Решение Хабаровского краевого суда от 11 ноября 2020 года №3а-151/2020

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 ноября 2020 года Дело N 3а-151/2020
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Наседкиной А.С. с участием представителя административного истца Пака В.В. - Гущиной О.Ю., представителя административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края Вакульчика Р.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Пака В.В. к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Пак В.В. обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого функционального (встроенного) помещения с кадастровым номером N, площадью 719,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019г. в размере 15 836 296 руб.
В обоснование заявленных требований указал, что является собственником данного помещения, кадастровая стоимость которого приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019г. N 103 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости" по состоянию на 01.01.2019г. определена в размере 44 225 766, 32 руб. Отчетом об оценке N 96.3/Н/2020, выполненным оценщиком ООО "Оценка-партнер", рыночная стоимость помещения определена в размере 15 836 296 руб., что в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, исходя из которой исчисляется уплачиваемый налог на имущество.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца Пака В.В., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица администрации города Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Гущина О.Ю. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель министерства имущественных отношений Хабаровского края Вакульчик Р.Ю. заявленные требования не признал по тем основаниям, что представленный административным истцом отчет об оценке не является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости. В нарушение пункта 22 (в) ФСО N 7 при применении сравнительного подхода оценщик не приводит обоснование использования в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. По используемым аналогам нет информации о состоянии отделки помещений и о наличии отдельного входа, что существенно влияет на стоимость объектов коммерческой недвижимости. Стоимость 1 кв. м объекта оценки не достигает нижней границы диапазона средних цен на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости. Диапазон средних цен предложения на рынках купли-продажи коммерческой и промышленной недвижимости занижен путем исключения НДС, при этом источник информации не содержит сведений относительно учета или неучета НДС в ценах предложений. Кроме того, ставка НДС в размере 20 % действует с 01.01.2019г., а рыночная информация, представленная в Отчете, сформирована из цен предложения за 2018 год, в котором действовала ставка 18%.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.
В письменных возражениях заинтересованного лица администрация города Хабаровска указывает, что если суд придет к выводу о том, что представленный административным истцом отчет об оценке N 96.3/Н/2020 от 13.07.2020г. не является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта оценки, то указанное обстоятельство является основанием для отказа в удовлетворении требований.
Заслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, нежилое функциональное (встроенное) помещение с кадастровым номером N, площадью 719,3 кв.м., 1975 года постройки, расположенное по адресу: <адрес>, с 10.05.2011г. принадлежит на праве собственности Паку В.В.
Согласно статье 400 Налогового кодекса РФ физические лица являются плательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса РФ, в том числе, иные здание, строение, сооружение, помещение.
В соответствии с положениями части 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 01.01.2020г. единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.
Статьей 1 Закона Хабаровского края от 30.09.2015г. N 116 "О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, применяется на территории Хабаровского края с 01.01.2017г.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость помещения, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости 10.02.2020г., составляет 44 225 766,32 руб., определена по состоянию на 01.01.2019г. приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019г. N 103 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости", принятом в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке). Дата начала применения кадастровой стоимости - 01.01.2020г.
Согласно частям 1 и 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическим лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, в суде или комиссии на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Пак В.В., являясь собственником помещения, налог на которое исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, в силу приведенной нормы имеет право на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.
В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость помещения, административным истцом представлен Отчет N 96.3/Н/2020 от 24.08.2020г., составленный оценщиком ООО "Оценка-Партнер" ФИО1, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 15 836 296 руб.
Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2019г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Изучив содержание указанного отчета об оценке, суд приходит к выводу, что отчет соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015г. N 299.
В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого функционального помещения, в частности, его площади, месторасположения, вида разрешенного использования; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Исследовано социально-экономическое положение Хабаровского края, произведен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в Хабаровск на рынок недвижимости, также анализ рынка нежилой недвижимости.
Из Отчета следует, что объект оценки представляет собой функциональное (встроенное) нежилое помещение, расположенное в подвале, на 1 и 2 этажах во встроенном помещении к жилому 14-этажному дому. Помещения подвала представляют собой подсобные (вспомогательные) помещения и относятся к сегменту складской недвижимости, помещения 1 и 2 этажа являются помещениями торгового назначения и относятся к сегменту коммерческой недвижимости. Помещение 1975 года постройки, общей площадью 719,3 кв.м. Конструктивные элементы: стены -кирпичные, обшиты сайдингом; перегородки - кирпичные, железобетонные панели, ГВЛ; перекрытия - железобетонные стены; полы - бетонные, кафельная плитка; проемы оконные - пластиковые, рольставни; проемы дверные - простые и филенчатые, пластиковые, металлические; внутренняя отделка - штукатурка/окраска, ГВЛ, пластик, побелка, кафельная плитка, подвесной потолок Армстронг; инженерное оборудование- централизованное отопление, централизованное водоснабжение, электроснабжение - закрытая проводка, канализация централизованная, горячее водоснабжение - централизованное; вентиляция; телефон.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с требованиями подпункта "и" пункта 8 ФСО N 3 оценщиком подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода (метод прямого сравнения) и отказа от применения доходного и затратного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.
В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.
На стр. 129-147 отчета приведен последовательный анализ информации, доступной оценщику, по результатам исследования которых выявлено 13 объектов-аналогов, соответствующих определенным оценщиком критериям отбора.
В соответствии с требованиями пункта 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. N 297, подпункта "б" пункта 22 ФСО N 7 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. N 611, выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (все помещения расположены на нижних этажах многоэтажных жилых домов) и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Доводы о том, что оценщиком использована лишь часть аналогов, административным ответчиком не подтверждены.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 оценщиком произведены корректировки стоимостей аналогов, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам: на дату продажи, условия продажи/предложения, на местоположение, на площадь, этаж расположения, расположение относительно красной линии.
Расчет и описание корректировок приведены в Отчете, отказ от применения иных корректировок по ценообразующим факторам обоснован.
После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка вариации, в пределы доверительного интервала вошли скорректированные рыночные цены объектов-аналогов NN 1,2,6,7,12, которые и были использованы оценщиком для дальнейшего расчета рыночной стоимости объекта оценки.
Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 15 836 296 руб.
Из показаний оценщика в судебном заседании следует, что при определении диапазона рыночной стоимости из данных о предложениях к продаже, ею был исключен НДС, исходя из того, что в соответствии со статьей 146 Налогового кодекса РФ реализация имущества является объектом обложения НДС, а для целей оспаривания кадастровой стоимости рыночная стоимость должна быть сформирована без учета НДС.
На размер рыночной стоимости объекта оценки указанные действия оценщика не повлияли.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Содержащие в отчете сведения дают надлежащее представление о характеристиках аналогов, учтенных оценщиком при расчете величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость функционального помещения, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
В соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31.07.2020г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости дата применения кадастровой стоимости, в том числе в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда - 01.01.2020г., в суд административный истец обратился 13.10.2020г., следовательно, установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2020г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,
РЕШИЛ:
Административный иск Пака В.В. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость функционального (встроенного) помещения с кадастровым номером N, площадью 719,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019г. в размере 15 836 296 руб.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз
Решение в окончательной форме принято 18 ноября 2020 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка