
Доказательства того, что при установлении оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости имелись основания для применения статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности, административными ответчиками не представлены.
При этом управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области не ставится под сомнение, что датой определения кадастровой стоимости земельных участков является 1 января 2007 г. (дата утверждения перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке), а потому его доводы о том, что рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 47:23:0709001:8, 47:23:0709002:19 и 47:23:0709002:20 должна быть установлена по состоянию не на 1 января 2007 г., а на иные даты, суд находит несостоятельными.
В упомянутых выше выписках из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 6 июня 2017 г. изложено, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:23:0709001:8 составляет 5 411 670 руб., земельного участка с кадастровым номером 47:23:0709002:19 - 21 254 530 руб., земельного участка с кадастровым номером 47:23:0709002:20 - 3 921 500 руб.
В соответствии с отчётом оценщика ООО "Декорум" от 8 декабря 2017 г. N 1345-09/17И2 по состоянию на 1 января 2007 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:23:0709001:8 составляет 1 210 000 руб., земельного участка с кадастровым номером
47:23:0709002:19 - 4 740 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 47:23:0709002:20 - 880 000 руб.
Уведомлением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области от 3 ноября 2017 г. заявление ООО "Чикино" от 31 октября 2017 г. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, по поводу которых возник спор, к рассмотрению не принято.
Как уже указано, правительство Ленинградской области в ходе судебного разбирательства поставило под сомнение достоверность отчёта об оценке.
Не настаивая на том, что отчёт соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, административный истец заявил ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости земельных участков.
При таких обстоятельствах у суда имеются основания для вывода о том, что отчёт об оценке не может служить доказательством, объективно подтверждающим достоверность указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости.
По результатам судебной экспертизы, назначенной определением Ленинградского областного суда от 2 февраля 2018 г., экспертом ООО "Иола" ФИО1 составлено заключение от 9 апреля 2018 г., в соответствии с которым по состоянию на 1 января 2007 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:23:0709001:8 составляет 1 311 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 47:23:0709002:19 - 4 581 797 руб., земельного участка с кадастровым номером 47:23:0709002:20 - 976 450 руб.
Указанное экспертное заключение соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями, предъявляемыми к отчёту об объекте недвижимости.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определённой стоимости, является отчёт об оценке объекта (далее - отчёт).
Отчёт составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отражённых в отчёте.
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренным этим законом, признаётся достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о его соответствии действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, и о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивированно, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.
Суд соглашается с изложенными в заключении эксперта выводами о размере рыночной стоимости земельных участков, по поводу которых возник спор.
Учитывая, что доказательств, опровергающих приведённую величину рыночной стоимости земельных участков, и сведений об их рыночной стоимости в иных размерах административными ответчиками не представлено, суд находит требования административного истца об установлении в отношении земельных участков кадастровой стоимости, равной их рыночной стоимости, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В статье 24.20 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьёй 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
По сведениям официального сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в общедоступной сети Интернет https://rosreestr.ru (справочная информация по объектам недвижимости в режиме online - Портал услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии) датой внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 47:23:0709001:8 и 47:23:0709002:19 является 16 апреля 2012 г., а земельного участка с кадастровым номером 47:23:0709002:20 - 17 апреля 2012 г., в то время как датой подачи ООО "Чикино" заявления о пересмотре кадастровой стоимости является 31 октября 2017 г., а потому сведения о кадастровой стоимости подлежат применению не ранее 1 января 2017 г.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Чикино" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость следующих земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>
1) с кадастровым номером 47:23:0709001:8, площадью 6 900 кв. м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под ремонтно-строительную деятельность по обслуживанию плотин Оредежского каскада, в размере его рыночной стоимости, равной 1 311 000 (одному миллиону трёмстам одиннадцати тысячам) руб.;
2) с кадастровым номером 47:23:0709002:19, площадью 27 100 кв. м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под рыбоводство, в размере его рыночной стоимости, равной 4 581 797 (четырём миллионам пятистам восьмидесяти одной тысячи семистам девяноста семи) руб.;
3) с кадастровым номером 47:23:0709002:20, площадью 5 000 кв. м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под деревообрабатывающее производство, в размере его рыночной стоимости, равной 976 450 (девятистам семидесяти шести тысячам четырёмстам пятидесяти) руб.,
по состоянию на 1 января 2007 г., на период с 1 января 2017 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 31 октября 2017 г.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ленинградского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.В.Шадрина
Решение принято в окончательной форме 8 мая 2018 г.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
