Дата принятия: 06 февраля 2019г.
Номер документа: 3а-148/2018, 3а-7/2019
БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 6 февраля 2019 года Дело N 3а-7/2019
Белгородский областной суд в составе
судьи А.С. Квасова
при секретаре Т.В. Минюковой,
с участием представителей административных ответчиков Правительства Белгородской области Егоровой Н.П., администрации города Белгорода Сергеевой Т.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "УСПЕХ" к Правительству Белгородской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, администрации города Белгорода,
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,
установил:
ООО "УСПЕХ", являясь собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 872 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, обратилось в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости - <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2014.
Требования мотивирует тем, что несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объекта недвижимости (<данные изъяты> руб.) его рыночной стоимости, определенной оценщиком ООО "Эксперт Сервис Плюс" в отчете N 586/18, затрагивает права ООО "УСПЕХ", поскольку ведет к уплате земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости, в завышенном размере.
Административный истец, будучи извещенным о месте и времени судебного разбирательства своевременно и надлежащим образом (заказное письмо с уведомлением о вручении N 30800031767108 получено согласно оттиску почтового календарного штемпеля 28.01.2019), в судебное заседание явку своего представителя не обеспечил.
К дате судебного заседания от представителя административного истца посредством электронной почты поступила позиция, поименованная как уточнение административного иска, согласно которой представитель, со ссылкой на Федеральный закон от 03.08.2018 N 334-ФЗ "О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации" просит установить с 01.01.2016, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, кадастровую стоимость спорного земельного участка, в размере <данные изъяты> руб.
Административный ответчик Управление Росреестра по Белгородской области о судебном заседании извещен своевременно путем нарочного вручения, что подтверждается имеющимися в разносной книге сведениями (список от 22.01.2019 N 2017-РК/8949), явку своего представителя в суд не обеспечил.
При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие представителей вышеназванных лиц, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В судебном заседании представитель администрации города Белгорода, не оспаривая право административного истца требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, считала, что иск может быть удовлетворен лишь с учетом цены участка, определенной экспертом А. по результатам судебной экспертизы, поскольку представленный административным истцом отчет об оценке имеет нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Указывая на реализацию административным истцом в рамках настоящего административного дела права на установление кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости, а также на недостоверность представленного отчета от 21.06.2018 N 586/18 как доказательства рыночной стоимости объекта, подтвержденную экспертом А.., просила взыскать с ООО "УСПЕХ" в пользу администрации города Белгорода в счет возмещения судебных расходов, связанных с оплатой экспертизы, 30 000 руб., несение которых полагала оправданным и необходимым в целях установления не произвольной, а именно экономически обоснованной рыночной стоимости.
Представитель правительства области поддержала позицию администрации города, заявление о взыскании судебных расходов полагала подлежащим удовлетворению.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость). Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункты 1, 2 и 5).
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с абзацами 1, 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа "Город Белгород" утверждены постановлением администрации города Белгорода от 27.11.2014 N 236 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа "Город Белгород" по состоянию на 01.01.2014. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб.
Как следует из материалов административного дела, общество является собственником вышеназванного участка, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 15.05.2018 N 36/001/102/2018-3995.
Принимая во внимание, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка влияют на права и обязанности административного истца как собственника земельного участка, он вправе требовать установления его кадастровой стоимости в размере рыночной.
Считая кадастровую стоимость участка значительно завышенной, по сравнению с рыночной, административный истец обратился к услугам оценщика ООО "Эксперт Сервис Плюс", которым составлен отчет от 21.06.2018 N 586/18 об оценке рыночной стоимости земельного участка. Его рыночная стоимость определена оценщиком в размере <данные изъяты> руб.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административных ответчиков против представленного доказательства размера рыночной стоимости участка, заявленной в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости спорного земельного участка и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе значительной разницей (60, 3 %) между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью участка, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда от 16.10.2018 назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту-оценщику Белгородской торгово-промышленной палаты А.
На разрешение эксперту были поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
По результатам экспертизы экспертом А. составлено экспертное заключение от 28.12.2018 N 067.04.1086. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на 01.01.2014 определена экспертом в размере <данные изъяты> руб. Отвечая на второй вопрос, - вопрос, направленный на проверку отчета об оценке N 586/18 на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт пришел к выводу о неполном соответствии отчета требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены некорректно. Выявлены нарушения статьи 11 Закона об оценочной деятельности в части неоднозначности толкования отчета об оценке; пункта 11 раздела V Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России 25.09.2014 N 611, в части выбранных для определения стоимости объекта оценки аналогов; пункта 5 раздела II, пункта 11 раздела IV Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценки" (ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, что повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта и привело к получению недостоверного результата.
В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Экспертное заключение от 28.12.2018 N 067.04.1086 соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, сопоставления объекта исследования с результатами предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости спорного земельного участка.
При определении рыночной стоимости участка эксперт применил сравнительный подход. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.
Эксперт, опираясь на источники информации: Экономика недвижимости, (Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К.) учебник, 2009 г., Информационно-аналитический справочник "Офисная коммерческая недвижимость России" под редакцией Ардемасова Е., пришел к выводу о том, что исходя из вида фактического использования, оцениваемый объект относится к рынку земельных участков - земли населенных пунктов для торгово-офисных объектов.
Для анализа рынка экспертом были выбраны предложения к продаже земельных участков под торговую и индустриальную застройку, расположенные на территории города Белгорода. Установив на основании данных Росреестра факт отсутствия сведений по сделкам за анализируемый период, эксперт при исследовании рынка предложений использовал размещенные в открытом доступе в сети Интернет объявления с датой предложения до даты оценки, исключив из анализа предложения без указания стоимости, расположенные не в черте города Белгорода, участки иного функционального назначения, повторы с одинаковыми площадями и стоимостью. В данную выборку не вошли объекты с минимальными и максимальными значениями по стоимости как нетипичные предложения на рынке.
Проведенное исследование рынка недвижимости, нашедшее отражение в таблице 9 экспертного заключения, и в частности сегмента рынка к которому относиться объект оценки, эксперт счет достаточным для корректного проведения расчетов по определению стоимости объекта.
Диапазон полученных значений рыночной стоимости земельных участков для размещения коммерческих объектов (в том числе торговых) на территории города Белгорода составляет от 5 333, 33 руб./кв. м до 14 649, 68 руб./кв. м, при среднем значении 9 253, 31 руб./кв. м.
В отсутствие достаточного количества прямых аналогов оценщик счет возможным воспользоваться имеющейся информацией о предложениях на продажу земельных участков аналогичного назначения, со сходными характеристиками местоположения, подобрав для расчета стоимости участка четыре объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки. Информация об объектах аналогах, их характеристиках получена из открытых источников - рекламно-информационной газеты "Моя реклама" от 15.08.2013 N 64/1441, объявлений в сети Интернет (https://irrm.ru, https://www.avito.ru).
Характеристики аналогов представлены в таблице N 13 "Данные по объектам-аналогам для объекта оценки" экспертного заключения.
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости объектов-аналогов и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Экспертом обоснованы в заключении и применены корректировки на торг, на отличие в местоположении и окружении.
Рыночная стоимость, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, с учетом округления составила <данные изъяты> руб.
Применив для определения итоговой величины стоимости метод средневзвешенного значения, эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2014 составила <данные изъяты> руб.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что по состоянию на 01.01.2014 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб.
Оснований не доверять представленному экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется высшее образование, стаж оценочной деятельности. Расчеты эксперта А. не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.
Напротив, как установлено судом и не оспорено стороной административного истца, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N 586/18 содержит нарушения требований законодательства об оценочной деятельности.
Так по результатам проверки отчета об оценке эксперт указал на некорректное выполнение оценщиком анализа рынка, выразившееся во включении в выборку предложений земельных участков, относящихся к индустриальной недвижимости, а также предназначенных для ИЖС, при том, что оцениваемый участок самим оценщиком исходя из вида его фактического использования отнесен к рынку участков, предназначенных для строительства и эксплуатации торгово-офисного здания (стр. 30 отчета).
Необоснованное применение для объекта-аналога корректировки "на расположение относительно крупных магистралей" в размере - 26, 4 % как для объекта, расположенного на красной линии, коим участок по ул. Серафимовича в г. Белгороде не является, также повлекло получение недостоверного результата рыночной стоимости.
Отмечает эксперт и некорректный подбор оценщиком величины коэффициента торможения при применении корректировки на площадь, и отсутствие необходимости введения корректировки по масштабному фактору для участков площадью от 0,1 га до 0,5 га.
Выявленных экспертом А. нарушений достаточно для утверждения о том, что они повлияли на итоговый результат рыночной стоимости земельного участка.
Ввиду этого отчет, составленный оценщиком ООО "Эксперт Сервис Плюс", отвергается судом в качестве доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных требований и установлению рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка в размере, определенном экспертом А., по результатам судебной экспертизы.
Протокольным определением суд отказал в удовлетворении ходатайства представителя административного истца о вызове и допросе в судебном заседании эксперта А., признав его безосновательным.
Уточнение административного иска ООО "УСПЕХ" сводится к его изложению с учетом положений Федерального закона от 03.08.2018 N 334-ФЗ "О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации" и не требует дублирования положений закона в резолютивной части решения суда. Более того, содержание резолютивной части решения суда по данной категории дел регламентировано в частями 2-3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и конкретизировано в разъяснениях Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (пункт 25).
В соответствии с пунктом 15 статьи 378.2, пунктом 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 N 334-ФЗ "О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации") в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или решением суда, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
В данном случае административный истец обращался с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию 03.07.2018.
В силу положений статей 103, 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с ООО "УСПЕХ" в пользу администрации города Белгорода подлежат взысканию судебные расходы по оплате экспертизы в размере 30 000 руб., факт несения которых подтвержден платежным поручением от 29.10.2018 N 182920, определением от 06.02.2019 о перечислении с лицевого счета суда на расчетный счет Союза "Белгородская торгово-промышленная палата денежных средств в сумме 30 000 руб., внесенных администрацией города Белгорода.
Как видно из материалов административного дела, администрация города Белгорода, равно как и иные лица, участвующие в деле, право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости не оспаривали по основаниям возникновения данного права.
Приведенные администрацией доводы о необоснованности заявленного административным истцом размера рыночной стоимости земельного участка, в подтверждение которой административным истцом был предоставлен отчет об оценке, и на доказывание которых административным ответчиком были понесены издержки в виде оплаты экспертизы в размере 30 000 руб., подтвердились в ходе судебного разбирательства, что следует из решения суда.
Отличие пересмотренной кадастровой стоимости земельного участка, определенной при массовой оценки от кадастровой стоимости в размере рыночной, является незначительным (8, 5 %), в связи с чем, не усматриваются признаки ошибок, которые могли бы быть допущены при проведении государственной кадастровой оценки данного объекта.
При таких обстоятельствах в пользу администрации города Белгорода с административного истца подлежат взысканию расходы, понесенные ответчиком на оплату судебной экспертизы.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,
решил:
административное исковое заявление ООО "УСПЕХ" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 872 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, - <данные изъяты> руб., по состоянию на 01.01.2014.
Датой подачи заявления ООО "УСПЕХ" о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 03.07.2018.
Взыскать с ООО "УСПЕХ" в пользу администрации города Белгорода 30 000 руб. в счет возмещения судебных расходов на экспертизу.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья А.С. Квасов
Решение в окончательной форме принято 11.02.2019
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
