Решение Самарского областного суда от 31 октября 2018 года №3а-1501/2018

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 31 октября 2018 года Дело N 3а-1501/2018
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.А.,
при секретаре Матвеевой О.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1501/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Рубежное" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,
с участием представителя общества с ограниченной ответственностью "Рубежное" по доверенности Шариповой Ж.О.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Рубежное" обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости в размере 15 998 419, 11 рублей и земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости в размере 8 409 218,54 рублей.
В обоснование заявленных требований общество указало, что является собственником названных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер рыночной стоимости указанных земельных участков, затрагивая права и обязанности административного истца как плательщика земельного налога.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Шарипова Ж.О. поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.
Административные ответчики: Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Администрация муниципального района Волжский Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Относительно заявленных требований филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представил письменные пояснения по административному делу.
В соответствии со ст.ст. 150, 247 КАС РФ дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"/.
В связи с этим статья 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.
Как следует из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью "Рубежное" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, площадью 146 667 кв.м., и земельный участок с кадастровым номером N, площадью 70 000 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 4 декабря 2013 года.
Постановлением Правительства Самарской области от 26 декабря 2012 года N 815 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения в самарской области" утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, в том числе вышеназванных.
Кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков определена по состоянию на 13 ноября 2013 года в следующих размерах: земельного участка с кадастровым номером N - в размере 93 569 145,99 руб., земельного участка с кадастровым номером N- в размере 44 657 900 руб..
В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца как собственника земельных участков от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера земельного налога.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Административный истец воспользовался предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорных земельных участков и 10 июля 2018 года обратился с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.
Из сообщения комиссии от 12 июля 2018 года N 81-1909 следует, что поскольку положения ст. 24.18 Федерального закона от 21.07.2014г. N225-ФЗ и ч.2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001г. N136-ФЗ (ред. от 12.12.2011г.) не применяются в отношении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков промышленности и иного специального назначения в Самарской области, утвержденных Постановлением Правительства Самарской области N 815 от 26 декабря 2012 года, то оспорить кадастровую стоимость земельных участков в Комиссии не представляется возможным.
При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.
Согласно статье 24.18 Закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).
В обоснование заявленных требований общество представило отчет об оценке рыночной стоимости N 26-03/2018-11, выполненный 26 марта 2018 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Поволжская лаборатория судебной экспертизы" ФИО1, являющейся членом СРО "Ассоциация МСО". Указанным отчетом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 13 ноября 2013 года в размере 15 998 419,11 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 13 ноября 2013 года в размере 8 409 218,54 рублей.
Исследовав отчет об оценке, суд отмечает, что он соответствует принципам составления отчета об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов. В нем указана дата оценки - 13 ноября 2013 года, дата составления отчета - 26 марта 2018 года. Величина рыночной стоимости спорных земельных участков определена оценщиком в соответствии с заданием на оценку, с учетом стандартов и принципов оценочной деятельности, анализа достаточности и достоверности информации, допущений и ограничительных условий, использованных оценщиком при проведении оценки. В отчете приведён перечень использованных при исследовании нормативных документов, методических материалов, сведения правоустанавливающих документов, представленных заказчиком оценки.
Анализ рынка выполнен оценщиком в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки N 1, 3, 7.
Исходя из предполагаемого использования результатов оценки в качестве вариантов наиболее эффективного использования земельных участков оценщиком принято текущее использование соответствующее виду разрешенного использования (для строительства производственно-складского комплекса).
В качестве сегмента рынка определен сегмент земель промышленности производственно-складского назначения.
Определение рыночной стоимости произведено методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.
В рамках этого подхода оценщиком по данным архива оценщика, а так же сайтов сети Интернет в результате изучения фактических данных о ценах предложений земельных участков из сегмента рынка объектов оценки отобрано 4 объекта-аналога -земельные участки, расположенные в Волжском и Красноярском районах Самарской области, в зоне нахождения производственно-складских объектов, местоположение которых характеризуется развитой коммерческой близостью к главным магистралям. Описание объектов-аналогов приведено в таблице 6 на странице 50 отчета.
Оценщиком выбраны элементы сравнения и по каждому из них выявлены отличия объектов оценки с объектами-аналогами.
Вводя корректировки на торг, на площадь, на наличие коммуникаций, на качество подъездных путей, используя существующие методики исследования, учитывая все допущения и ограничительные условия, оценщик определилрыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 15 998 419,11 рублей, рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 8 409 218, 54 рублей. Расчет стоимости представлен в таблице 7 на стр.54-55 и в таблице 8 на стр. 57-58 отчета.
На отчет об оценке рыночной стоимости от 26 марта 2018 года N 26-03/2018-11 Саморегулируемой организацией оценщиков Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков" дано положительное экспертное заключение, согласно которому расчет стоимости объектов оценки, проведенной экспертом на основании данных, имеющихся в отчете об оценке, подтвердил величину стоимости объектов оценки, определенную оценщиком в отчете об оценке. Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону Российской Федерации "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правилам оценочной деятельности Саморегулируемой организацией оценщиков Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков".
Давая оценку исследованным доказательствам, суд приходит к выводу о том, что приведённые в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, к отчету приложены документы и материалы, используемые при проведении оценки, а также документы, подтверждающие квалификацию оценщика.
Отчет содержит определение рыночной стоимости земельных участков на основе качественных и количественных характеристик объектов оценки, анализа рынка недвижимости и выявления ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объектов оценки, расчетов величины рыночной стоимости, приведённых в рамках выбранного оценщиком подхода. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определённая отчетом об оценке рыночная стоимость земельных участков является достоверной.
Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 13 ноября 2013 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельных участков в размерах, определенным отчетом об оценке.
Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 10 июля 2018 года, в суд - 7 сентября 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Требование общества с ограниченной ответственностью "Рубежное" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 146 667 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 13 ноября 2013 года в размере 15 998 419,11 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 70 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 13 ноября 2013 года в размере 8 409 218, 54 рублей.
Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "Рубежное" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 10 июля 2018 года, в суд- 7 сентября 2018 года.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья: Т.А.Родина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка