Решение Белгородского областного суда от 13 июля 2017 года №3а-150/2017

 
БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 13 июля 2017 года Дело N 3а-150/2017
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13 июля 2017 г. г. Белгород
Белгородский областной суд в составе
судьи А.С. Квасова
при секретаре Е.О. Пашковой,
с участием представителя административного истца Евсеева А.В., представителя административного ответчика - администрации города Белгорода Сергеевой Т.И., представителя заинтересованного лица - Егоровой Н.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Газэнергосеть розница» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, администрации города Белгорода, с участием заинтересованного лица - Правительства Белгородской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
установил:
ООО «Газэнергосеть розница» (далее - административный истец, общество), являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером 31:16:0208025:10, площадью 1 000 кв. м, расположенного по адресу: город Белгород, ул. Белгородского полка, 6, обратилось в Белгородский областной суд с административным иском об установлении на 01.01.2014 кадастровой стоимости данного земельного участка в размере его рыночной стоимости - 6 117 000 руб.
В обоснование заявленного требования административным истцом указано, что кадастровая стоимость указанного земельного участка - 14 011 470 руб. не соответствует его рыночной стоимости, которая определена оценщиком - АО «2К», что затрагивает права общества, поскольку ведет к увеличению размера арендной платы, рассчитываемой исходя из кадастровой стоимости.
Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости заявление общества об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной отклонила.
В судебном заседании представитель общества требование поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. Выводы эксперта ФИО по результатам судебной экспертизы, считал ошибочными. Указал, что при подготовке заключения экспертом допущены нарушения требований действующего законодательства и федеральных стандартов оценки. Ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной экспертизы.
Представители администрации города Белгорода, Правительства Белгородской области, не оспаривая право административного истца требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, напротив, считали, что иск может быть удовлетворен с учетом цены земельного участка, установленной в заключении эксперта ФИО Представленный обществом отчет об оценке рыночной стоимости имеет нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на определение его действительной рыночной стоимости.
Административный ответчик - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, извещенный о месте и времени судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.
При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие представителя вышеназванного лица, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость). Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункты 1, 2 и 5).
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В статье 24.18 Закона об оценочной деятельности установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Белгород» утверждены постановлением администрации города Белгорода от 27.11.2014 № 236 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Белгород» по состоянию на 01.01.2014. Кадастровая стоимость участка с кадастровым номером 31:16:0208025:10 составляет 14 011 470 руб.
Как следует из материалов административного дела, общество на основании договора от 04.06.2013 № 121 с приложениями к нему (с учетом дополнительных соглашений от 21.11.2013, от 25.12.2015), заключенного с муниципальным образованием городской округ «Город Белгород» является арендатором спорного земельного участка. Арендная плата за участок рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости.
Принимая во внимание, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка влияют на права и обязанности общества как арендатора земельного участка, оно вправе требовать установления его кадастровой стоимости в размере рыночной.
В подтверждение своих доводов о том, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, административный истец представил в суд составленный оценщиком АО «2К» отчет от 31.10.2016 № Р000041. Рыночная стоимость определена оценщиком в размере 6 117 000 руб. на 01.01.2014.
На данный отчет об оценке имеется положительное экспертное заключение от 29.11.2016 № 3489_1/2016, выполненное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», членами которой являются оценщики, составившие отчет № Р000041.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 254 отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика против представленного доказательства размера рыночной стоимости, заявленного в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости участка и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе разницей между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью спорного участка, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда от 04.05.2017 назначена экспертиза. На разрешение эксперта были поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Проведение экспертизы поручено эксперту ФИО
По результатам экспертизы экспертом ФИО подготовлено и представлено в суд заключение от 13.06.2017 № 451-17, согласно которому по состоянию на 01.01.2014 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:16:0208025:10 составляет 9 153 000 руб. Оценщиками АО «2К» в отчете № Р000041 от 31.10.2016 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, в том числе оценщиком неполно произведен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с земельными участками в сегменте рынка, к которому принадлежит оцениваемый земельный участок; неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, необоснован отказ от применения доходного подхода, информация, используемая оценщиком для определения рыночной стоимости объекта оценки выбранным методом сравнительного подхода, не является достоверной, достаточной, проверяемой.
В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Конституционный Суд Российской Федерации в своих постановлениях неоднократно указывал, что из взаимосвязанных положений статей 46 (часть 1), 52, 53 и 120 Конституции Российской Федерации вытекает предназначение судебного контроля как способа разрешения правовых споров на основе независимости и беспристрастности суда. При этом предоставление суду соответствующих полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, что вместе с тем не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.
Из приведенных положений закона следует, что суд первой инстанции, оценивает не только относимость, допустимость доказательств, но и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Экспертное заключение от 13.06.2017 № 451-17 соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, натурного осмотра земельного участка, сопоставления объекта исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости земельного участка.
При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный и доходный подходы. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования затратного подхода к оценке.
Экспертом проведены анализ сегмента рынка, к которому принадлежит земельный участок, анализ фактических данных о ценах предложений и величинах ставок аренды земельных участков в сегменте рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок.
Эксперт указал, что оцениваемый земельный участок относится к землям населенных пунктов.
В соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39, земельные участки в составе земель населенных пунктов разделяются на 17 по видам разрешенного использования.
Оцениваемый земельный участок отнесен к 5 виду разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания».
Фактически участок используется для эксплуатации нежилого здания АЗС и сооружения (навеса для ТРК), т.е. используется в соответствии с 5 видом разрешенного использования.
Также эксперт, опираясь на Справочник оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» (Том 3 под редакцией Л.А. Лейфера, 2014, часть II) указал, что в практике оценочной деятельности земельные участки делятся на два главных направления - рынок земельных участков жилого назначения и рынок земельных участков коммерческого назначения.
Земельные участки коммерческого назначения - это участки, предназначенные для размещения объектов (зданий, строений, сооружений), используемых в предпринимательской деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. В свою очередь участки коммерческого назначения делятся на следующие классы: под офисно-торговую застройку; под индустриальную застройку; сельскохозяйственного назначения; под объектами рекреации и объектами лечебно-оздоровительного назначения.
Представленная классификация использовалась экспертом и позволила объединить земельные участки различных видов разрешенного использования по общности признаков со схожими принципами ценообразования.
Объект оценки относится к земельным участкам коммерческого назначения под офисно-торговую застройку. Этот класс включает в себя не только земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (относящиеся к 5 виду разрешенного использования), но и земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц, административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (относящихся к 6, 7 и 17 видам разрешенного использования).
Для анализа рынка земельных участков под офисно-торговую застройку эксперт не использовал объекты: - застроенные зданиями, строениями и сооружениями; - расположенные не в городе Белгороде; - земельные участки, предназначенные для размещения жилых объектов и нежилых объектов иного назначения, например, производственного, складского и т.д.
Диапазон полученных значений рыночной стоимости земельных участков под офисно-торговую застройку за 2013 год на территории города Белгорода составлял от 3 300 до 27 692, 31 руб./ кв. м при среднем значении 9 442, 14 руб. /кв. м (без учета поправки на торг).
Принимая во внимание, что информация по ценам предложений была собрана экспертом за период с января 2013 г. по декабрь 2013 г. эксперт проанализировал имеющиеся предложения по единым объектам недвижимости коммерческого назначения (в составе которых имеется земельный участок) и пришел к выводу, что цена на данные объекты в течение срока экспозиции (до одного года) остается неизменной.
При сравнительном подходе для расчета эксперт выбрал пять объектов-аналогов, сопоставимых с оцениваемым земельным участком. Отбирая объекты аналоги, эксперт исключил предложения с верхними и нижними пределами стоимости. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации, размещенных в печатном издании - газете «Моя Реклама. Белгород» от 02.12.2013 № 95/1472, от 26.12.2013 № 102/1479, а также в сети Интернет на сайтах http://www.belgorod.barahla.net/ и http://www.classifieds24.ru/. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимую корректировку на торг, район расположения (расстояние до центра населенного пункта), площадь и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.
Рыночная стоимость участка, рассчитанная сравнительным подходом, по состоянию на 01.01.2014 составила 7 745 300 руб.
Стоимость земельного участка определялась экспертом также с применением доходного подхода, в рамках которого использовался метод земельной ренты, применение которого целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.
Анализируя рынок, эксперт выявил 6 сделок аренды земельных участков под офисно-торговой застройкой площадью от 787 кв. м до 3 400 кв. м, по которым величина арендной ставки составляет от 860, 25 до 2 045, 17 руб. кв. м, при среднем значении 1 144, 35 руб. кв. м.
В целях повышения достоверности полученных величин годовой ставки арендной платы экспертом исключены из расчета объекты с самыми дешевыми значениями ставок, а также с самыми дорогими значениями.
В рамках доходного подхода для расчета стоимости эксперт выбрал также пять объектов-аналогов, сопоставимых с оцениваемым земельным участком. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытого источника на сайте Росреестра (данные Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода о договорах аренды земельных участков, предоставленных по итогам аукциона физическим и юридическим лицам) в сети Интернет (https://rosreestr.ru).
Проанализировав каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, эксперт произвел необходимую корректировку на район расположения (расстояние до центра населенного пункта).
Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная в рамках доходного подхода, по состоянию на 01.01.2014 составила 10 561 162 руб.
На основании пункта 25 ФСО № 1 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Целью согласования результатов использования методов и подходов к оценке является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.
Из экспертного заключения видно, что при согласовании результатов эксперт использовал метод причинно-следственного анализа, для чего определил веса, в соответствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформировали итоговую рыночную стоимость имущества.
Согласованная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:16:0208025:10 по состоянию на 01.01.2014 составила 9 153 231 руб.
По результатам проверки отчета об оценке, составленного оценщиком АО «2К» № Р000041, эксперт установил наличие в нем таких нарушений федеральных стандартов оценки, которые могут влиять на итоговую величину рыночной стоимости спорного земельного участка. При проверке отчета ФИО основывался на глубоком анализе и исследовании предмета экспертизы. Проведенное экспертом исследование достаточно мотивировано. Все выявленные нарушения описаны в заключении на страницах 53-57, и участниками процесса не оспорены. Отвечая на поставленный вопрос, эксперт привел необходимые ссылки на федеральные стандарты оценки, проверяемый отчет и публично доступные ресурсы в сети Интернет.
Отвечая на данный вопрос, эксперт помимо прочего указал, что оценщик, проводя анализ предложений, использовал повторяющиеся предложения. Анализ фактических данных о ценах приложений содержит информацию о 7 земельных участках коммерческого назначения, при этом не указано, для строительства зданий какого назначения предназначены данные земельные участки.
Анализируя факты, влияющие на стоимость земельных участков, относящихся к одному с объектом оценки сегменту рынка, оценщиком неправильно определены факторы, влияющие на их стоимость. Например, такой фактор, как расположение относительно «красной линии» (мест с высоким трафиком), оценщиком не анализировался.
Перечень основных факторов и коэффициенты их влияния на стоимость земельных участков под офисно-торговую застройку представлен в таблице 3.1 стр. 123 Справочника оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» (том 3 под редакцией Л.А. Лейфера. 2014) (страница 55 экспертного заключения).
Факторы, которые анализировались оценщиком, наоборот, не оказывают влияния на стоимость земельных участков, относящихся к одному с объектом оценки сегменту рынка. Такие факторы как расположение участка относительно автомагистралей, наличие железнодорожной ветки на участке, являются факторами, влияющими на стоимость земельных участков под индустриальную застройку (таблица 4.1 вышеназванного Справочника оценщика).
Приведенных нарушений достаточно, для утверждения о том, что они повлияли на итоговый результат рыночной стоимости земельного участка.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость спорного земельного участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, составляет 24 017 000 руб.
Оснований не доверять представленному экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется высшее образование, стаж оценочной деятельности. Расчеты эксперта ФИО не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.
Напротив, как установлено судом и не опровергнуто представителем административного истца, представленный обществом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка содержит такие нарушения федеральных стандартов оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости. Ввиду чего, представленный административным истцом отчет отвергается судом в качестве доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка.
По смыслу части 2 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами (абзац восьмой статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности).
Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением на отчет об оценке, выполненный экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» от 29.11.2016 № 3489_1/2016, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям федеральных стандартов оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.
Представитель административного истца, приводя свои замечания на экспертное заключение от 13.06.2017 № 451-17, воспользовался подготовленным специалистами ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» заключением от 11.07.2017 № 13-06/01/2017-К.
Так, представитель администравного истца указал, что в нарушение статьи 14 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» руководитель экспертного учреждения не предупредил ФИО об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; имеющаяся подписка, в нарушение требований Закона, находится в экспертном заключении, а не представляет собой отдельный документ подлежащий направлению совместно с заключением эксперта.
Приведенный довод суд находит несостоятельным, как основанный на неверном толковании положений действующего законодательства.
Как следует из положений статьи 77 Кодекса администравного судопроизводства Российской Федерации суд, назначая экспертизу, может поручить ее выполнение как экспертному учреждению, так и конкретному эксперту или нескольким экспертам. Экспертиза проводится экспертами, являющимися работниками государственного судебно-экспертного учреждения, по поручению руководителя этого учреждения или иными экспертами, которым она поручена судом (статья 79 Кодекса).
В рассматриваемом случае определением от 04.05.2017 экспертиза была поручена не экспертному учреждению, а конкретному эксперту - эксперту ФИО, который судом предупреждался об ответственности, предусмотренной Уголовным кодексом Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения (части 5 статьи 78 Кодекса администравного судопроизводства Российской Федерации).
В экспертном заключении (страница 1) имеется подписка эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Утверждение представителя административного истца о том, что на страницах 4-5 и 11-12 экспертного заключения отсутствуют ссылки на источники информации, не может быть принято судом во внимание, поскольку на страницах 4-5 заключения экспертом приводится общая и публично доступная информация о Белгородской области и городе Белгороде. На страницах 11-12 заключения приведена классификация участков по видам разрешенного использования с указанием источника информации - Справочник оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» (Том 3 под ред. Л.А. Лейфера, 2014), а также приведен анализ фактических данных о ценах предложений. Собранная информация приведена в таблице с указанием, в каждом случае, точного адреса размещения объявления о продаже в сети Интернет, либо ссылки на газету объявлений (дату выхода и номер печатного издания). В любом случае, формально приводя указанные замечания, представитель общества не указал на недостоверность либо неактуальность содержащейся в заключении информации.
Не может суд согласиться и с доводом представителя административного истца о том, что эксперт неверно указал о неизменности цен предложений в течение срока экспозиции объявлений о продаже, так как использовал информацию по участку промышленного назначения, единых объектов офисного и торгового назначения, а объема используемой информации недостаточно для отражения динамики рынка.
Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р.
Как видно из экспертного заключения, ФИО анализировал поведение, стоимость именно коммерческой недвижимости, к которой, в частности, относится и индустриальная.
Информация с Интернет-сайта РосРиелт (www.rosrealt.ru) об изменении цен в течение года, на которую ссылался представитель общества, представляет собой точку зрения администратора сайта, а не официальную статистику. Более того, администрация данного сайта запрещает использовать информацию с сайта, приведенную в своих возражениях представителем общества, в официальных отчетах, справках, научных и студенческих работах. На данное обстоятельство также было указано экспертом ФИО в своем заключении при ответе на второй вопрос.
Не оставляет суд без внимания и то обстоятельство, что среднеарифметическое значение удельной стоимости земельного участка изменяемое за период с января по декабрь 2013 года, по данным сайта www.rosrealt.ru, составляет-0, 48 %, что крайне не значительно и свидетельствует о правильности выводов эксперта.
Отвергаются судом и доводы представителя общества о необоснованном неприменении экспертом корректировки по такому элементу сравнения как «инфраструктура».
Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта.
При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Таким образом, для целей установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, необходимо рассматривать наличие инженерных коммуникаций на земельных участках не как сооружения (улучшения), а в виде прав на возможность подключения к коммуникациям и фактическую возможность подключения к ним.
Все выбранные экспертом аналоги для расчета стоимости спорного земельного участка расположены в городе Белгороде, а следовательно имеют равные с оцениваемым участком возможности подведения коммуникаций.
Суд также учитывает, что в отчете об оценке № Р000041, который представитель администравного истца считал верным, оценщиком также указано, что поскольку внутриплощадочные сети и автономные коммуникации (скважины, септики и пр.) учитываются при оценке улучшений (объектов капитального строительства), то при оценке земельного участка в качестве существенного фактора, влияющего на стоимость, учитывается именно возможность подключения к коммуникациям, что соответствует для оцениваемого объекта градации «коммуникации по границе». Поскольку все аналоги имеют возможность подключения к городским коммуникациям, то аналоги также можно охарактеризовать как «коммуникации по границе участка», в то время как из объявлений видно, что на участке имеются все коммуникации. От применения корректировки по данному элементу сравнения оценщик также отказался.
Рассчитывая корректировку на местоположение, эксперт опирался на ряд источников информации - Лейфер Л.А., Гришина М., «Анализ и прогнозирование цен недвижимости», 2009 год; Асаул А.Н., Князь И.П., Коротаева Ю.В., «Теория и практика принятия решений по выходу организаций из кризиса» 2007 год; Руляк М.С., Умнов В.А. «Анализ факторов, влияющих на ценность подземного пространства». Указанная информация приведена экспертом на странице 38 заключения.
Федеральными стандартами оценки использование экспертного мнения при проведении оценки допускается, а следовательно довод представителя административного истца о необоснованном применении корректировки несостоятелен.
Несостоятельным является и довод представителя административного истца о неверном подборе экспертом объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода, со ссылкой на отличия в стоимости 1 кв. м земельного участка.
Выбирая объекты аналоги для расчета стоимости участка, эксперт исключил из имеющегося числа предложений объявления с максимальными и минимальными значениями стоимости, что обеспечило равномерное, насколько это возможно в условиях ретроспективной оценки, распределение объектов аналогов в ценовом диапазоне.
Представитель администравного истца, указывая на не проведение экспертом предварительного согласования результатов, полученных в рамках сравнительного и доходного подхода, не ссылался на существенное отличие промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами, не указал, каким образом приведенное им замечание могло, либо повлияло на окончательный вывод эксперта.
Данное обстоятельство свидетельствует не иначе как о формальном характере приведенного довода.
Различие в площади используемых объектов-аналогов и оцениваемого участка компенсировано за счет обоснованного применения экспертом корректировки на «площадь» для аналогов № 2 и № 4.
Выбор объектов-аналогов для расчета стоимости участка в рамках доходного подхода экспертом достаточно подробно мотивирован и не согласиться с ним оснований нет. Не имеется и оснований утверждать о том, что на момент производства экспертизы имелись объекты-аналоги, применение которых в рамках экспертного заключения, привело бы к занижению рыночной стоимости.
Утверждение представителя о том, что объекты-аналоги представляют собой незастроенные участки, в то время как на оцениваемом участке имеются строения, правового значения не имеет, поскольку с учетом требований Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611 застроенный земельный участок оценивается как незастроенный.
Ссылка представителя на различный механизм определения арендной платы для аналогов и объекта оценки не свидетельствует о невозможности использования таких аналогов в расчете рыночной стоимости участка.
Что касается довода представителя, сводящегося к неправомерности использования экспертом в рамках доходного подхода объекта-аналога, договор аренды по которому заключен 10.01.2014, т.е. после даты оценки - 01.01.2014, то судом он также отвергается как несостоятельный.
Действительно, как на то ссылается представитель общества, информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки (пункт 8 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297.
При этом необходимо учитывать, что договор аренды земельного участка заключается по результатам аукциона с победителем на оговоренных условиях. Представитель администравного истца, ссылаясь на дату заключения договора, не указал, когда был проведен аукцион, определивший условия заключенного договора.
Протокольным определением судом отклонено ходатайство представителя общества о назначении по делу повторной судебной экспертизы, при этом суд исходил из следующего.
Из положений части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту.
В данном случае у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Само по себе несогласие представителя с выводами эксперта не является достаточным основанием к назначению повторной судебной экспертизы.
Суд также учитывает, что назначение повторной судебной экспертизы, без достаточных к тому оснований, не только приведет к затягиванию процессуального срока рассмотрения дела, что в свою очередь не отвечает целям и задачам администравного судопроизводства, но и значительно увеличит судебные издержки.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных требований и установлению рыночной стоимости арендуемого административным истцом земельного участка в размере, определенном в заключении эксперта по результатам судебной экспертизы.
Согласно положениям абзацев 5, 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».
В данном случае общество обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в Комиссию 16.12.2016.
Исходя из вышеизложенного, датой подачи заявления обществом о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 16.12.2016.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,
решил:
административное исковое заявление ООО «Газэнергосеть розница» удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:16:0208025:10, площадью 1 000 кв. м, расположенного по адресу: город Белгород, ул. Белгородского полка, 6, в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 01.01.2014 - 9 153 000 руб.
Датой подачи заявления ООО «Газэнергосеть розница» о пересмотре кадастровой стоимости считать 16.12.2016.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья  
 А.С. Квасов



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка