Дата принятия: 02 сентября 2021г.
Номер документа: 3а-148/2021
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 сентября 2021 года Дело N 3а-148/2021
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Разуваевой Т.А., при секретаре Бритовой П.С., с участием представителя административного истца ООО "Ванино-Взрывпром" Банновой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ванино-Взрывпром" к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Ванино-Взрывпром" обратилось в суд с административным иском, с учетом заявления об уточнении исковых требований, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - здания с кадастровым номером N площадью 1 052,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 381 070 рублей.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником данного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11 ноября 2019 года N 103 утверждена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 3 916 811 рублей 96 копеек. Отчетом об оценке ООО "ОЦЕНКА-ПАРТНЕР" от 2 ноября 2020 года N 116.2/Н/2020 его рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 1 381 070 рублей, что в силу действующего законодательства является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Определением судьи от 7 июля 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Правительство Хабаровского края.
В соответствии с положениями статьи 150 КАС РФ административное дело рассмотрено в отсутствие представителей министерства имущественных отношений Хабаровского края, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, Правительства Хабаровского края, которые в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Баннова Е.Ю. заявленные требования поддержала по основаниям, указанным в административном исковом заявлении.
В письменном отзыве Управление Росреестра по Хабаровскому краю указало, что правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.
Из письменного отзыва Правительства Хабаровского края следует, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стоимость объекта недвижимости определена оценщиком без учета стоимости прав на земельный участок. Также Правительство Хабаровского края не считает себя заинтересованным лицом по настоящему административному делу, полагая, что решение по делу не повлияет на права и интересы Правительства Хабаровского края.
Заслушав объяснения лица, участвовавшего в судебном заседании, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно сведениям Управления Росреестра по Хабаровскому краю ООО "Ванино-Взрывпром" является собственником объекта недвижимости - здания с кадастровым номером N площадью 1 052,8 кв.м, назначение: нежилое, наименование: гараж-мастерские, расположенного по адресу: <адрес>, право собственности зарегистрировано 26 октября 2007 года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 373 НК РФ налогоплательщиками признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.
Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (ч.3 ст.22).
В соответствии с ч.4 ст.22 Закона о кадастровой стоимости заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. (ч.7 ст.22).
Согласно сведениям ФГБУ "ФКП Росреестра" по Хабаровскому краю кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости, внесенная в государственный кадастр недвижимости 3 февраля 2020 года, составляет 3 916 811 рублей 96 копеек, определена по состоянию на 1 января 2019 года приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11 ноября 2019 года N 103 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
ООО "Ванино-Взрывпром", являясь собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 27:04:0701001:618, налоговой базой в отношении которого при исчислении налога на имущество является кадастровая стоимость, имеет право на пересмотр кадастровой стоимости.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.
Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N произведена оценщиком ООО "ОЦЕНКА-ПАРТНЕР" Демьяненко Ю.А., имеющей квалификационный аттестат по направлению оценочной детальности "Оценка недвижимости", с 20 января 2015 года являющейся членом Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", о чем 2 ноября 2021 года подготовлен отчет N 116.2/Н/2020.
В соответствии с данным отчетом рыночная стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составляла 1 381 070 рублей.
Изучив содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности и Федеральному стандарту оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В отчете указаны дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков, цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером 27:04:0701001:618 определена по состоянию на ту же дату, на которую утверждена его оспариваемая кадастровая стоимость, что соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 оценщиком составлено точное описание объекта оценки, а именно: представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, Ванинского района и поселка Токи, произведен анализ рынка недвижимости.
Оценщиком подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения затратного подхода (метод сравнительной единицы) и отказа от применения доходного и сравнительного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.
Под затратным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке (пункты 18-20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297).
В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например, жилых и нежилых помещений; затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства; затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).
Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов и о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников, сметных расчетов, информации о рыночных ценах на строительные материалы, других данных.
Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.
Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.
Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.
Оценке подвергнут объект капитального строительства (здание), кадастровый N, назначение: нежилое, наименование: гараж-мастерские, 1974 года постройки, общая площадь 1 052,8 кв.м, расположен по адресу: <адрес>.
Данный объект капитального строительства состоит из двух составных частей: Литер А (физический износ 49,10 %), Литер А1 (физический износ 47,64 %).
Исходя из цели использования результатов оценочного исследования, рыночная стоимость объекта капитального строительства определена оценщиком без учета стоимости прав на приходящийся на него земельный участок.
Суд признает такой вывод верным, поскольку иное означало бы двойное налогообложение одного объекта (земельного участка), тогда как в данном случае устанавливается рыночная стоимость здания. В связи с изложенным довод заинтересованного лица в указанной части является несостоятельным, основанным на неверном толковании норм, регулирующих вопросы оценки недвижимости.
Произведя расчет строительства нового здания методом сравнительной единицы, оценщик пришел к выводу, что стоимость соответствующих затрат составит: для Литер А - 41 526 030 рублей, для Литер А1 - 1 262 306 рублей. Учитывая совокупный износ объекта оценки (96,78 % у Литер А и 96,52 % у Литер А1), состоящий из величин его физического износа и экономического устаревания, оценщиком рыночная стоимость воспроизводства объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 1 381 070 рублей исходя из стоимости воспроизводства 1 кв.м объекта оценки в 1 312 рублей.
Содержание приведенного отчета об оценке позволяет сделать вывод, что он подготовлен компетентным лицом, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. В соответствии с требованиями статей 4, 15.1 Закона об оценочной деятельности гражданская ответственность оценщика Демьяненко Ю.А. застрахована.
Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость объекта недвижимости, заявленную административным истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, не представлены; ходатайств о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости подвергнутого оценке объекта недвижимости административными ответчиками не заявлялось. Исходя из положений статьи 14 КАС РФ, предусматривающей, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о необоснованности заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости, лежит на административных ответчиках.
При изложенных обстоятельствах суд полагает, что представленный отчет об оценке является допустимым доказательством, рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона о кадастровой оценке, в связи с чем, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.
Подпунктом "б" пункта 3 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлено, что кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость в сторону уменьшения.
Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административный иск общества с ограниченной ответственностью "Ванино-Взрывпром" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером N площадью 1 052,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 1 381 070 рублей.
Дата обращения ООО "Ванино-Взрывпром" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 6 июля 2021 года.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Хабаровского краевого суда Т.А. Разуваева
Мотивированное решение составлено 03 сентября 2021 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
