Решение Верховного Суда Республики Дагестан от 29 июня 2018 года №3а-15/2018

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

РЕШЕНИЕ

от 29 июня 2018 года Дело N 3а-15/2018
Верховный Суд Республики Дагестан в составе:
судьи Верховного Суда Республики Дагестан Хавчаева Х.А.,
при секретаре судебного заседания Галимове А.М.,
с участием представителя административного истца по доверенности - Маммадаевой П.И., представителя административного ответчика - Рабадановой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ОАО "Стеклопласт" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
ОАО "Стеклопласт" в лице представителя Маммадаевой П.И. обратилось в Верховный Суд Республики Дагестан с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра России по Республике Дагестан и Правительству Республики Дагестан об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, указав в обоснование, что Общество является собственником земельного участка площадью 4898 кв.м., расположенного по адресу: г.Махачкала, <адрес>, с кадастровым номером N, кадастровая стоимость которого установлена в размере 10885511 рублей. Общество просило установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка в размере его рыночной стоимости - 6022200 руб., как это установлено отчетом о результатах оценки рыночной стоимости земельного участка от 15.12.2017 г., составленного оценщиком Алиевым М.Г. (ООО "Има-Ком").
В судебном заседании представитель административного истца Маммадаева П.И. заявленные требования уточнила и просила установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 13 октября 2017 года в размере 7453238 рублей, как это установлено дополнительным заключением судебного эксперта Гасанова М.Д. (ООО "Аудиторская компания "Цестрис-Аудит") от 20.06.2018 г. N2006/Э.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Дагестан - Рабаданова А.А. исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать.
Административный соответчик - Правительство Республики Дагестан, а также заинтересованные лица: ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Дагестан и администрация ГОсВД "город Махачкала", надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (ч.8 ст.96 КАС РФ), своих представителей в суд не направили, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем административное дело рассмотрено в отсутствие их представителей.
В письменном отзыве представитель административного ответчика - Росреестра по Республике Дагестан Малачилов Р.Х. просил в удовлетворении административного иска отказать, ссылаясь на несоответствие заключения эксперта о рыночной стоимости земельного участка законодательству об оценочной деятельности.
Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав отчет об оценке, заключения проведенных по делу судебных экспертиз и письменные доказательства, допросив эксперта, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения уточненных требований административного истца по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, административному истцу ОАО "Стеклопласт" (ОГРН N) на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, площадью 4898 кв.м., расположенный по адресу: г.Махачкала, <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН); категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - для производственных целей, кадастровой стоимостью 10885511 рублей.
Основанием внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельных участков послужило Постановление Правительства Республики Дагестан от 31 января 2013 года N13 "Об утверждении удельных показателей кадастровой стоимости и результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Дагестан".
Согласно части 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Под кадастровой стоимостью, согласно абзацу 8 статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 данного Федерального закона.
В соответствии с частью 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (части 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель на территории Российской Федерации регулируется положениями главы III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Таким образом, законодательство, регулирующее спорные правоотношения, допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Статьей 24.18 указанного Федерального закона предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу ч.2 ст.24.15 Федерального закона "Об оценочной деятельности" датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.
Датой формирования перечня объектов недвижимости, в отношении которых Постановлением Правительства Республики Дагестан от 31 января 2013 года N 13 утверждены удельные показатели кадастровой стоимости и результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Дагестан, является 1 декабря 2012 года.
Вместе с тем, в силу ст.24.15 Закона об оценочной деятельности и абз. 4 п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.
Как видно из материалов дела, спорный объект недвижимости поставлен на кадастровый учет 13.10.2017 г., в связи с чем рыночная стоимость указанного объекта недвижимости должна быть установлена по состоянию на эту дату.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Предусмотренный статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обязательный для юридических лиц досудебный порядок урегулирования спора о результатах определения кадастровой стоимости путем обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию, административным истцом соблюден.
21.12.2017 г. Общество обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в Комиссию.
Решением Комиссии от 12.01.2018 г. в удовлетворении данного заявления отказано.
Полагая установленную и внесенную в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость земельного участка необоснованной и не соответствующей его рыночной стоимости в целях налогообложения, Общество обратилось в суд с настоящим административным иском, представив в обоснование заявленных требований отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 15.12.2017 г. N129/17, составленный оценщиком Алиевым М.Г. (ООО "Има-Ком"), согласно которому рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 13.10.2017 г. составляла 6022200 рублей.
В соответствии со ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки, составленный в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Как видно из отчета о рыночной стоимости земельного участка, используя в рамках сравнительного подхода метод сравнения продаж, оценщик исходил из того, что им с достоверностью установлен вид вещного права в отношении объектов-аналогов и объекта оценки, а именно, принадлежности указанных земельных участков землепользователям на праве собственности.
