Решение Ленинградского областного суда от 04 мая 2018 года №3а-148/2017, 3а-20/2018

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 4 мая 2018 года Дело N 3а-20/2018
Санкт-Петербург 4 мая 2018 г.
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Шадриной Е.В.,
при секретаре Левичевой Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Якорь" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Кедр" обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является собственником объекта недвижимости - одноэтажного здания магазина стройхозтоваров с кадастровым (условным) номером 47-47-13/028/2013-277, общей площадью 957,5 кв. м, инвентарным номером 1383 В1, лит. Ж, расположенного по адресу: <адрес>.
Названный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0201033:94 (ранее присвоенный кадастровый номер - 47:07:0201033:69), площадью 4 919 кв. м, по тому же адресу, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: магазины.
Упомянутый земельный участок ранее был предоставлен в аренду на основании договора аренды земельного участка от 30 мая 2012 г. N 3628/1.6-08, заключённого с администрацией муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области, а 29 марта 2017 г. на заседании земельной комиссии муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области принято решение заключить с ООО "Кедр" договор купли-продажи земельного участка по цене, равной 15% от кадастровой стоимости.
Таким образом, выкупная цена земельного участка определяется исходя из его кадастровой стоимости, а потому затрагивает его права.
Кадастровая стоимость земельного участка - 19 659 127,83 руб. не соответствует его рыночной стоимости - 9 366 000 руб., определённой по состоянию на 10 марта 2016 г. в отчёте оценщика ООО "Консалтинговая компания "ИНТЕКОН" от 15 ноября 2017 г. N 83-н/17.
Административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Правительство Ленинградской области в письменном отзыве выразило несогласие с тем, что участвует в деле в качестве административного ответчика, поскольку кадастровая стоимость определена на основании статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". По существу требований административного истца оставило разрешение дела на усмотрение суда. Вместе с тем, обратило внимание на то, что отчёт об оценке составлен с нарушением требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
В письменном отзыве управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области против удовлетворения административного иска не возражало, ссылаясь на то, что отчёт об оценке составлен на верную дату, а определение достоверности рыночной стоимости объектов недвижимости к его полномочиям не относится.
Федеральное государственное бюджетное учреждение (далее - ФГБУ) "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ленинградской области в письменном отзыве указало, что кадастровая стоимость установлена в соответствии с действующим законодательством. Разрешение требований административного иска оставило на усмотрение суда.
Определением Ленинградского областного суда от 16 февраля 2018 г. по ходатайству административного истца по делу назначена судебная оценочная экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 47:07:0201033:94 по состоянию на 10 марта 2016 г., проведение которой поручено эксперту ООО "Бизнес-ТЕМА" ФИО1. Производство по делу приостановлено до истечения срока проведения экспертизы и получения экспертного заключения.
После получения результатов экспертизы производство по делу возобновлено определением судьи Ленинградского областного суда от 3 мая 2018 г.
Определением Ленинградского областного суда от 4 мая 2018 г. на основании части 4 статьи 44 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации произведена замена административного истца ООО "Кедр" его правопреемником ООО "Якорь".
В судебном заседании представитель административного истца Александров И.А. на основании заключения судебной экспертизы от 5 апреля 2018 г. N 09-2018 требования заявления уточнил в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:07:0201033:94 в размере его рыночной стоимости, равной 9 500 000 руб., по состоянию на 10 марта 2016 г.
Представитель правительства Ленинградской области Савченко О.А. и представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ленинградской области Тимошин А.А., не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), оставили разрешение административного спора на усмотрение суда.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, будучи извещённым о месте и времени рассмотрения административного дела, своего представителя в суд не направил, в связи с чем на основании части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд рассмотрел административное дело в его отсутствие.
Выслушав объяснения представителя административного истца Александрова И.А., представителя правительства Ленинградской области Савченко О.А. и представителя ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ленинградской области Тимошина А.А., исследовав письменные доказательства, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
Абзацем первым пункта 2 и пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 данной статьи. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 названного Кодекса).
При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (подпункт 2 пункта 2 статьи 39.4 указанного Кодекса).
Порядком определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов, в Ленинградской области, утверждённого постановлением правительства Ленинградской области от 25 мая 2015 г. N 179, предусмотрено, что выкупная цена земельного участка, предоставляемого без проведения торгов, при заключении договора купли-продажи земельного участка исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) за юридическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно правовой позиции, выраженной Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пункте 6 постановления от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется из его кадастровой стоимости.
Из материалов дела следует, что за ООО "Кедр" зарегистрировано право собственности на одноэтажное здание магазина стройхозтоваров с кадастровым (условным) номером 47-47-13/028/2013-277, общей площадью 957,5 кв. м, инвентарным номером 1383 В1, лит. Ж, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 2 апреля 2013 г.
На основании договора аренды от 30 мая 2012 г. N 3628/1.6-08 ООО "Кедр" администрацией муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области на срок до 31 марта 2013 г. предоставлен земельный участок с кадастровым номером 47:07:0201033:69, площадью 4 919 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: магазины.
Впоследствии кадастровый номер земельного участка 47:07:0201033:69 изменён на 47:07:0201033:94, что лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
Решением земельной комиссии муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области от 29 марта 2017 г. установлено заключить с ООО "Кедр" договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:07:0201033:94 по цене, равной 15% от кадастровой стоимости.
Следовательно, оспариваемая кадастровая стоимость затрагивает права и законные интересы административного истца, а потому он имеет право на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.
Как видно из выписки Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24 ноября 2017 г., кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 10 марта 2016 г. и составляет 19 659 127,83 руб.
Из акта определения кадастровой стоимости земельного участка от 10 марта 2016 г. усматривается, основанием для определения кадастровой стоимости с кадастровым номером 47:07:0201033:94 послужило образование нового земельного участка.
Таким образом, датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельного участка, является 10 марта 2016 г.
Уведомлением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области от 12 декабря 2017 г. заявление ООО "Кедр" от 11 декабря 2017 г. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по поводу которого возник спор, к рассмотрению не принято.
Результаты государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов на территории Ленинградской области, которые использовались органом кадастрового учёта при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 47:07:0201033:94, утверждены постановлением правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. N 356, а потому доводы правительства Ленинградской области, являющегося высшим исполнительным органом государственной власти Ленинградской области, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки, о том, что оно является ненадлежащим административным ответчиком, исходя из положений части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд находит несостоятельными.
В отчёте оценщика ООО "Консалтинговая компания "ИНТЕКОН" ФИО2 от 15 ноября 2017 г. N 83-н/17 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:07:0201033:94 по состоянию на 10 марта 2016 г. определена в размере 9 366 000 руб.
Как указано выше, правительство Ленинградской области в ходе судебного разбирательства поставило под сомнение достоверность отчёта об оценке.
В судебном заседании 6 февраля 2018 г. в качестве свидетеля допрошен оценщик ФИО2, который возникшие у суда сомнения относительно достоверности определённой в отчёте итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, не устранил.
Не настаивая на том, что отчёт соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, административный истец заявил ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах у суда имеются основания для вывода о том, что отчёт об оценке не может служить доказательством, объективно подтверждающим достоверность указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости.
По результатам экспертизы, назначенной Ленинградским областным судом, экспертом-оценщиком ООО "Бизнес-ТЕМА" ФИО1 составлено заключение от 5 апреля 2018 г. N 09-2018, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:07:0201033:94 по состоянию на 10 марта 2016 г. составляет 9 500 000 руб.
Указанное экспертное заключение соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями, предъявляемыми к отчёту об объекте недвижимости.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определённой стоимости, является отчёт об оценке объекта (далее - отчёт).
Отчёт составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отражённых в отчёте.
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренным этим законом, признаётся достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о его соответствии действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, и о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивированно, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.
Суд соглашается с изложенными в заключении эксперта выводами о размере рыночной стоимости земельного участка, по поводу которого возник спор.
Учитывая, что доказательств, опровергающих приведённую величину рыночной стоимости земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере административными ответчиками не представлено, суд находит требования административного истца об установлении в отношении земельного участка кадастровой стоимости, равной его рыночной стоимости, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Якорь" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:07:0201033:94, площадью 4 919 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: магазины, в размере его рыночной стоимости, равной
9 500 000 (девяти миллионам пятистам тысячам) руб. по состоянию на 10 марта 2016 г., на период с 1 января 2017 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 11 декабря 2017 г.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ленинградского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.В.Шадрина
Решение принято в окончательной форме 10 мая 2018 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка