Решение Нижегородского областного суда от 26 марта 2018 года №3а-148/2018

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 марта 2018 года Дело N 3а-148/2018
Нижегородский областной суд в составе:
председательствующего судьи Сорокина М.С.,
при секретаре судебного заседания Вавилычевой Ю.А.,
с участием представителя Яушева Андрея Валентиновича - Перевозчикова Константина Владимировича,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Яушева Андрея Валентиновича об оспаривании кадастровой стоимости нежилого здания,
УСТАНОВИЛ:
Яушев А.В. обратился в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания, расположенного по адресу: <адрес>, назначение: столовая, общей площадью 880,7 кв.м., лит. К, К1, К2, К3, кадастровый N, равной его рыночной стоимости в размере 3 360 000 рублей по состоянию на 5 июня 2011 года на период с 1 января 2017 года.
В обоснование заявленных требований Яушев А.В. указал на то, что является собственником вышеназванного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого, определенная на основании постановления Правительства Нижегородской области от 7 июня 2012 N 331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области", составляет 31 908 963,66 рублей.
Ссылаясь на положения Налогового кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также на то, что кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно выше его рыночной стоимости, которая согласно отчета об оценке оценщика ИП ФИО5 от 21 декабря 2017 года N 2431 составляет 3 360 000 рублей, Яушев А.В. считает, что его кадастровая должна быть установлена равной рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке.
Правительство Нижегородской области представило отзыв, в котором указывает на то, что результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" представило в суд отзыв, в котором указало на то, что учреждение определяет кадастровую стоимость лишь вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.
В судебном заседании представитель Яушева А.В. - Перевозчиков К.В. просил удовлетворить заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ).
Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.
Заслушав объяснения представителя Яушева А.В. - Перевозчикова К.В., обсудив доводы административного искового заявления и отзывов на него, исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.
В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Статьей 11 Гражданского кодекса РФ предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.
Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав. Если истец избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению и не обеспечивающий восстановление прав, его требования не могут быть удовлетворены.
В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.
В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), являющийся составной частью Единого государственного реестра недвижимости, вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Статьей 402 Налогового кодекса Российской Федерации определен порядок исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, в соответствии с частью 1 которой налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.
Как установлено статьей 1 Закона Нижегородской области от 5 ноября 2014 года N 140-З "О применении с 1 января 2015 года на территории Нижегородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения", с 1 января 2015 года на территории Нижегородской области применяется порядок определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.
В соответствии со статьей 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как установлено статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Из материалов дела следует, что Яушев А.В. является собственником объекта недвижимости - здания с кадастровым номером с кадастровым номером N, назначение: нежилое здание, наименование: столовая, количество этажей: 1, площадью 880,7 кв.м., расположенного по адресу: ФИО3 <адрес>А.
Следовательно, Яушев А.В., права и обязанности которого как собственника и плательщика налога на имущество физических лиц, затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, на основании которой определяется налоговая база по налогу на спорный объект недвижимости, является в силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" надлежащим административным истцом, имеющим право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 52:18:0040245:180.
По делу установлено, что спорный объект недвижимости включен в Перечень объектов недвижимости (за исключением земельных участков), подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 5 июня 2011 года, который утвержден постановлением Правительства Нижегородской области от 7 июня 2012 года N 331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области" (Приложение N 1). Его кадастровая стоимость определена в размере 31 908 963,66 рублей.
Из чего следует, что юридически значимой датой, на которую в рамках настоящего дела подлежит установлению кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости, является 5 июня 2011 года.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, Яушев А.В. представил в суд отчет об оценке оценщика ИП ФИО5 от 21 декабря 2017 года N 2431, в соответствии с которым рыночная стоимость указанного объекта недвижимости составляет 3 360 000 рублей.
Кроме того, оценщик ФИО5 был допрошен в судебном заседании в качестве свидетеля.
Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что они, а равно иные имеющиеся в материалах дела доказательства в силу приведенных ниже положений нормативных правовых актов не могут свидетельствовать об обоснованности заявленных Яушевым А.В. требований и о наличии правовых оснований для их удовлетворения.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Из содержания указанной нормы следует, что отчет об оценке должен соответствовать не только указанным в ней требованиям, но и требованиям иных нормативных правовых актов - федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
В соответствии с пунктами 12 - 14, 18 - 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, являющегося обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки
В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей
Согласно пунктам 4, 5, 8 - 12 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, являющегося обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться соответствующие сведения, в том числе:
описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;
анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость;
описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки;
описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов
В отчет об оценке могут включаться расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований, предусмотренные заданием на оценку, которые не рассматриваются как результат оценки в соответствии с Федеральным стандартом "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).
В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
Документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии.
В силу требований пунктов 4, 10, 11 - 16, 20, 22, 24, 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, являющегося обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности, для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству.
Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:
а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;
б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;
в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;
г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;
д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.
Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.
Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.
Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.
Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.
Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.
Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:
передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
вид использования и (или) зонирование;
местоположение объекта;
физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.
При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:
а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;
б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;
в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);
г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:
определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
определение прибыли предпринимателя;
определение износа и устареваний;
определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.
Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится, в том числе, на основании данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников.
Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
Как следует из содержания отчета об оценке оценщика ИП ФИО5 от 21 декабря 2017 года N 2431, рыночная стоимость объекта оценки была определена в рамках затратного (метод укрупненных показателей) и сравнительного (метод сравнения продаж) подходов.
Определяя сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки, оценщик исходил из того, что, учитывая характеристики объекта оценки (имеет наименование "столовая", находится в неудовлетворительном состоянии, все коммуникации кроме электричества отрезаны), особенности его локального местоположения (объект оценки находится рядом с окраиной города на удалении от центра района и улиц с высокой деловой активностью в глубине жилого квартала), вид использования на дату оценки (в настоящее время здание используется как производственное, на дату оценки здание обеспечено только электроснабжением, что позволяет использовать его только в качестве холодного склада или для производств, которые могут выполняться при отсутствии отопления в зимний период)), его можно охарактеризовать как "здания производственно-складского назначения, расположенные в заречной части г. Нижнего Новгорода".
При этом в качестве наиболее эффективного варианта использования объекта оценки оценщиком по этим же основания было принято производственно-складское здание.
В рамках определения рыночной стоимости объекта оценки с использованием затратного подхода для определения удельных затрат на создание объекта аналогичной полезности оценщиком использовались данные сборника укрупненных показателей стоимости строительства "Складские здания и сооружения. Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 1 января 2008 года". - М.: ООО "КО-ИНВЕСТ", 2008., в качестве объекта-аналога выбран аналог N С3.19.007 (материальные склады без рамп, здания одноэтажные, объемом 5 000 куб.м.).
Вместе с тем, какого-либо обоснования применения именно данного специализированного справочника и именно данного объекта-аналога в отчете об оценке не приведено.
Так, существует сборник "Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 1 января 2005 года". - М.: ООО "КО-ИНВЕСТ", 2005., в котором имеются схожие с объектом оценки (по основным характеристикам и наименованию) объекты-аналоги, включая "столовые", а также сборник Производственные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 1 января 2011 года". - М.: ООО "КО-ИНВЕСТ", 2011., в котором также имеются схожие с объектом оценки (по основным характеристикам и фактическому использованию) объекты-аналоги.
Учитывая отсутствие какого-либо обоснования определения рыночной стоимости объекта оценки с использованием специализированных справочников как склада, а не как общественного или производственного здания, что в большей степени соответствует его наименованию либо фактическому использованию, оснований считать обоснованным отбор объекта-аналога N С3.19.007, удельные затраты на создание которого (УЗС) составляют 1 637 рублей, у суда не имеется.
Поскольку УЗС по объектам-аналогам из специализированных справочников по зданиям общественного и производственного назначения в любом случае отличаются от величины УЗС объекта-аналога N С3.19.007, определенная затратным подходом величина рыночной стоимости объекта оценки при имеющейся в отчете об оценке степени аргументации не может быть признана надлежащим образом подтвержденной.
Кроме того, как следует из приведенного оценщиком расчета затрат на создание объекта оценки методом укрупненных показателей, в расчеты включена величина НДС (1,18).
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 3.3 Международного стандарта оценки (МСО-1) "Рыночная стоимость как база оценки" рыночная стоимость понимается как стоимость имущества, рассчитанная безотносительно торговых издержек и без учета каких-либо сопутствующих налогов.
Таким образом, рыночная стоимость является расчетной обменной ценой актива безотносительно расходов продавца на совершение продажи или расходов покупателя на совершение покупки и без поправок на какие-либо налоги, подлежащие уплате любой из сторон в результате совершения сделки.
Следовательно, необоснованное включение в расчеты величины НДС привело к недостоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, полученной затратным подходом.
В рамках определения рыночной стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода оценщиком были проанализированы фактические данные о ценах предложений о продаже зданий производственно-складского назначения, расположенных в заречной части г. Нижнего Новгорода, оценщик, приведя данные о 5 предложениях, выбрал 3 из них, которые, по его мнению, наиболее сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам.
При этом оценщик исходил из того, что публикуемые продавцами цены отражают денежную величину, при получении которой продавец готов будет передать права на объект оценки, при этом в данной величине учитываются все расходы продавца, связанные с осуществляемой сделкой, в том числе налоги, которые он должен по закону заплатить с полученных доходов.
Как пояснил допрошенный в качестве свидетеля оценщик ФИО5, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, в том числе определенная сравнительным подходом, включает в себя НДС, что полностью согласуется и с приведенным содержанием отчета об оценке.
Учитывая ранее приведенные основания, необоснованное включение в расчеты величины НДС привело к недостоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, полученной сравнительным подходом.
При проведении расчетов в рамках сравнительного подхода оценщиком применена корректировка на стоимость земель в составе аналога - исключена стоимость соответствующих земельных участков исходя из определенного им удельного показателя стоимости земли в размере 3 115 руб./кв.м.
Указанная величина была получена оценщиком по результатам расчетов, произведенных в отношении 3 земельных участков, которые оценщик использовал в качестве объектов-аналогов.
Вместе с тем, в нарушение вышеприведенных требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки отчет об оценке не содержит описания объема доступных рыночных данных об объектах-аналогах - земельных участка и правила их отбора для проведения расчетов, а использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов никак не обосновано.
Оснований считать, что на дату оценки в заречной части г. Нижнего Новгорода имелось лишь 3 предложения по продаже земельных участков индустриального назначения, у суда не имеется.
Следовательно, произведенных оценщиком анализ рынка и отбор объектов-аналогов при имеющейся в отчете об оценке степени аргументации и отсутствии в нем правил отбора объектов-аналогов не может быть признан обоснованным, поскольку вводят пользователей отчета об оценке в заблуждение и не могли не повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.
При определении удельного показателя стоимости земельного участка оценщиком была применена корректировка на обеспеченность коммуникациями.
Так, учитывая, что в объявлении по объекту-аналогу N 3 указано - "все коммуникации", оценщик сделал вывод о том, что у объекта-аналога имеется следующий набор коммуникаций: электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение и канализация.
Вместе с тем, из данного объявления следует, что объект-аналог N 3 дополнительно обеспечен такими коммуникациями как отопление и телефон, данных о наличии газоснабжения, на наличие которого в любом случае было бы указано продавцом в объявлении в качестве улучшения, существенно влияющего на цену предложения, в объявлении не имеется.
При таких обстоятельствах примененные к объекту-аналогу N 3 корректировки на обеспеченность коммуникациями не могут быть признаны обоснованными, что повлияло на удельный показатель стоимости земельного участка и, как следствие, на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, полученную в рамках сравнительного подхода.
Следовательно, необоснованный подбор объекта-аналога в рамках затратного подхода и объектов-аналогов по земельным участкам в рамках сравнительного подхода (отсутствие правил отбора объектов-аналогов), необоснованные корректировки на обеспеченность коммуникациями по объекту-аналогу N 3 (земельные участки) в рамках сравнительного подхода, включение в итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки (как в затратном, так и в сравнительном подходе) величины НДС, вводят пользователей отчета об оценке в заблуждение применительно к процессу оценки, допускают неоднозначное толкование полученных результатов, влекут недостоверность итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, что свидетельствует о нарушении требований приведенных положений как Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", так и ФСО NN 1, 3, 7.
Учитывая изложенное, суд полагает, что указанная в отчете об оценке итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки (после согласования результатов оценки) не может быть признана надлежащим образом подтвержденной.
Действительно, при разрешении дел об оспаривании результатов определения кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и ФСО.
Вместе с тем, при установленных по делу обстоятельствах по основаниям, указанным выше, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке оценщикаИП ФИО7. от 21 декабря 2017 года N 2431 не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и ФСО NN 1, 3, 7, принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, в связи с чем не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N
Не свидетельствуют об обратном данные в судебном заседании показания допрошенного в качестве свидетеля оценщика ФИО5, которые вышеназванных выводов суда по существу не опровергают, имеющихся в отчете об оценке недостатков и противоречий не устраняют и его соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности не подтверждают.
Кроме того, ввиду возникновения сомнений в обоснованности доводов административного истца судом эти обстоятельства были поставлены на обсуждение, для разрешения имеющихся противоречий представителю Яушева А.В. - Перевозчикову К.В. в судебном заседании в целях реализации бремени административного истца по доказыванию достоверности величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, предлагалось представить дополнительные доказательства обстоятельств, на которые он ссылается в обоснование своих требований, от представления которых, несмотря на разъяснение прав, обязанностей и последствий рассмотрения настоящего дела, он отказался, распорядившись предоставленными процессуальными правами по своему усмотрению.
При таких обстоятельствах, поскольку Яушевым А.В. не представлено суду доказательств, отвечающих принципам относимости, допустимости и достоверности, совокупность которых подтверждала бы рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на юридически значимую применительно к обстоятельствам настоящего дела дату (на 5 июня 2011 года), в удовлетворении его административного искового заявления надлежит отказать.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 176, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Нижегородский областной суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении административного искового заявления Яушева Андрея Валентиновича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - здания с кадастровым номером с кадастровым номером 52:18:0040245:180, назначение: нежилое здание, наименование: столовая, количество этажей: 1, площадью 880,7 кв.м., расположенного по адресу: ФИО3 <адрес>А, равной его рыночной стоимости по состоянию на 5 июня 2011 года - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в апелляционную инстанцию Нижегородского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья областного суда М.С. Сорокин
Решение в окончательной форме принято 2 марта 2018 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка