Решение Ярославского областного суда от 27 августа 2020 года №3а-148/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 августа 2020 года Дело N 3а-148/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Гаражного кооператива "Модуль - 1" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Гаражный кооператив (ГК) "Модуль - 1" обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 15 568 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации металлических гаражей для индивидуального автотранспорта, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 11 316 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что ГК "Модуль - 1" является арендатором указанного земельного участка и плательщиком арендной платы. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 11 316 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 30 253 776, 35 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Административным истцом заявлено также о взыскании в его пользу понесенных по административному делу судебных расходов.
В судебном заседании представитель ГК "Модуль - 1" на основании доверенности Грачева А.А. административный иск и заявление о взыскании судебных расходов поддержала.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, возражала также против взыскания судебных расходов в пользу административного истца.
Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованные лицо ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, эксперта Витвицкого Ю.В., допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ГК "Модуль - 1" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что ГК "Модуль - 1" является арендатором земельного участка площадью 15 568 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации металлических гаражей для индивидуального автотранспорта, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.
Из материалов дела следует, что ГК "Модуль - 1" является арендатором находящегося в государственной собственности земельного участка.
Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и Ярославской области размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.
Данный вывод подтверждается также содержанием договора аренды от 1 ноября 2008 года N 21030-и, заключенного ГК "Модуль - 1" с МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля, по условиям которого (приложение N 2) расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ГК "Модуль - 1" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве аренды.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 30 253 776, 35 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 11 316 000 рублей.
Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика Григорьевой Л.А. и проведенной по делу судебной экспертизы, выполненной экспертом Витвицким Ю.В., дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
При отборе аналогов, как следует из Отчета, оценщик, применяя деление земельных участков по категориям и видам разрешенного использования, предложенное Справочником оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., отнесла земельный участок - объект оценки к участкам под индустриальную застройку.
Учитывая отсутствие аналогов с разрешенным видом использования, соответствующим данному показателю для объекта оценки - "для эксплуатации металлических гаражей", оценщик расширила диапазон поиска в рамках указанной категории земельных участков (под индустриальную застройку) и исследовала объекты производственно - складского назначения, отдавая предпочтение объектам, предусматривающим хранение, так как вид разрешенного использования объекта оценки подразумевает хранение автотранспорта и иного имущества.
Суд находит данные действия оценщика вполне обоснованными, последовательными и не противоречащими законодательству об оценочной деятельности, в частности, пункту 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299.
Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что объект оценки и объекты - аналоги не сопоставимы по виду разрешенного использования, а потому по данному элементу сравнения требовалась корректировка их цены, суд находит несостоятельными, поскольку объект оценки и аналоги относятся к одному сегменту рынка. Ценообразование данных земельных участков является единообразным.
При этом суд отмечает, что в рамках судебной экспертизы экспертом при производстве расчета рыночной стоимости объекта недвижимости в целях определения достоверности полученной оценщиком данной величины в Отчете, произведены аналогичные действия: земельные участки складского назначения отнесены к одному сегменту рынка с оцениваемым объектом - земельным участком под размещение металлических гаражей.
При расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщиком применены следующие корректировки к ценам объектов - аналогов: на торг, на передаваемые имущественные права, на наличие свободного проезда к участку, на наличие коммуникаций.
Определяя необходимость корректировки на наличие коммуникаций, оценщик исходила из того, что объект оценки и объекты - аналоги равнозначны по наличию таких коммуникаций как электроснабжение и водоснабжение.
Вместе с тем, при сопоставлении объектов по наличию у них газоснабжения оценщик установила, что объект оценки не имеет возможности подключения данных сетей, тогда как аналоги такую возможность имеют.
В связи с этим, к ценам аналогов оценщиком применена понижающая корректировка в размере 13, 04% в соответствии с предложением Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., 2018 года.
В частности, применена такая корректировка к цене аналога N 1 (город Ярославль, улица Промышленная, в районе дома 98).
Суд находит данные выводы оценщика обоснованными.
Выводы оценщика о наличии или отсутствии возможности подведения данных инженерных сетей сделаны оценщиком на основании опроса владельца объекта оценки и его обследования, а также данных объявлений о продаже аналогов и интервьюирования продавцов указанных объектов, что соответствует требованиям пункта 5 ФСО N 3.
При этом, суд отмечает, что при расчете рыночной стоимости объекта оценки в судебной экспертизе в целях ответа на вопрос о достоверности полученной в Отчете величины, эксперт также применял объект - аналог N 1 и характеризовал его как имеющий возможность подключения к сетям газоснабжения.
В свою очередь, доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что объект - аналог N 1 (город Ярославль, улица Промышленная, дом 98) такой возможности не имеет, основаны на данных Отчета о государственной кадастровой оценке, что нельзя признать доказательством, имеющим преимущество перед сведениями, полученными от владельцев таких земельных участков.
При определении необходимости введения корректировки цен объектов - аналогов на местоположение относительно районов города и ее величины, оценщиком, как следует из Отчета, проанализировано местоположение данных объектов и объекта оценки применительно к карте автомобильных дорог города Ярославля, утвержденной в составе Правил землепользования и застройки города Ярославля. На основании анализа оценщиком сделан вывод о том, что как объект оценки, так и все аналоги расположены в районе крупных автомагистралей города, в связи с чем примененная корректировка составила 1 (или 0%).
Суд находит данные выводы оценщика вполне обоснованными, соответствующими как фактическим данным об исследованных объектах, так и законодательству об оценочной деятельности, в частности пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, пункту 8 ФСО N 3.
Доводы Департамента о том, что аналоги NN 1 и 2 (улица Промышленная, дом 98 и Промышленное шоссе 45а город Ярославля) следовало относить к зоне "Окраина городов, Промзона" являются усмотрением административного ответчика, обоснованности выводов оценщика не опровергают.
Суд принимает во внимание, что содержание данной зоны "Окраина городов. Промзона", предложенной в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., следует толковать в совокупности ее наименования и исходить из того, что данные объекты должны находится на окраине городов.
Как следует из характеристики объектов - аналогов NN 1 и 2, они не находятся на окраине города.
Из Отчета следует, что оценщиком не применялись такая корректировки к ценам объектов - аналогов как корректировка на рельеф.
Суд полагает, что отсутствие данной корректировки в проведенном исследовании является правильным, поскольку по такой ценообразующей характеристике как рельеф земельного участка участок административного истца и отобранные оценщиком объекты - аналоги сопоставимы.
Доказательств наличия на объекте оценки или на объектах - аналогах каких - либо существенных неровностей, уклонов, либо негативных инженерно - геологических факторов в виде подтопления, оползней, заболоченности, влияющих на их использование и, следовательно, на ценообразование таких участков, административный ответчик не представил.
В свою очередь, наличие на земельных участках - аналогах древесно - кустарниковой растительности о неровностях рельефа не свидетельствует.
Наличие на земельном участке указанной поросли устраняется проведением работ по планировке территории, что относится к затратам на строительство и, следовательно, не подлежит учету при оценке условно свободного земельного участка.
Анализируя вышеприведенные возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно достоверности Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, суд принимает во внимание также, что им не представлено доказательств того, какое влияние оказали на результат оценки те или иные действия оценщика в рамках расчета, которые, по мнению Департамента, не являются обоснованными.
Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
В свою очередь, анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной.
При этом, суд принимает во внимание выводы судебной экспертизы по результатам проверки Отчета, согласно которой Отчет соответствует законодательству об оценочной деятельности, определенная в Отчете рыночная стоимость объекта является достоверной.
Для ответа на вопрос о достоверности величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца экспертом Витвицким Ю.В. произведен собственный ее расчет.
Верность расчета, выполненного экспертом, сомнений у суда не вызывает.
Также, как и оценщиком, расчет рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен экспертом сравнительным подходом.
В качестве аналогов экспертом использованы сведения о шести объектах, предлагавшихся к продаже на дату оценки, в том числе аналоги по улице Спартаковская, дом 1 и улице Нефтяников, дом 33 в городе Ярославле (аналоги 4 и 5).
В возражениях на судебную экспертизу Департаментом приведены доводы о том, что цены двух указанных аналогов существенно выбиваются из среднего ценового диапазона в меньшую сторону, что говорит о неоднородности выборки.
Вместе с тем, пунктом 22б ФСО N 7, который суд полагает возможным применять и при экспертном определении величины рыночной стоимости объекта недвижимости, на который ссылается Департамент в указанной части возражений, закреплено правило о том, что объект оценки и аналоги должны быть сопоставимы по ценообразующим характеристикам, но не по цене.
Таким образом, данный довод Департамента о нарушении экспертом федеральных стандартов оценки не свидетельствует.
Доводы Департамента о том, что в цене аналога по улице Спартаковская, дом 1д города Ярославля заложена также стоимость объекта капитального строительства, не нашли своего подтверждения.
Указанные доводы Департамента экспертом в судебном заседании опровергнуты.
Из фотографий земельного участка, в том числе данных публичной кадастровой карты, общедоступных карт в сети Интернет, наличие на земельном участке строений не усматривается.
По информации публичной кадастровой карты объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, на который указывает в своих возражениях Департамент, является внешними сетями электропередач.
В свою очередь, объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> (объект незавершенного строительства) расположен в пределах нескольких земельных участков, имеющих адресную привязку: город Ярославль, улица Спартаковская, дом 1д, с которыми объект - аналог, использованный в расчетах, не имеет общих границ.
Приведенные факты опровергают утверждение Департамента о наличии на земельном участке - объекте - аналоге N 4 (в составе экспертного заключения) объектов строительства.
Следовательно, действия эксперта, принявшего цену данного предложения, как цену свободного земельного участка, являются вполне обоснованными и требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, соответствуют.
Иных возражений относительно достоверности расчета эксперта лицами, участвующими в деле, не заявлено.
Анализ расчета эксперта в целом указывает на его обоснованность, последовательность, проверяемость.
По результатам расчета экспертом получена величина рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца в размере 11 956 000 рублей. Отличие указанной величины от результатов оценки составило 5 %, что является доказательством достоверности определенной в Отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца ее величины, составившей 11 316 000 рублей.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ГК "Модуль - 1" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ГК "Модуль - 1" с настоящим административным иском в суд - 20 марта 2020 года.
Разрешая заявление ГК "Модуль - 1" о взыскании в его пользу понесенных по делу судебных расходов, суд приходит к следующему:
В качестве таковых расходов административным истцом заявлены расходы по оплате государственной пошлины, расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расходы по оплате услуг представителя.
С учетом положений статьей 103, 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего 60 %, кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца по сравнению с установленной судом его рыночной стоимостью, понесенные административным истцом судебные расходы подлежат взысканию в его пользу.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" судебные расходы подлежат взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области как органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Таким образом, с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу ГК "Модуль - 1" подлежат взысканию судебные расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 45 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей.
Кроме того, с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу ГК "Модуль - 1" подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей. Указанные расходы, заявленные административным истцом в размере 35 000 рублей, снижены судом с учетом объема выполненной представителем работы, ее правовой сложности и исходя из закрепленного в статье 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации принципа разумности определения величины данных расходов.
Таким образом, заявление ГК "Модуль - 1" о взыскании в его пользу судебных расходов подлежит удовлетворению частично.
По этим же основаниям, расходы по оплате судебной экспертизы подлежат возложению на административного ответчика.
В соответствии с ходатайством эксперта оплата за проведенную судебную экспертизу подлежит взысканию в пользу ЗАО "Ярославский центр недвижимости", работником которого является эксперт Витвицкий Ю.В.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Гаражного кооператива "Модуль - 1" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 15 568 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации металлических гаражей для индивидуального автотранспорта, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 11 316 000 (одиннадцать миллионов триста шестнадцать тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 11 316 000 (одиннадцать миллионов триста шестнадцать тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 20 марта 2020 года.
Заявление о взыскании судебных расходов удовлетворить частично.
Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Гаражного кооператива "Модуль - 1" судебные расходы в сумме 62 000 рублей, в том числе расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 45 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей.
В удовлетворении остальной части заявления отказать.
Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Закрытого акционерного общества "Ярославский центр недвижимости" оплату судебной экспертизы в размере 50 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 10 сентября 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка