Решение Ленинградского областного суда от 19 октября 2018 года №3а-151/2018

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 октября 2018 года Дело N 3а-151/2018
Санкт-Петербург 19 октября 2018 года
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего - судьи Морозковой Е.Е.,
при секретаре Михейкиной М.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью (ООО) "Сияние" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
ООО "Сияние" обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит: установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 4796 кв.м., с кадастровым номером N, местонахождение: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей, по состоянию на 02.12.2015, на период с 01.01.2018 г. и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
В обоснование требований указано, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение, расположенное на земельном участке, находящемся в собственности муниципального образования. Договор аренды на земельный участок с административным истцом не заключен, в связи с чем у административного истца возникает необоснованное обогащение в размере выплаченной, за использование соответствующей части земельного участка, арендной платы. Административный истец, как собственник помещения, имеет право на заключение договора аренды без проведения торгов. Размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, так как выкупная цена земельного участка исчислена из кадастровой стоимости земельного участка, что приводит к нарушению прав административного истца.
В судебном заседании представитель административного истца ООО "Сияние" Афанасьев Г.С. требования административного искового заявления поддержал.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Управление Росреестра по Ленинградской области, правительство Ленинградской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области.
В качестве заинтересованного лица привлечена администрация муниципального образования Сиверское городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области.
В письменном отзыве представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области Насонов Д.И. оставил рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда. Данный земельный участок оценен в рамках проведенных работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости (пообъектная оценка), результаты которой утверждены постановлением правительства Ленинградской области N356 от 29.12.2007 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области". Дата по состоянию на которую определена кадастровая стоимость -02.12.2015. Кадастровая стоимость внесена в ГКН 02.12.2015 по заявлению о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости. Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области утверждены по состоянию на 01.01.2007 года. В соответствии с Федеральным законом N135-ФЗ, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
В судебном заседании представитель административного ответчика правительства Ленинградской области Насонов Д.И. оставляет рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.
В письменных возражениях представитель административного ответчика правительства Ленинградской области Яровая И.А. указала, что кадастровая стоимость земельного участка определена по правилам, установленным ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности". Ссылаясь на правовую позицию Конституционного Суда РФ указала, что установление кадастровой стоимости является законным способом уточнения результатов массовой оценки и само по себе не опровергает достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки. Представлены замечания по отчету об установлении рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного ответчика правительства Ленинградской области Савченко О.А. оставляет рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.
В возражении относительно заявленных требований представитель Управления Росреестра по Ленинградской области Земцова И.В., указала, что спорный земельный участок не вошел в перечень объектов оценки и не прошел пообъектовую оценку, результаты которой утверждены постановлением правительства Ленинградской области N356. Дата по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельных участков (дата формирования перечня объектов оценки)- 01.01.2007. спорный земельный участок образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером N. среднее значение УПКС для преобразованного земельного участка с кадастровым номером N определено в размере <данные изъяты> руб./кв.м. таким образом, кадастровая стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> руб., исходя из площади 4796 кв.м. и УПКС - <данные изъяты> руб./кв.м. Дата внесения (определения) сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - 02.12.2015. в связи с тем, что государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на территории Ленинградской области проводилась в 2006-2007 г.г., действие Федерального закона N167-ФЗ не распространяется на результаты государственной кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением правительства Ленинградской области N356. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка могут быть оспорены только в суде. Так как Управление не имеет самостоятельных возражений по существу предъявленных требований, просит рассмотреть дела в отсутствие представителя.
Управление Росреестра по Ленинградской области и администрация муниципального образования Сиверское городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области о слушании дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание своих представителей не направили.
Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных лиц.
Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, в том числе показания свидетеля ФИО9, согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.
Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п/п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с п.1 и п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, п.1 ст.390, п.1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость устанавливается прежде всего для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.
Согласно п.1 ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.
Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков - в силу п.2 ст.66 Земельного кодекса РФ - проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.
Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).
В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абз. 2).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4).
Согласно ст.24.19 Федерального закона N135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.
Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) закреплено право гражданина на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N356 (в ред. от 19.03.2009) утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области по состоянию на 1 января 2009 года. В частности, среднее значение удельного показателя по пятому виду разрешенного использования земель <адрес> определено в размере <данные изъяты> руб./кв.м.
Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26.06.2018 ООО "Сияние" на праве собственности от 11.05.2016 принадлежит нежилое помещение, площадью 417,2 кв.м., с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>.
Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 09.08.2018 следует, что на земельном участке с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения банно-прачечного комбината, расположенном по адресу: <адрес>, общей площадью 4796+/-13,87 кв.м., расположен объект недвижимости.
Из претензии администрацией муниципального образования "Сиверское городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области от 10.07.2018 следует, что ООО "Сияние" предложено в течение 10 календарных дней оплатить денежные средства в виде необоснованного обогащения за фактическое использование земельного участка за период с 11.05.2016 по 01.07.2018.
В выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 18.09.2018 отражено, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб.; дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость 02 декабря 2015 года; дата утверждения кадастровой стоимости 02 декабря 2015 года.
Отчетом N от 24.07.2018 г., составленным ФИО9, являющейся членом общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, по состоянию на 02.12.2015 г., определена в размере <данные изъяты> рублей.
В названном отчете об оценке проведен анализ рынка и диапазона значений ценообразующих факторов, дано описание объекту оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования. Оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование для размещения банно-прачечного комбината.
В результате выбора подходов оценщиком для оценки земельного участка отобран сравнительный подход (метод сравнения продаж) в рамках которого отобрано 3 объекта-аналога. Основными элементами, подлежащими обязательному учету, являлись: передаваемые права, условия финансирования, условия сделки, дата сделки, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, вид использования, компоненты, не связанные с недвижимостью. Отбор объектов-аналогов осуществлялся по характеристикам, максимально приближенным к объекту оценки. В качестве элементов сравнения оценщиком отобраны: площадь, назначение участка; наличие инженерных коммуникаций; расположение относительно красной линии. Оценщиком проведены корректировки объектов -аналогов по следующим элементам сравнения: поправка на уторговывание; местоположение; расположение относительно красной линии; площадь; наличие коммуникаций. Корректировка на местоположение земельного участка проведена на основании данных Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А.(далее-справочник). Оценщик учел, что для земельных участков по общественно-деловую застройку расположение земельного участка на первой или второй линии улицы является фактором, существенно повышающим его инвестиционную привлекательность. Корректировка по данному фактору проведена также на основании справочника. Корректировка на площадь определялась на основании данных справочника, согласно которому масштабный фактор (корректировка на площадь земельного участка) характеризуется непрерывным спектром значений в зависимости от величины соотношения оцениваемых объектов и объектов-аналогов. Расчетная рыночная стоимость земельного участка, определенная в рамках сравнительного подхода составила <данные изъяты> рублей (или <данные изъяты> руб./кв.м.).
Далее, оценщиком проведен поверочный расчет рыночной стоимости земельного участка с использованием информации по земельным участкам производственного назначения. В результате поверочного расчета оценщик сделал вывод о том, что поверочный расчет и сделанное по нему заключение позволяет оценщику с большей достоверностью и обоснованностью принимать результат, полученный в рамках основного варианта расчета.
В разделе согласование результату, полученному в рамках сравнительного подхода, присвоен вес 100%; итоговая рыночная стоимость определена оценщиком с применением математического округления и составила <данные изъяты> рублей.
Допрошенная в качестве свидетеля оценщик ФИО9 показала, что при проведении оценки, ею использовался сравнительный подход (метод сравнения продаж). В ходе анализа рынка отобраны объекты-аналоги наиболее сопоставимые с объектом оценки, по следующим критериям: местоположение в районе, категория и разрешенное использование земельного участка; наличие инженерных коммуникаций; расположение относительно красной линии; площадь земельного участка. При проведении корректировки оценщик исходил из инвестиционной привлекательности. Главным аспектом является численность населения. Поэтому близкое расположение объекта от Санкт-Петербурга или от районного центра играет меньшую роль, чем численность населения. Удаление от транспортных магистралей не является главным ценообразующим фактором. Поселки Вырица, Сиверский и Воскресенское обеспечены транспортом и расположены недалеко от объекта оценки. Транспортная доступность у объектов-аналогов и объекта оценки одинакова. При проведении корректировки на наличие коммуникаций оценщиком сделан вывод о том, что одним из ценообразующих факторов является обеспеченность участков коммуникациями. Для подтверждения достоверности расчета, оценщиком проведен проверочный расчет. Расхождение по расчетам составило 2%. Проведенный проверочный расчет позволил оценщику с достоверностью и обоснованностью принять результат, полученный в рамках основного варианта расчетов.
Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Исходя из положений ст.ст.39.3, 39.7 ЗК РФ, административный истец ООО "Сияние" как собственник помещения, расположенного в здании, которое находится на спорном земельном участке, с учетом ч.1 ст.245 КАС РФ, претензии администрации муниципального образования "Сиверское городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области" от 10.07.2018 был вправе обратиться в суд с настоящим административным иском.
Суд считает, что кадастровая стоимость земельного участка исчислена в соответствии правилами п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 12.08.2006 N222.
С учетом требований ст. 24.19 Федерального закона N135-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", выписки из ЕГРН, пояснений лиц, участвующих в деле, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 02.12.2015 г.
Соответственно, по состоянию на указанную выше дату оценщиком в отчете N от 24.07.2018 определена рыночная стоимость земельного участка.
В отношении даты, по состоянию на которую оценщиком установлена рыночная стоимость земельного участка, у участников процесса возражений не имеется.
Представленный отчет об оценке N от 24.07.2018 как одно из доказательств подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, так как представленный отчет N от 24.07.2018 соответствует требованиям Федерального закона N135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. Отчет об оценке мотивирован, выводы оценщика предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Показания свидетеля являются последовательными, обоснованными и мотивированными.
Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы об установлении рыночной стоимости земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, административными ответчиками не представлено и по делу не имеется.
Руководствуясь положениями Федерального закона N135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, ст.246 КАС РФ, на основании ст.84 КАС РФ суд признает названный выше отчет об оценке (с учетом показаний свидетеля) надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка в установленном оценщиком в отчете об оценке размерах по состоянию на 02 декабря 2015 года.
Согласно требованиям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона N135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. В данном случае заявление поступило в комиссию 14 августа 2018 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью (ООО) "Сияние" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4796 кв.м., категория земель-земли населенных пунктов, вид разрешенного использования-для размещения банно-прачечного комбината, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости равном <данные изъяты> рублей, по состоянию на 02 декабря 2015 года, на период с 01 января 2018 и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления ООО "Сияние" о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка считать 14 августа 2018 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную коллегию Ленинградского областного суда в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья Е.Е.Морозкова
Решение в окончательной форме изготовлено 24 октября 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка