Решение Ярославского областного суда от 20 мая 2019 года №3а-150/2019

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 мая 2019 года Дело N 3а-150/2019
гор. Ярославль 20 мая 2019г.
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при секретаре Колюховой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Овсепян Любови Николаевны к Правительству Ярославской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,
Установил:
В административном исковом заявлении Овсепян Л.Н. просит кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб.
Административные исковые требования мотивированы тем, что Овсепян Л.Н. является собственником земельного участка, в связи с чем обязана к уплате земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка превышает рыночную стоимость. Поэтому административный истец полагает, что вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Низомова М.В. административные исковые требования поддержала.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области по доверенности Лазоренко Л.А. оставила разрешение административного спора на усмотрение суда.
Представители заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенностей Колобова Е.В. и Николаева Т.Б. возражали против удовлетворения административного иска, ссылаясь на недостоверность отчета определения рыночной стоимости земельного участка, представленного административным истцом.
Административные ответчики Правительство Ярославской области, ФГБУ "Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", заинтересованное лицо мэрия города Ярославля, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили, возражений относительно административного иска не представили.
Оценив доводы лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
Овсепян Л.Н. являлся собственником земельного участка с кадастровым номером N.
25 января 2019г. административный истец обратилась с заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Тем самым, Овсепян Л.Н. в силу ст. 65, п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ, ч.1 ст. 245, ст. 246 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", п. 1 ст. 388, ст. 390, п.п. 1,4 ст. 391 НК РФ вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена постановлением Правительства Ярославской области от 22.06.2016г. N 704-п по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч.2 ст. 246 КАС РФ).
Административным истцом представлен отчет от 06 марта 2019г. N 1-12\11\18-5 определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, подготовленный оценщиком ООО "Метро-Оценка".
Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб.
Согласно ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств являются отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.
Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Из отчета оценки рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка.
В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.
Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.
Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов.
Свидетель ФИО1 - оценщик ООО "Метро-Оценка" - в судебном заседании поддержала выводы, изложенные в отчете.
Показания свидетеля ФИО1 и содержание отчета позволяют сделать вывод о соблюдении автором отчета требований законодательства об оценочной деятельности, предъявляемые к проведению подобного рода исследованиям.
Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном законодательстве и законодательстве о кадастровом учете. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.
Вместе с тем вид разрешенного использования земельного участка, указанный в правоустанавливающих документах, сформулирован так, что он допускает неоднозначное толкование. В связи с этим оценщик обоснованно исходила из правового зонирования территории, вида деятельности, для которого земельный участок предоставлен и фактически осуществляемого владельцем участка.
Согласно материалам дела объект оценки имеет вид разрешенного использования - для эксплуатации нежилого здания. Фактически на земельном участке расположена станция технического обслуживания с производственным и административным зданием, в связи с чем оценщик принял обоснованное решение об отнесении земельного участка к производственному сегменту рынка.
Описание объекта оценки позволяет прийти к выводу об отсутствии правовых оснований для его отнесения к административно-офисному сегменту рынка.
В отчете содержатся суждения о мотивах выбора объектов-аналогов. Данные мотивы не противоречат требованиям федеральных стандартов оценки, согласуются с требованиями пункта 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости". Как указано выше, оценщиком подобрано достаточное число объектов-аналогов по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки.
В соответствии с п/п "в" п. 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
Тем самым, специалист, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна. В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, в частности департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.
Кроме того, являются обоснованными показания свидетеля ФИО1 о том, что использование предлагаемого департаментом аналога по <адрес> не повлиял был на установленную в отчете рыночную стоимость объекта оценки с учетом стоимость 1 кв. м предлагаемого аналога. Объявление о продаже земельного участка по <адрес> содержит недостаточно информации, необходимой для использования объекта в качестве аналога. В частности, не указан вид разрешенного использования.
В силу изложенного доводы департамента имущественных и земельных отношений не могут служить основанием для критической оценки представленного административным истцом отчета определения рыночной стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости - 25.01.2019г.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка