Дата принятия: 07 февраля 2019г.
Номер документа: 3а-151/2019
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 7 февраля 2019 года Дело N 3а-151/2019
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Ефремовой О.Н.,
при секретаре Силенок О.В.,
с участием представителя административного истца Клименко Е.В., действующей на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Никоновой Анастасии Вячеславовны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Никонова А.В. обратилась в Пермский краевой суд с административным иском к Правительству Пермского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю) об установлении кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административно-бытовое здание и магазин промышленных товаров, общей площадью 3442 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 10676774 рублей по состоянию на 01.01.2013;
и этого же земельного участка, с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административно-бытовое здание и магазин промышленных товаров, общей площадью 3442 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 6316 403 рублей по состоянию на 08.10.2018.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является арендатором указанного выше земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости находящиеся в собственности и на праве оперативного управления истца. Кадастровая стоимость участка по состоянию на 01.01.2013, как и на 08.10.2018 превышает его рыночную стоимость, определенную отчетами оценщика на эти же даты. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет необходимость уплаты арендных платежей в завышенном размере.
Никонова А.В. о времени и месте рассмотрения дела извещена. Представитель административного истца в суде на удовлетворении иска настаивал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Административные ответчики Правительство Пермского края и ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю, о рассмотрении дела извещены, представили письменные отзывы, в которых изложили просьбу о рассмотрении дела без участия своего представителя.
Извещенные о рассмотрении дела заинтересованные лица Управление Росреестра по Пермскому краю и администрация г. Перми участие представителя в судебном заседании не обеспечили. Администрация представила письменный отзыв и просила о рассмотрении дела без участия своего представителя.
С учетом надлежащего извещения неявившихся в судебное заседание лиц о времени и месте судебного разбирательства, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав письменные доказательства, изучив письменные отзывы, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
В силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены лицом, владеющим объектом недвижимости на праве собственности, аренды, ином законом основании, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этого лица.
Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.
Из материалов дела видно, что административному истцу на основании договора аренды N 084-16к от 13.08.2018 передан земельный участок с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административно-бытовое здание и магазин промышленных товаров, общей площадью 3442 кв.м., расположенный по адресу: ****, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных правах на спорный земельный участок.
Принимая во внимание, что административный истец является арендатором спорного земельного участка, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, административный истец вправе оспорить его кадастровую стоимость.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в пункте 12 постановления от 30.06.2015 N 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Как следует из выписки из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена в ходе государственной кадастровой оценки постановлением Правительства Пермского края N 1610-п от 21.11.2013 по состоянию на 01.01.2013 и составила 19376291, 54 рубля. С момента государственного кадастрового учета изменений кадастровая стоимость участка определена на основании удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденной постановлением Правительства Пермского края N 1610-п в размере 14174753, 66 рублей по состоянию на 08.10.2018.
Кадастровая стоимость участка по состоянию на 08.10.2018 определена в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222, с учетом предоставленных приказом Росреестра от 12.05.2015 N П/210 и пунктами 1, 12 Устава ФГБУ "ФКП Росреестра", утвержденного приказом Росреестра от 01.09.2011 N П/331, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице его филиалов полномочий, в том числе, по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с внесением изменений в государственный кадастровый учет.
Суд исходит из того, что Правительство является надлежащим ответчиком при оспаривании кадастровой стоимости, утвержденной на 01.01.2013, а ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю является надлежащим ответчиком при оспаривании кадастровой стоимости, утвержденной на 08.10.2018. Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. При этом Никонова А.В., реализуя в судебном порядке имеющееся у нее право на установление кадастровой стоимости находящегося в ее собственности участка в размере рыночной, не оспаривает ни постановление Правительства Пермского края от 21.11.2013 N 1610-п, ни утвержденные данным постановлением средние значения удельных показателей кадастровой стоимости. Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (в связи с выявлением недостоверных сведений или об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
Административный истец, не согласившись с кадастровой стоимостью участка, обратилась в суд с настоящим административным исковым заявлением, в подтверждение своих требований представила отчеты об оценке от 26.12.2018 N 519.1/О-18 и N 519.2/О-18, составленные оценщиком ИП К.
В соответствии с отчетом от 26.12.2018 N 519.1/О-18 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2013 составила 10676774 рубля. В соответствии с отчетом от 26.12.2018 N 519.2/О-18 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 08.10.2018 составила 6316 403 рубля.
Изучив представленные в материалы дела административным истцом отчеты об оценке, суд приходит к выводу, что они соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Оценщик произвел анализ рынка земельных участков коммерческого назначения под многоэтажное и коммерческое строительство. По результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного сегмента рынка. Оснований полагать, что объект оценки, не относится к исследуемому оценщиком сегменту рынка, у суда не имеется.
На основании проведенного анализа оценщик пришел к выводу, что средняя цена, устоявшаяся на земельные участки коммерческого назначения в г. Перми в конце 2012 года составила 4172, 28 руб./кв.м. С учетом местоположения объекта оценки (4 зона из 4), его среднюю площадь, физические характеристики (рельеф ровный), оценщик сделал вывод, что стоимость оцениваемого участка может находиться в диапазоне от 2629, 87 руб./кв.м. до 5048, 61 руб./кв.м с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10 %.
На основании анализа рынка по состоянию на 2017-2018 годы оценщик пришел к выводу, что средняя цена на участки исследуемой категории составит 3117, 12 руб./кв.м, определив диапазон стоимости объекта оценки от 915, 85 руб./кв.м до 6727, 5 руб./кв.м.
При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.
Применяя сравнительный подход, из предложенного рынка купли-продажи земельных участков, оценщик выбрал наиболее подходящие по категории земель, виду разрешенного использования, примерно на одинаковом удалении от центра, которые возможно идентифицировать на местности. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 3 объекта-аналога. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости участков достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок на торг, поскольку была использована информация о предложении к продаже, а не о фактической сделке, по дате предложения, по местоположению объекта оценки и аналогов, по площади оценщиком приведено в отчетах со ссылкой на источники, которыми он руководствовался, как и приведено обоснование в отчетах отказа от применения корректировок.
Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом использовании, а также при альтернативных вариантах его использования, в отчете приведен. Выбор земельных участков-аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с коммерческим использованием.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене предложений к продаже и цене продажи объектов-аналогов из совершенных сделок, размещенных Управлением Росреестра и иными базами данных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми.
С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.
Указание заинтересованного лица на отсутствие положительного экспертного заключения на отчет об оценке не основано на положениях действующего законодательства. Согласно статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности (в ред. Федерального закона от 02.06.2016 N 172-ФЗ) для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде не требуется представления положительного экспертного заключения.
Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная кадастровая стоимость спорного участка превышает итоговую величину рыночной стоимости объект, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчетов.
Таким образом, величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчетах оценщика, является достоверной, вследствие чего требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 следует, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Никонова А.В. обратилась в суд 29.12.2018, в связи с чем суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на дату подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 29.12.2018.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Никоновой Анастасии Вячеславовны - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административно-бытовое здание и магазин промышленных товаров, общей площадью 3442 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 10676774 рублей по состоянию на 1 января 2013 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административно-бытовое здание и магазин промышленных товаров, общей площадью 2 518 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 6316 403 рублей по состоянию на 8 октября 2018 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 29 декабря 2018 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Решение суда изготовлено в окончательном виде 8 февраля 2019 года.
Судья (подпись)
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
