Решение Самарского областного суда от 15 августа 2019 года №3а-1478/2019

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 августа 2019 года Дело N 3а-1478/2019
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.А.,
при секретаре Матвеевой О.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1478/2019 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Аллегро" об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной рыночной стоимости,
с участием представителя общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Аллегро" по доверенности Куприянова Д.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Аллегро" обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N равной рыночной стоимости по состоянию на 18 ноября 2014 года в размере 6 227 906,86 руб., нежилого помещения с кадастровым номером N - в размере 2 933 496,11 руб..
В обоснование заявленных требований общество указало, что является собственником вышеуказанных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер их рыночной стоимости, затрагивая его права и обязанности как плательщика налога на имущество.
В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Аллегро" по доверенности Куприянов Д.А. поддержал доводы, изложенные в административном исковом заявлении.
Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Администрация городского округа Тольятти, Министерство имущественных отношений Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Относительно заявленных требований филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представил письменные пояснения, Администрация г.о. Тольятти - письменный отзыв.
Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.
Как следует из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Аллегро" на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером N площадью 411,9 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, и нежилое помещение с кадастровым номером N площадью 157,3 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость нежилых помещений определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области" от 14 марта 2012 года N 118 по состоянию на 18 ноября 2014 года: нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 12 302 353, 23 руб., нежилого помещения с кадастровым номером N - в размере 4 698 131,01 руб..
В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Кадастровая стоимость нежилых помещений затрагивает права административного истца, владеющего объектами недвижимости на праве собственности, как плательщика налога на имущество.
Не согласившись с кадастровой стоимостью нежилых помещений и считая свои права нарушенными, 14 июня 2019 года общество с ограниченной ответственностью Торговый дом "Аллегро" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилых помещений.
После того, как комиссия своим решением от 3 июля 2019 года N 19/12с-12 отклонила его заявление, административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.
В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости N от 17 мая 2019 года, выполненный индивидуальны предпринимателем ФИО1, согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений определена по состоянию на 18 ноября 2014 года в следующих размерах: нежилого помещения с кадастровым номером N - в размере 6 227 906,86 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером N - в размере 2 933 496,11 руб..
В соответствии со статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Согласно требованиям статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка нежилых помещений выполнена по состоянию на 18 ноября 2014 года, то есть на дату определения их кадастровой стоимости.
Как следует из отчета об оценке, наиболее эффективным использованием объектов оценки принято фактическое использование под нежилые помещения торгово-офисного назначения.
Произведя анализ рынка объекта оценки, определив основные факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, оценщик применил при исследовании доходный и сравнительный подходы.
От применения затратного подхода оценщик мотивированно отказался.
После согласования результатов, полученных в результате двух подходов, оценщик определилитоговую величину рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N, равную 6 227 906,86 рублей без учета НДС, нежилого помещения с кадастровым номером N- в размере 2 933 496,11 руб. без учета НДС.
Полученные оценщиком результаты соответствуют средней стоимости торгово-офисной недвижимости в г. Тольятти, а то обстоятельство, что рыночная стоимость ниже средних цен в сегменте рынка, указанных на страницах 34-36 отчета, обусловлено тем, что при расчете величины рыночной стоимости спорных помещений оценщиком учтены их площади, применена скидка на торг, из стоимости объектов вычиталась стоимость доли земельного участка, приходящаяся на единый объект недвижимости.
Давая оценку представленному отчету, суд отмечает, что приведённые в отчетах об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, отчет содержит определение рыночной стоимости нежилых помещений на основе качественных и количественных характеристик объектов оценки, анализа рынка недвижимости и выявления ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объектов оценки, расчетов величины рыночной стоимости, приведённых в рамках выбранных оценщиком подходов. Суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Согласно заключения специалиста - оценщика общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки и судебной экспертизы" ФИО2 от 24 июля 2019 года отчет об оценке N от 17 мая 2019 года, выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО1, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Ошибки, искажение итоговой стоимости объекта оценки, рассчитанной в отчете, не выявлены.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объектов оценки, указанная в отчетах, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, и сведений об их рыночной стоимости в иных размерах сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определённая отчетом об оценке рыночная стоимость нежилых помещений является достоверной.
Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости по состоянию на 18 ноября 2014 года, на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 14 июня 2019 года, что следует отразить в резолютивной части решения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Требования общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Аллегро" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 411,9 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 18 ноября 2014 года в размере 6 227 906,86 рублей.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 157,3 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 18 ноября 2014 года в размере 2 933 496,11 руб.
Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Аллегро" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 14 июня 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья Т.А.Родина
Мотивированное решение изготовлено 15 августа 2019 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка