Решение Иркутского областного суда от 11 декабря 2019 года №3а-149/2019

ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 декабря 2019 года Дело N 3а-149/2019
Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Каракич Л.Л., при ведении протокола помощником судьи Седых М.А.,
с участием административного истца Беседина О.И., представителя истца Ивановой И.К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-149/2019 по административному исковому заявлению Беседина О.И. к Правительству Иркутской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Беседин О.И. обратился с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", площадью 100 057 кв.м., равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 18 июля 2013 года в размере 22 694 000 рублей.
Земельный участок имеет разрешенное использование для комплексного строительства, принадлежит административному истцу на праве аренды на основании соглашения от 30 сентября 2014 года.
Как арендатор Беседин О.И. уплачивает арендную плату, исчисляемую из расчета 1,5% от величины кадастровой стоимости земельного участка.
Постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп (в редакции Постановления от 5 мая 2014 года N 239-пп) кадастровая стоимость участка по состоянию на 18 июля 2013 года установлена в размере 118 682 610,55 рублей.
Рыночная стоимость участка по состоянию на 18 июля 2013 года определена оценщиком ООО "Независимая экспертная оценка" в сумме 22 694 000 рублей.
Земельный участок предоставлен административному истцу в аренду на основании соглашения от 30 сентября 2014 года, арендная плата определена из расчета 1,5% от величины кадастровой стоимости.
В рамках досудебного урегулирования Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области решением от 11 июля 2019 года N 13.21 отклонила заявление Беседина О.И. о пересмотре кадастровой стоимости помещения из-за несоответствия отчета об оценке требованиям закона.
Ссылаясь на то, что установленная по результатам государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка необоснованно завышена, что нарушает право на уплату экономически обоснованной арендной платы, Беседин О.И. просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
По ходатайству административного истца по делу проведена экспертиза для определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
Представитель административного истца Иванова И.К. административные исковые требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определенном заключением экспертизы.
Уточненные требования административный истец Беседин О.И. и его представитель Иванова И.К. в судебном заседании поддержали.
Представитель административного ответчика Правительства Иркутской области в судебном заседании не участвовал, в письменном отзыве указал, что правообладатель объекта недвижимости обязан доказать реальный размер рыночной стоимости, возражений против административных исковых требований не привел.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области в судебное заседание представителя не направило. В письменном отзыве представитель Управления Карнаухова Т.В. указала, что земельный участок с кадастровым номером "номер изъят" поставлен на кадастровый учет 18 июля 2013 года, 30 сентября 2019 года в ЕГРН зарегистрировано право аренды в пользу Беседина О.И., кадастровая стоимость объекта на 18 июля 2013 года установлена в размере 118 682 610,55 рублей (1186,15 рублей за 1 кв.м.). Возражений против требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной заключением эксперта, Управление Росреестра не высказало, экспертное заключение не оспорило.
В письменном отзыве представитель филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области Кругляк В.С. подтвердила наличие в ЕГРН сведений об объекте недвижимости с кадастровым номером "номер изъят" и его кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 18 июля 2013 года в размере 118 682 610,55 рублей. Просила о рассмотрении дела без участия ФГБУ "ФКП Росреестра".
Администрация муниципального образования "город Братск" о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, представителя в суд не направила, позиции по иску не высказала.
В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что Беседин О.И. является арендатором земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", расположенного на землях населенных пунктов по адресу: "адрес изъят", с разрешенным видом использования для комплексного строительства, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26 сентября 2019 года.
Как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, Беседин О.И. является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости участка, относительно которой возник спор.
В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 18 июля 2013 года, отнесен к 9-ой группе видов разрешенного использования, его кадастровая стоимость определена с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости по Приложению N 1 к Постановлению Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп (в ред. Постановления Правительства от 5 мая 2014 года N 239-пп) и составляет 118 682 610,55 рублей.
Это подтверждается выпиской о кадастровой стоимости от 16 сентября 2019 года и выпиской из ЕГРН по состоянию на 26 сентября 2019 года.
Правительством Иркутской области, уполномоченным на проведение государственной кадастровой оценки, новая оценка земель населенных пунктов Иркутской области не проводилась, на момент рассмотрения административного иска в отношении земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" в ЕГРН очередные результаты кадастровой стоимости не внесены.
Принимая во внимание, что установленная по состоянию на 18 июля 2013 года кадастровая стоимость является действующей, суд считает возможным восстановить срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде правообладателем земельного участка, если они затрагивают его права и обязанности.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 248 которой в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости также предусматривает установление в отношении объекта его рыночной стоимости.
В обоснование административного иска истец ссылается на то, что завышенный размер кадастровой стоимости по сравнению с рыночной стоимостью нарушает его право на уплату арендной платы в экономически обоснованном размере.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка превышает рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком, в соответствии со статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации Беседин О.И. правомерно обратился в суд с требованиями к Правительству Иркутской области, утвердившему результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории области, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
При этом заявленные административным истцом требования имеют своим предметом установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости с учетом его уникальных характеристик в соответствии с разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, относятся к делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, хотя и не связаны с оспариванием акта, утвердившего результаты кадастровой оценки, или действий органа кадастрового учета.
Разрешая заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости устанавливается на основании массовой оценки, и по существу отличается от рыночной стоимости именно методом определения. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.
В данном случае дата, на которую установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости - 18 июля 2013 года, соответственно, на эту дату должна быть определена достоверная рыночная стоимость нежилого помещения.
В силу части 5 статьи 247, статьи 248 КАС Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, следовательно, обязанность доказывания действительной рыночной стоимости помещения лежит на административном истце.
Как следует из решения Комиссии по спорам от 11 июля 2019 года N 13-21, заявление Беседина О.И. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка "номер изъят" отклонено по причине несоответствия отчета об оценке рыночной стоимости требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и ФСО N 3.
Поскольку в ходе судебного разбирательства возникли сомнения относительно достоверности представленного административным истцом отчета о рыночной стоимости земельного участка, судом по ходатайству истца назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено эксперту ООО "Десоф-Консалтинг" Филипповой Е.И.
Эксперт ООО "Десоф-Консалтинг" Филиппова Е.И. имеет высшее профильное образование и обладает необходимой квалификацией для проведения оценки объектов недвижимости.
Согласно заключению судебного эксперта рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером "номер изъят" по состоянию на 18 июля 2013 года составляет 34 219 000 рублей.
Исследуя экспертное заключение, суд отмечает, что при проведении экспертизы эксперт руководствовался Федеральными законами N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности", N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7, методическими рекомендациями, справочными материалами, что отражено во вводной части заключения.
Последовательность и этапы экспертизы отвечают требованиям методических рекомендаций по оценке недвижимости, по форме и содержанию экспертное заключение соответствует закону. Суд отмечает, что при проведении экспертной оценки собрана и проанализирована информация о состоянии рынка недвижимости с учетом местоположения оцениваемого объекта, сделан анализ наиболее эффективного использования земельного участка, учтены его индивидуальные особенности, количественные и качественные характеристики, определены и оценены факторы, влияющие на рыночную цены. Для расчета рыночной стоимости участка эксперт правомерно использовал сравнительный подход. При этом выбор подхода и метода оценки и отказ от иных подходов в отчете обоснованы и сомнений не вызывают. В заключении приведен анализ рынка сопоставимых объектов недвижимости, предшествующий дате оценки, произведен отбор объектов-аналогов, выбраны единицы сравнения, проведен сравнительный анализ объекта оценки с каждым объектом-аналогом по всем избранным элементам сравнения с применением по отдельным элементам корректирующих коэффициентов.
Последовательность определения стоимости объекта оценки, приведенные расчеты вполне понятны, что позволяет пользователю заключения понять логику процесса определения стоимости и проверить его результат. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
При таких обстоятельствах, оценивая в совокупности по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации письменные доказательства о размере рыночной стоимости земельного участка - отчет об оценке рыночной стоимости от 28 июня 2019 года N 1-52(05)19 и экспертное заключение, суд признает экспертное заключение от 31 октября 2019 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" надлежащим доказательством, отвечающим требованиям статей 59-61 Кодекса, а определенную экспертом рыночную стоимость участка - достоверной.
Установив все обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, оценив представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного иска Беседина О.И. и установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" в размере его рыночной стоимости, рассчитанной экспертом.
В соответствии со статьей 24.20 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в частности, для целей налогообложения в порядке, установленном положениями пункта 15 статьи 378.2, пункта 1.1 статьи 391, пункта 2 статьи 403 с учетом пункта 2.1 статьи 52 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 1 января 2019 года).
Из материалов дела следует, что административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области 1 июля 2019 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования Беседина О.И. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", общей площадью 100 057 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного строительства, местоположение: "адрес изъят", определенную по состоянию на 18 июля 2013 года, равной рыночной стоимости в размере 34 219 000 (тридцать четыре миллиона двести девятнадцать тысяч) рублей.
Дата обращения Беседина О.И. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 1 июля 2019 года.
Решение может быть обжаловано в пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.
Судья Л.Л. Каракич


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка