Решение Хабаровского краевого суда от 16 ноября 2020 года №3а-147/2020

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 ноября 2020 года Дело N 3а-147/2020
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Куратова А.А.,
при секретаре Наседкиной А.С.,
с участием: представителя административного истца ООО "Восток Алюминий" по доверенности Зубка М.Е.,
представителя заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района по доверенности Марковой Г.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Восток Алюминий" к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Восток Алюминий" обратилось в Хабаровский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 10800 кв. м, расположенного по адресу<адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 в размере 1 080 000 руб.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является арендатором вышеуказанного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в размере 3 558 924 руб. по состоянию на 01.01.2019. Отчетом об оценке, выполненным оценщиком ИП Селиванов К.А. рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2019 определена в размере 1 080 000 руб., что в соответствии со статьей 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
В судебном заседании представитель ООО "Восток Алюминий" по доверенности Зубок М.Е. требования поддержал по изложенным в исковом заявлении основаниям.
В судебном заседании представитель заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района по доверенности Маркова Г.В. просит в удовлетворении иска отказать. Полагает, что представленный отчёт не является относимым и допустимым доказательством. Ходатайств о назначении судебной экспертизы на соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, о рыночной стоимости земельного участка не заявляла.
В соответствии с положениями ч. 4 ст. 247 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, министерства имущественных отношений Хабаровского края, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.
Из письменного отзыва министерства имущественных отношений Хабаровского края следует, что министерство заявленные требования не признает по тем основаниям, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не подтверждает достоверность величины рыночной стоимости земельного участка. В нарушение пункта 14 ФСО N 1 в качестве аналогов оценщиком подобраны объекты, существенно отличающиеся по своим характеристикам.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что на основании договора аренды земельного участка от 16.10.2003 N 38, заключенного между Комитетом по управлению имуществом и экономике Хабаровского района и ООО "Восток Алюминий" последний является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 10 800 кв. м, под производственную базу, расположенного в районе <адрес>. Срок действия договора составляет 49 лет.
Из уведомления Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края от 13.05.2020 N 01-21/2706 следует, что арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 13.02.2020, составляет 3 558 924 руб., определена по состоянию на 01.01.2019 на основании Приказа Минимущества Хабаровского края от 07.11.2019 N 102 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения и земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Хабаровского края".
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).
Согласно частям 1 и 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, в суде или комиссии на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Являясь арендатором земельного участка, арендная плата за который исчисляется исходя из кадастровая стоимости, административный истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.
В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен отчет N 47-03/2020 об оценке объекта оценки составленный ИП Селиванов К.А., согласно которому рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 01.01.2019 составляет 1 080 000 руб.
Вышеуказанный отчёт подготовлен оценщиком Селивановым К.А., который является членом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков". Оценщик имеет высшее образование, подтверждённое дипломом Хабаровского государственной академии экономики и права по специальности "Антикризисное управление" (специализация - оценка стоимости предприятия (бизнеса)). Также он прошел повышение квалификации в ГОУ ВПО "Хабаровская государственная академия экономики и права" по программе "Оценочная деятельность". На основании решения ФБУ "Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров" выдан квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости". Гражданская ответственность оценщика застрахована. Стаж работы в оценочной деятельности - 14 лет. Требования о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил договор и оценщика соблюдены (ст. 16 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998).
Указанный отчёт соответствуют требованиям относимости и допустимости доказательства (статьи 60, 61, часть 3 статьи 84 КАС РФ), поскольку имеет значение для рассмотрения и разрешения дела, исходит от лица, уполномоченного представлять данный вид доказательств в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", изготовлен и подписан лицом, имеющим право на подписание отчёта, содержит все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательства.
Из представленного отчёта следует, что в соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20.05.2015 N 299, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости.
В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.
Оценщиком исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, произведен анализ рынков земельных участков г.Хабаровска.
Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, а также иных методов в рамках сравнительного подхода.
В качестве источников информации использованы данные архива бесплатных объявлений официального сайта Росреестра, раздел "Мониторинг рынка недвижимости"; Авито - сайт объявлений, сайт бесплатных объявлений - Фарпост.
Отобрано 5 объектов-аналогов, соответствующих определенным оценщиком критериям отбора.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.
Произведены корректировки стоимостей аналогов на местоположение (для объектов-аналогов NN 1, 3-5), на дату оценки/продажи (предложения), на условия продажи (торг), на площадь.
При проверке вариации из расчета был исключен объект-аналог N 2 как не вошедший в доверительный интервал.
Расчет и описание корректировок приведены в отчете. Отказ от применения иных корректировок по ценообразующим факторам обоснован. В том числе и относительно корректировки на передаваемые имущественные права, поскольку все объекты-аналоги, как и объект оценки, находятся в собственности, ввиду чего корректировка для них составила 1,00. Данный подход согласуется используемым оценщиком изданием "Справочник оценщика недвижимости-2018" под редакцией Лейфера Л.А. (л.д. 46 отчёта)
После проведения корректировок, итоговая рыночная стоимость земельного участка определена в размере 1 080 000 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы различные факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Положения отчета опровергают доводы министерства имущественных отношений Хабаровского края и комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района о допущенных оценщиком нарушениях.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с подпунктом "и" пункта 8 ФСО N 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. N 611 (далее - ФСО N 7), в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Из отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (под строительство нежилых объектов промышленного назначения (производственного комплекса, склада)) и сопоставимы по ценообразующим факторам.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Оценщиком применены необходимые корректировки, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам при их сравнении с объектом оценки. Отказ от применения иных корректировок обоснован.
В отчете об оценке оценщиком описана последовательность действий, совершенных им для проверки и анализа информации о земельных участках при отборе объектов-аналогов, для получения дополнительных сведений, позволяющих идентифицировать эти объекты. Доказательства того, что выбранные оценщиком объекты-аналоги имеют иные характеристики, чем указано в отчете, административный ответчик не представил.
Использование оценщиком аналогов различной площади, отличной от объекта оценки, не может являться нарушением ФСО, так как оценщиком подобраны наиболее схожие объекты аналоги, предоставленные на рынке, и применена корректировка на их различные характеристики. Оценщиком приведены правила отбора аналогов, а также обоснован отказ от использования предложений в качестве аналогов на дату оценки 01.01.2019. Рыночные данные об объектах-аналогах, принятых к расчёту, достаточны и достоверны.
В процессе проведения сравнительного анализа оценщиком был получен необходимый объем сведений о предложениях земельных участков на продажу, схожих по своим основных характеристикам с объектом оценки. Сведения, полученные из открытых источников информации, оформленные в виде публичной оферты, соответствуют требованию действующего законодательства. В случае отсутствия точной информации о предлагаемом к продаже земельном участке, информация уточнялась непосредственно у собственника недвижимости или его уполномоченных представителей путем телефонных переговоров. Информация о земельных участках, предложенных к продаже на даты оценки, использованная в отчёте, соответствует требованиям достаточности и достоверности.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог оценщиком сравнивался с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявлялись различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или её удельный показатель корректировался по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. Такой подход к оценке соответствует пп. "д" п. 22 ФСО N 7.
Суд приходит к выводу, что во исполнение п.5 ФСО N 3 в отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, подтверждена.
Обстоятельства, на которые ссылается министерство имущественных отношений Хабаровского края, комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.
При этом суд принимает во внимание тот факт, что представители ответчика и заинтересованного лица ходатайств о назначении судебной экспертизы на соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, о рыночной стоимости земельного участка не заявляли, несмотря на то, что данный вопрос ставился на обсуждение сторон. Таким образом, лица, участвующие в деле, распорядились по своему усмотрению своими процессуальными правами и обязанностями.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в суде не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности (в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
С учётом разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в резолютивной части решения следует указать дату подачи соответствующего заявления.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результата определения кадастровой стоимости является 12.10.2020.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административный иск ООО "Восток Алюминий" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 10 800 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 в размере 1 080 000 руб.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 12.10.2020.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Мотивированное решение суда составлено 17 ноября 2020 г.
Судья Хабаровского краевого суда А.А. Куратов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка