Дата принятия: 02 ноября 2017г.
Номер документа: 3А-150/2017
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 ноября 2017 года Дело N 3А-150/2017
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Малевой В.А., с участием представителя административного истца Администрации города Хабаровска Подолякиной О.С., представителя заинтересованного лица ООО "СК Север" Зубка М.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 12 июля 2017 года N 9, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Администрация г. Хабаровска обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 12 июля 2017 года N 9, которым на основании заявления ООО "СК Север" определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 21314 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 17.04.2012г. в размере 15 751 046 рублей, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ООО "СК Север" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере 53 395 832,80 руб. ООО "СК Север", являясь арендатором земельного участка, не имеет права на пересмотр его кадастровой стоимости без письменного согласия собственника земельного участка, которое администрацией г. Хабаровска не давалось. ООО "СК Север" не представлены документы, подтверждающие наличие затрагивающих его права обстоятельств, документы, подтверждающие регистрацию за ним права на спорный объект. Не будучи собственником земельного участка, ООО "СК Север" в силу положений Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" не вправе обращаться в орган кадастрового учета с заявлениями о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости, не может выступать заказчиком оценки земельного участка.
Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Оценщиком использована недостаточно актуальная на дату оценки информация. В отчете отсутствует информация, подтверждающая размещение объектов-аналогов в оценочных зонах и территориальных зонах градостроительного зонирования. Характеристики объектов-аналогов отличаются от характеристик объекта оценки, оценочные зоны не соответствуют зоне объекта оценки, оценщиком использованы объекты-аналоги, расположенные в иных районах. Вид разрешенного использования объектов-аналогов не соответствует объекту оценки, самостоятельно отнесен оценщиком к одной группе в нарушение действующего законодательства, которым определено, что установление и изменение вида разрешенного использования осуществляется органами местного самоуправления в рамках градостроительной деятельности. Имеются ошибки, не влияющие на размер рыночной стоимости объекта оценки.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителей административных ответчиков Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Администрации г. Хабаровска Подолякина О.С. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель заинтересованного лица ООО "СК Север" Зубок М.Е. просил в удовлетворении заявленных требований отказать. Пояснил, что ООО "СК Север", как арендатор земельного участка, арендная плата за пользование которым исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, имеет законное право на подачу заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка. Подбор объектов-аналогов осуществлен оценщиком за период максимально приближенный к дате оценке (с 01.01.2010г. по 17.04.2012г.), в итоговую выборку вошли объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки по виду разрешенного использования при наличии документально подтвержденной информации об основных характеристиках объектов-аналогов. Оценочные зоны, в которых расположены объект оценки и объекты-аналоги, определены оценщиком в соответствии с решением Хабаровской городской Думы от 28.03.2000г. N 413 "Об утверждении границ оценочных зон города Хабаровска", указанный нормативный правовой акт находится в свободном доступе. Все объекты аналоги предназначены для размещения производственных (промышленных) объектов, соотносимы с объектом оценки по виду разрешенного использования. Наличие технических ошибок в Отчете, которые не повлияли на расчет рыночной стоимости объекта оценки, не свидетельствует о недостоверности отчета.
Из письменного отзыва Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Комиссия заявленные требования не признает по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка был представлен полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Являясь арендатором земельного участка, ООО "СК Север" в силу статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" имеет право на оспаривание его кадастровой стоимости. Представленный отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки. Административным истцом не представлено доказательств недостоверности Отчета.
Заслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, составившую Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 1).
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абзац девятый статьи 24.18).
В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать второй статьи 24.18).
Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).
Из материалов дела следует, что на основании Договора аренды N 11558 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 18.09.2012г., соглашения от 15.10.2014г. о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 11558, соглашения от 16.07.2015г. о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 11558, ООО "СК Север" является арендатором спорного земельного участка. Срок действия договора установлен по 11.09.2018г. По условиям договора аренды расчет арендной платы производится, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства производственной базы.
Согласно кадастровой выписке о земельном участке дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости - 17.04.2012г.
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 17.04.2012г. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" в размере 53 395 832,80 руб. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 29.06.2015г.
23.06.2017г. в Комиссию поступило заявление ООО "СК Север" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, к которому был приобщен необходимый пакет документов, в том числе Отчет N 31-ОН об оценке объекта оценки, составленный 30.05.2017г. оценщиком ООО "Хабаровское агентство юридической экспертизы и оценки имущества" ФИО1, согласно которому по состоянию на 17.04.2012г. рыночная стоимость земельного участка составляет 15 751 046 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет N 22/17 составленное экспертом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Экспертный совет Мониным А.А.
Из Решения Комиссии от 12.07.2017г. N 9 следует, что в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости, определенной в размере 53 395 832,80 руб. по состоянию на 17.04.2012г., составляет 70,5%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию на 17.04.2012г. в размере 15 751 046 руб.
В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения.
Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263 (далее Приказ N 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.
Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. N П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесенных приказом от 09.02.2017г. N П/0058, действует в составе: председатель комиссии - Мирошниченко А.В. - заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии - Бондар Г.Д. - заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Хабаровскому краю"; члены комиссии по согласованию: Ожегов О.В. - начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, Щеткин Д.О. - представитель Национального совета по оценочной деятельности.
Оспариваемое решение принято Комиссией в составе заместителя председателя Бондар Г.Д., члена Комиссии Ожегова ОВ., при участии секретаря комиссии Исаковой И.В.
Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу N 263.
Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом N 263, Комиссией соблюдена.
Положительное решение Комиссией принято членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительного экспертного заключения на отчет.
Доводы административного истца об отсутствии у ООО "СК Север" права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, являются не обоснованными.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические и юридические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Согласно абзацу 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее Постановление Пленума N 28) арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
ООО "СК Север", являясь арендатором земельного участка, арендная плата за который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, имеет право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости. Комиссией заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной принято на законных основаниях.
Доводы административного истца о необходимости его согласия на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, которое должно быть выражено в договоре аренды, основаны на неправильном толковании разъяснений, данных в абзаце 7 пункта 6 Постановления Пленума N 28, согласно которым если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.
Из изложенного следует, что письменное согласие на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка требуется от арендодателя - собственника земельного участка, являющегося юридическим лицом или гражданином, а не органом государственной власти или местного самоуправления.
Органы местного самоуправления, заключая договор аренды земельного участка, исполняют свои публичные полномочия. В указанном случае согласие арендодателя на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка не предусмотрено.
Имея право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, арендаторы соответственно имеют право выступать заказчиками проведения оценки рыночной стоимости земельного участка, поскольку при обращении с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, предоставление Отчета об оценке является требованием Закона об оценочной деятельности (статья 24.18).
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N 3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).
Из Отчета N 31-ОН об определении рыночной стоимости земельного участка следует, что оценка проводилась по состоянию на 17.04.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.
Оценщик провел анализ наиболее эффективного использования объектов оценки по четырем критериям: законодательно разрешенное, физически возможное, финансово целесообразное и максимально продуктивное. Сделан вывод, что наиболее эффективное использование оцениваемого земельного участка соответствует его фактическому использованию - для строительства производственной базы.
В качестве источников информации для подбора объектов-аналогов использован официальный сайта Росреестра http://portal.rosreestr.ru/, данные аналитического обзора "Земельный рынок Хабаровского края в 2010-2011гг", разработчик ООО "РСО "Кредо", дата исследования - 2015г".
Отобрано 7 объектов-аналогов, сопоставимых по своим характеристикам с объектом оценки.
Скриншоты и выкопировки источников информации приведены в приложении к Отчету. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения N 18.
В процессе расчета применены корректировки на условия продажи для аналогов NN 1-4 (для аналогов N 5-7, представляющих цены сделок не проводилась); на дату продажи; на местоположение, на площадь. Расчеты и описание корректировок приведены в отчете.
Отсутствие корректировок по остальным ценообразующим факторам обоснованно.
Проведено определение надежности полученных результатов, к дальнейшему расчету принято 5 объектов-аналогов, скорректированная стоимость которых вошла в доверительный интервал от 354 руб./кв.м до 1396 руб./кв.м
Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 15 751 046 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение на отчет N 22/17 составленное экспертом Общероссийской общественно организации "Российское общество оценщиков" Экспертный совет Мониным А.А., которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.
Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и стандартов и правил оценочной деятельности. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки подтверждена.
Из показаний свидетеля ФИО1 в судебном заседании следует, что выборка аналогов осуществлялась за период с 01.01.2010г. по 17.04.2012г., поскольку аналогов, имеющих данные по количественным и качественным характеристиками за период до даты оценки менее чем 1 год, недостаточно. Была произведена корректировка на дату продажи. Информация, подтверждающая расположение объектов аналогов в принятых оценочных зонах и территориальных зонах градостроительного зонирования получена из решения Хабаровской городской Думы от 28.03.2000г. N 413, карты г. Хабаровска, Правил землепользования и застройки в городе Хабаровске, утв. решением Хабаровской городской Думы от 21.05.2002г. N 211, ссылка на указанные источники информации имеется в Отчете.
Доводы административного истца о допущенных при составлении Отчета нарушениях федеральных стандартов оценки опровергаются положениями Отчета, Положительного экспертного заключения, показаниями свидетеля ФИО1 в судебном заседании.
В соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Оценщиком отобраны аналоги с назначением, относящимся к одному сегменту с объектом оценки, аналоги сопоставимы с объектом оценки по ценообразующим факторам.
В соответствии с подпунктом "в" пункта 22 ФСО N 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.
Из Отчета следует, что в нем приведены источники используемой информации, приведены критерии отбора аналогов, в расчетах использованы все отобранные объекты-аналоги.
Наличие технических ошибок в Отчете, которые не повлияли на расчет рыночной стоимости объекта оценки, не свидетельствует о недостоверности отчета.
Надлежащих доказательств, которые свидетельствовали бы о несоответствии Отчета об оценке федеральным стандартам оценки, ином размере рыночной стоимости земельного участка, административным истцом вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Поскольку в судебном заседании не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Администрации г. Хабаровска в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 12 июля 2017 года N 9, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ООО "СК Север" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отказать.
Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 7 ноября 2017 года.
Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
