Дата принятия: 24 сентября 2020г.
Номер документа: 3а-148/2020
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 24 сентября 2020 года Дело N 3а-148/2020
Именем Российской Федерации
Санкт-Петербург 24 сентября 2020 года
Санкт-Петербургский городской суд в составе:
судьи Леонтьева С.А.
при секретаре Пеледовой В.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Олимп" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Олимп" обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить в отношении принадлежащего ему объекта недвижимости; нежилого помещения общей площадью <...> кв.м., с кадастровым N..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, составляющей <...> рублей по состоянию на <дата>.
В обоснование заявленных требований административный истец приводит положение ч.7 ст.22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237 "О государственной кадастровой оценке" в соответствии с которой результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Поскольку кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости, по мнению административного истца, не соответствует его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, его права нарушаются в сфере налогообложения, поскольку он вынужден выплачивать налог на имущество, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В подтверждение требований представлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на <дата> N... от <дата>, составленный оценщиком Экспертного бюро "Оценка для бизнеса".
Представитель административного истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал.
Представитель административного ответчика - Комитета имущественных отношений по Санкт-Петербургу, в суд явился, считает, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.
Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в суд не явился, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлен, с ходатайствами об отложении разбирательства дела не обращался, в связи с чем его неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу.
Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Понятие кадастровой стоимости определено в Федеральном законе "О государственной кадастровой оценке" (ст.3) и п. 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)" (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.
Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Согласно п. 8 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (ФСО N 4).
Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит вышеуказанный объект недвижимости.
Кадастровая стоимость данного объекта определена в размере <...> рублей по состоянию на <дата> и утверждена Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.11.2018 года N 130-п.
В соответствии с отчетом независимого оценщика Экспертного бюро "Оценка для бизнеса" об оценке рыночной стоимости данного объекта недвижимости, проведенного по заказу административного истца, рыночная стоимость объекта недвижимости составила <...> рублей.
В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика (КИО СПб), судом назначена судебная экспертиза данного отчета.
Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости.
Согласно заключению эксперта N... от <дата>, проводившего судебную экспертизу отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
В результате самостоятельно проведенной оценки объекта недвижимости его рыночная стоимость по состоянию на <дата> установлена судебным экспертом в размере <...> рублей.
Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем (более 16 лет) и необходимой квалификацией для данной деятельности: имеет квалификационный аттестат эксперта саморегулируемой организации оценщиков.
Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
Стороны спора, ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы не заявили.
Суд не считает возможным при определении рыночной стоимости объекта недвижимости руководствоваться отчетом об оценке, представленным административным истцом, поскольку выводы судебного эксперта о несоответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности, ошибках, допущенных оценщиком, представителем истца не опровергнуты.
Так, как указано экспертом, в отчете анализ фактических данных о ценах сделок проведен не корректно: представлены предложения после даты оценки, а также предложения из сегментов рынка, к которым объект оценки не относится.
При расчете арендной ставки не учтены такие факторы как площадь, этаж, тип входа, состояние отделки. Объявление об аренде объекта-аналога N... обновлено после даты оценки. Не учтен состав арендных ставок объектов-аналогов. В арендную ставку объекта-аналога N... включены коммунальные платежи, оплата охраны, вывоз мусора, клининг.
Оценщиком необоснованно учтено недополучение арендных платежей в размере 8%, на основании источников по региональным рынкам, в то время как на рынке Санкт-Петербурга типичными условиями договора аренды является предоплата в размере месячного арендного платежа.
Процент операционных расходов определен оценщиком как среднее значение по трем источникам. При этом в данных источниках процент операционных расходов определяется из различных значений.
При выборе метода в рамках доходного подхода оценщиком выбран метод прямой капитализации. Для расчета коэффициента капитализации оценщик использует методику, которая является методикой расчета ставки дисконтирования.
Таким образом, при проведении оценки нарушены требования п.5 ФСО N... о том, что содержание отчета не должно вводить в заблуждение заказчика отчета и иных заинтересованных лиц и допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
С учетом изложенного, оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, в том числе отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленным административным истцом, суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 1 569,8 кв.м., с кадастровым N..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> в размере рыночной стоимости, составляющей <...> рублей по состоянию на <дата>.
Датой обращения ООО "Олимп" с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать <дата>.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.
Судья С.А.Леонтьев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