Между тем допрошенный в судебном заседании оценщик Алиев М.Г. показал, что в отсутствие в содержании предложения о продаже земельного участка, использованного им в качестве объекта-аналога N3, указания на вид передаваемого права, он не принял мер к сбору информации, необходимой для проведения оценки.
Согласно п.23 ФСО N1 сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки, является этапом проведения оценки, а в силу подп. "е" п.22 ФСО N7 передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав являются одним из основных элементов сравнения (ценообразующих факторов), используемых при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости.
Судом установлено, что земельный участок, обозначенный в отчете как аналог N3, находится в пользовании на праве аренды.
Данное обстоятельство могло существенно повлиять на результат оценки, так как стоимость квадратного метра вышеприведенного объекта-аналога значительно (более чем в четыре раза) превышает стоимость квадратного метра других использованных оценщиком аналогов.
Исходя из статьи 77 КАС РФ и согласно пункту 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.
В связи с изложенным судом по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату установления кадастровой стоимости.
В соответствии с заключением судебного эксперта ООО "Аудиторская компания "Цестрис-Аудит" Гасанова М.Д. от 30.03.2018 г. N3003/Э, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4898 кв.м. по состоянию на 13.10.2017 г. составляет 7866384 рублей.
Как видно из вышеуказанного экспертного заключения, при определении рыночной стоимости объекта оценки применен сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж; в качестве одного из объектов-аналогов использован земельный участок площадью 1800 кв.м., в предложении о продаже которого указано на наличие рядом железнодорожной ветки, при этом у объекта оценки данный элемент сравнения отсутствует.
Согласно п.10 ФСО N1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Так как наличие вблизи железнодорожной ветки является одним из значимых элементов сравнения для земельных участков производственного назначения, неприменение корректировки по данному ценообразующему фактору могло повлиять на результат оценки. Допрошенный в судебном заседании эксперт Гасанов М.Д. данное обстоятельство не оспаривал.
Поскольку заключение эксперта являлось неполным и было дано без учета вышеуказанного ценообразующего фактора, судом по ходатайству представителя административного истца назначена дополнительная судебная экспертиза.
Согласно дополнительному заключению судебного эксперта ООО "Аудиторская компания "Цестрис-Аудит" Гасанова М.Д. от 20.06.2018 г. N2006/Э, рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 13 октября 2017 года составляет 7453238 рублей.
Допрошенный в судебном заседании эксперт Гасанов М.Д., будучи предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения и заведомо ложных показаний, изложенные в заключении от 20.06.2018 г. N2006/Э выводы о размере рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка полностью подтвердил.
В соответствии с ч.1 ст.62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Оценивая указанное экспертное заключение по правилам ст. ст. 84 и 168 КАС РФ, суд исходит из того, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта недвижимости эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка объекта оценки с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.
В свою очередь административными ответчиками и заинтересованными лицами каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного земельного участка, не представлено, выводы судебного эксперта не опорочены и не опровергнуты, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих соответствие кадастровой стоимости земельного участка, указанной в выписке из ЕГРН, рыночной стоимости данного земельного участка ими не представлено, ходатайств о назначении дополнительной либо повторной судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости земельного участка в ином размере не заявлено, оснований для постановки вопроса о назначении такой экспертизы по инициативе суда также не установлено.
Суд не может признать обоснованным довод представителя Росреестра о том, что экспертом допущено нарушение пункта 14 ФСО N1, выразившееся в несоответствии площади земельных участков объекта оценки и объектов-аналогов.
В соответствии с пунктом 14 ФСО N1, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. N297 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы, и требования к проведению оценки (ФСО N1)", в рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.
Вопреки доводу представителя Росреестра по РД, положения вышеуказанного пункта ФСО N1, а также иные нормативные акты в области оценочной деятельности не препятствуют использовать в процессе оценки в рамках сравнительного подхода объекты-аналоги с площадью, отличающейся от площади объекта оценки.
Более того, согласно подп. "д" пункта 22 ФСО N7, утвержденного Приказом Минэкономики РФ от 25.09.2014 г. N611 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Как видно из заключения эксперта, с учетом различий площади объекта оценки и объектов-аналогов экспертом применены соответствующие корректировки по формуле Кs=(So/Sa) с коэффициентом торможения -0,21.
Расчет корректировок проверен судом, и его правильность представителем административного ответчика не оспаривалась.
Доводы представителя административного ответчика о неприменении экспертом корректировки на рельеф в отношении объектов-аналогов N1 и N2, а также корректировки на коммуникации в отношении объектов-аналогов N2 и N3 не подтверждены ссылками на нормы материального права.
Кроме того, применение корректировок на данные элементы сравнения в отсутствие информации об отсутствии коммуникаций в предложениях о продаже объектов-аналогов N2 и N3, а также информации о рельефе объектов-аналогов, противоречит требованиям п.11 ФСО N1 о достоверности исходной информации.
В судебном заседании эксперт Гасанов М.Д. пояснил, что поскольку объекты-аналоги N2 и N3 расположены на пр.А.Султана гор.Махачкала, т.е. районе города с относительно развитой сетью коммуникаций, они считаются имеющими коммуникации, поскольку согласно методологии оценки земельные участки признаются имеющими коммуникации в случае, если таковые проходят по границам земельного участка, а не только по территории земельного участка, являющегося объектом оценки.
Суд также учитывает, что перечень элементов сравнения, перечисленных в подп. "е" п.22 ФСО N7, и подлежащих применению при оценке недвижимости в рамках сравнительного подхода к оценке, не содержит в качестве обязательных вышеуказанные элементы сравнения.
Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (п. 25 ФСО N7). При этом объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (подп. "д" пункта 11 ФСО N7).
Не может суд согласиться и с доводом представителя Росреестра по РД о том, что эксперт ошибочно применил корректировку на красную линию в размере 12%, установленную для земельных участков, относящихся к категории земель промышленности.
В судебном заседании эксперт Гасанов М.Д. показал, что из всех используемых в методике корректировок на красную линию он применил корректировку в размере 0,88 (12%), установленную для земель промышленности, что совпадает с видом разрешенного использования объекта оценки и объектов-аналогов, поскольку применение корректировок для земель населенных пунктов под торговые, офисные и другие общественные здания коммерческого назначения, земель населенных пунктов под многоквартирное строительство, земель сельскохозяйственного назначения не совпадало с видом разрешенного использования объекта оценки и объектов-аналогов; кроме того, применение иных корректировок привело бы к еще большему уменьшению рыночной стоимости объекта оценки.
Суд соглашается с этими показаниями эксперта, поскольку они соответствуют материалам дела и выводам, содержащимся в мотивировочной части экспертного заключения.
Судом также проверен довод представителя административного ответчика об отсутствии в предложении о продаже объекта-аналога N3 информации о годе размещения объявления.
В судебном заседании эксперт Гасанов М.Д. показал, что при проведении экспертизы были использованы различные источники, содержащие информацию о ценах земельных участков по состоянию на дату оценки. Информация об объекте-аналоге N3 была получена из интернет сайта multilisting.su, являющегося электронной базой недвижимости, в которой в режиме свободного доступа публикуются объявления о продаже недвижимого имущества в Республике Дагестан и в целом по России. Информация с новыми объявлениями публикуется постоянно, первая страница заполняется новой информацией, более поздние объявления отодвигаются дальше в списке на следующие страницы, и данный процесс является непрерывным во времени. Особенностью сайта multilisting.su является то, что опубликованные объявления имеют уникальную нумерацию и временные реквизиты объявления, отображающиеся на сайте, а именно, часы, минуты, дату и месяц публикации. Год публикации не отражается в окне браузера, однако, пользуясь методом обратного отчета от данного момента, установив соответствующие параметры поиска, и, листая последовательно от первой страницы и далее к ранее опубликованным объявлениям, выходим на исковое объявление с датой публикации 20 июля 2017 года. Другим методом определения даты публикации является просмотр кода страницы, в котором в формате HTML расположены данные, относящиеся к данной публикации. При открытии соответствующей ссылки на объявление на странице 65 при нажатии правой кнопки мыши открывается код страницы CCNTR-U, в тексте которого можно увидеть необходимые данные о дате публикации - datetime=2017-07-20 15:47:45.
Вышеприведенные пояснения эксперта были подтверждены в судебном заседании путем просмотра сайта multilisting.su и последовательного выполнения экспертом вышеуказанных действий в присутствии сторон, что отражено в протоколе судебного заседания.
С учетом вышеизложенного у суда не имеется оснований ставить заключение дополнительной судебной экспертизы под сомнение, данное заключение судебного эксперта по настоящему делу является допустимым и достоверным доказательством, объективно подтверждающим рыночную стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка по состоянию на дату установления его кадастровой стоимости.
Таким образом, заявленные Обществом по настоящему делу исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению; датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать дату обращения Общества в Комиссию с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка (п.25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28).
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ОАО "Стеклопласт" (ОГРН N) удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4898 кв.м., расположенного в г.Махачкала, <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 13 октября 2017 года в размере 7453238 (семь миллионов четыреста пятьдесят три тысяча двести тридцать восемь) рублей, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 21 декабря 2017 года.
Взыскать с Правительства Республики Дагестан в пользу ОАО "Стеклопласт" судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2000 (две тысяча) рублей.
Решение суда в части взыскания судебных расходов подлежит исполнению Министерством финансов Республики Дагестан за счет казны Республики Дагестан.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Дагестан в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 1 июля 2018 года.
Судья Верховного Суда
Республики Дагестан Х.А.Хавчаев


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка