Решение Белгородского областного суда от 28 января 2019 года №3а-147/2018, 3а-6/2019

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 января 2019 года Дело N 3а-6/2019
Белгородский областной суд в составе:
судьи Сотниковой Е.В.
при секретаре Клюковской А.С.
с участием представителя административного истца Дикого Н.И. - Кругловой И.С., представителя административного ответчика Правительства Белгородской области Егоровой Н.П., представителя заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области Некрасова Е.Л.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Дикого Николая Ивановича об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,
установил:
Дикий Н.И. (далее также административный истец) является собственником земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов - для обслуживания нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.
На государственный кадастровый учет земельный участок поставлен 06.04.2005.
Кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Правительства Белгородской области от 21.11.2016 N 418-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области" и по состоянию на 01.01.2016 составила <данные изъяты> руб.
17.12.2016 данные сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости (с 01 января 2017 - Единый государственный реестр недвижимости).
Полагая, что установленная в соответствии с государственной кадастровой оценкой кадастровая стоимость земельного участка завышена, Дикий Н.И. обратился в суд с иском, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, равной его рыночной стоимости, в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2016, обосновывая это тем, что несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает его права как плательщика земельного налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.
В судебное заседание административный истец не явился. О времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом и своевременно, посредством направления извещения суда на адрес электронной почты и телефонограммой на номер телефона, указанный в административном исковом заявлении. Обеспечил явку своего представителя.
Представитель административного истца заявленные требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении. Кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости просила установить на основании представленного отчета оценщика. Выводы судебной экспертизы полагала не обоснованными, вызывающими сомнение в правильности определения рыночной стоимости земельного участка.
Представители административного ответчика Правительства Белгородской области и заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области, не оспаривая право истца требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, полагали единственным достоверным доказательством по делу, определяющим действительную рыночную стоимость земельного участка, заключение судебной экспертизы, поскольку представленный административным истцом отчет содержит нарушения требований федеральных стандартов оценки, влияющих на рыночную стоимость участка.
Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Белгородской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Белгородской области в судебное заседание не явились. Извещены надлежащим образом о дне, времени и месте судебного разбирательства путем нарочного вручения судебного извещения, что подтверждается имеющимися в разносной книге сведениями (списки N 2017-РК/8738 и N 2017-РК/8737 от 25.12.2018), а также посредством размещения информации о движении дела на официальном сайте суда в порядке части 8 статьи 96 КАС РФ. Об уважительных причинах неявки суд не известили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили.
Учитывая положения части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), административное дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, оценив собранные по делу доказательства, отзывы, показания судебного эксперта, суд приходит к следующему.
Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п/п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с п. 1 и п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость устанавливается прежде всего для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.
В соответствии с п. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.
Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.
В силу п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, действующими нормами федерального законодательства закреплены две модели исчисления кадастровой оценки земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.
Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее -Федеральный закон N 135-ФЗ).
В соответствии с положениями ст. 24.18 вышеназванного Федерального закона, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абз. 2).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4).
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
Право административного истца на обращение в суд с указанными требованиями подтверждено Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года N 1555-О, из которого следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.
При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки (статья 59 КАС РФ).
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административным истцом представлен отчет N 375/17/1 от 08.09.2017, подготовленный оценщиком ООО "Независимая оценка и право", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01.01.2016 определена в размере <данные изъяты> рублей.
В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения представителя Правительства Белгородской области, по ходатайству заинтересованного лица, судом была назначена судебная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включающая проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено эксперту оценщику Союза "Белгородская торгово-промышленная палата" ФИО19.
Согласно заключению судебного эксперта N 067.04.0981 от 06.11.2018 отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. При составлении отчета допущены нарушения и ошибки, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена экспертом по состоянию на 01.01.2016 в размере <данные изъяты> руб.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" и пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.
Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании в соответствии с требованиями статьи 62 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, подготовленное экспертом Союза "Белгородская торгово- промышленная палата" соответствуют требованиям статьи 25 Федерального закона N 73-ФЗ от 31.05.2001 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", частей 1,2 и 3 статьи 82 КАС РФ.
Не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы. Экспертиза назначалась непосредственно судом, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Заключение основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.
При проведении экспертизы эксперты руководствовались нормами действующего законодательства, Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Экспертиза проведены путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, сопоставления объекта исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости с приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости земельного участка.
Проанализировав местоположение оцениваемого объекта, и определяя сегмент рынка, к которому принадлежит земельный участок, исходя из вида фактического использования, эксперт отнес его к рынку коммерческих земельных участков - земельные участки под индустриальную застройку.
Для анализа были выбраны предложения о продаже объектов, относящихся к сегменту коммерческой недвижимости.
Анализ сегмента рынка показал, что на территории г. Старый Оскол, в районе местоположения объекта оценки, к продаже предлагаются в основном расположенные внутри квартала земельные участки сельскохозяйственного назначения и участки для ИЖС с полным или частичным отсутствием коммуникаций, которые относятся к сегментам рынка, отличным от сегмента рынка объекта оценки. Эксперт принял решение не включать их в выборку и расширил территорию исследования за счет территорий схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, но расположенных в других населенных пунктах.
Для анализа рынка эксперт подобрал 21 предложение о продаже объектов, относящихся к сегменту коммерческой недвижимости на территории Белгородской области и сделал вывод, что для рынка земельных участков Белгородской области коммерческого назначения (в т.ч. индустриального) характерны следующие тенденции: стоимость 1 кв.м. земельного участка может варьироваться от 941,18 руб. до 11 000 руб.; рынок не имеет явно выраженных тенденций.
Определяя рыночную стоимость земельного участка, эксперт применил методологию сравнительного подхода с использованием объема доступных рыночных данных об объектах-аналогах, что не противоречит положениям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; отказ от использования доходного и затратного подходов к оценке обоснован, мотивирован и сомнений не вызывает.
Для расчета рыночной стоимости объекта оценки выбраны четыре объекта-аналога, сопоставимых с оцениваемым объектом по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации, размещенных на архиве сайта https://ruads.org.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что при выборе аналогов учитывались такие характеристики, как местоположение, цена продажи, общая площадь объекта и стоимость 1 кв.м., условия продажи и дата предложения, рельеф участка, вид разрешенного использования, наличие коммуникаций и транспортная доступность.
Проанализировав каждый объект-аналог, экспертом произведены необходимые корректировки стоимости, подробно обоснованы приведенные поправки и расчет их значений.
На основании Справочника Оценщика недвижимости "Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков" Лейфер, 2014 год, экспертом применена корректировка на торг, в среднем значении 15% для участков под индустриальную застройку.
Корректировка на местоположение и окружение применена со ссылкой на источник информации: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Лейфер Л.А., Гришин М. "Анализ и прогнозирование цен недвижимости"; А.Н. Асаул, А.Е. Яскевич, Е.Е. Яскевич, ООО "НЦПО" "Анализ рынка недвижимости (обоснование корректировок)", Г.Г. Азгальдов, А.В. Костин +соавтор-программист "Квалиметрия в оценке собственности", Н.П. Баринов, к.т.н. М.Э. Аббасов, к.ф.м.н., Метод квалиметрического моделирования. Границы применения.). Для каждого объекта недвижимости эксперт определилбальное значение каждого из основных ценообразующих факторов, а также суммарное бальное значение для каждого объекта.
Применение корректировок при сравнительном подходе к оценке недвижимости согласуется с положениями пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7).
Согласование результатов производилось методом определения весовых коэффициентов и поскольку, в рамках заключения использован только сравнительный подход, его результатам присвоен вес 100%.
Основываясь на полученных результатах, эксперт пришел к выводу о рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 01.01.2016, равной <данные изъяты> рублей.
В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России N 299 от 20.05.2015, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Между тем, как следует из заключения судебной экспертизы, отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В частности, для анализа рынка оценщиком были использованы предложения, не отражающие ситуацию на рынке (многочисленные повторы), предложения из сегментов рынка, отличных от сегмента объекта оценки (в том числе участки, находящиеся в аренде), что свидетельствует о проведении анализа рынка с нарушением действующего законодательства об оценочной деятельности. Для определения стоимости объекта в рамках сравнительного подхода, оценщиком использованы аналоги, часть которых не может быть использована в качестве аналогов. Так, аналог N 3 является земельным участком, предназначенным для размещения объектов торговли, что относит его к сегменту отличному от сегмента объекта оценки и его использование привело к получению недостоверного результата расчета рыночной стоимости. Аналог N 5 - по тексту объявления к продаже предлагается два земельных участка, однако не конкретизируется площадь и цена объекта, что не позволяет установить удельный показатель стоимости земельного участка, и следовательно корректно произвести расчеты. Оценщиком нарушены пункты 10,11 ФСО N 7, пункт 5 ФСО N 3, статья 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Подробный анализ допущенных оценщиком нарушений приведен на стр. 67 - 75 экспертного заключения N 067.04.0981 от 06.11.2018.
Суд соглашается с указанными выше выводами эксперта, поскольку они основаны на анализе и исследовании предмета экспертизы, содержат подробное описание проведенного исследования, мотивированы. Отвечая на поставленный вопрос, эксперт привел необходимые ссылки на федеральные стандарты оценки.
Выводы эксперта в указанной части не опровергнуты. Относимых и допустимых доказательств, которые могли бы свидетельствовать о соответствии отчета об оценке требованиям федеральных стандартов оценки, суду не представлено.
Выявленных экспертом нарушений достаточно для утверждения о том, что они повлияли на итоговый результат рыночной стоимости земельного участка.
Учитывая изложенное, рыночная стоимость объекта оценки не может быть определена на основании отчета об оценке, поскольку данный отчет составлен с существенными ошибками, что подтверждается заключением эксперта.
В то же время, представителем административного истца заявлено ходатайство о допросе эксперта и представлены вопросы, требующие его разъяснений в части определения экспертом рыночной стоимости объекта оценки.
Допрошенная в судебном заседании эксперт дала полные и обоснованные ответы на вопросы представителя административного истца.
Так, эксперт пояснила, что проверяя отчет об оценке, было установлено, что оценщиком в анализе рынка использованы множества повторов о продаже земельных участков. Данные выводы сделаны, исходя из того, что все предложения о продаже объектов недвижимости города Старый Оскол, используемые оценщиками при исследованиях, многократно изучены. В ходе изучения проводился анализ текстов объявлений, земельные участки осматривались, имело место обращение к лицам, осуществляющим продажу участков, что позволило сделать выводы о том, что выбранные оценщиком объекты являются одним, двумя земельными участками, которые продаются разными лицами и организациями, по разной цене, но с одинаковыми характеристиками. В одном месте города Старый Оскол, на одной улице, в одно время не возможна продажа 13 участков одинаковой площади, при том в том районе, где нет свободных участков.
Кроме того, эксперт указала, что земельные участки по пр. Угарова, 38 оценивались ею лично. На указанной улице не продаются земельные участки на первой линии в таком количестве, в котором указал оценщик.
Земельные участки в районе авторынка находятся в непосредственной близости с пр. Угарова, 38, поэтому часть земельных участков под размещение производственно-складского терминала в районе фабрик "Славянка", "Белтекс", "Канатной фабрики" находятся в одном районе.
Выводы судебной экспертизы в указанной части, а также пояснения эксперта, представителем административного истца не опровергнуты.
На вопрос представителя административного истца о проведенном в экспертном заключении анализе рынка и отборе объектов -аналогов, экспертом даны мотивированные, исчерпывающие объяснения, которые в полной мере согласуются с содержанием экспертного заключения.
Эксперт пояснил, что проводя анализ рынка, прежде всего, руководствовалась анализом социально-экономической ситуации в каждом населенном пункте и в Белгородской области в целом; сопоставимостью таких показателей как: заработная плата в населенном пункте, стоимость жилой недвижимости, стоимость земельных участков и другими показателями.
Если на дату проведения оценки на территории населенного пункта отсутствовали опубликованные объявления о продаже земельных участков, сопоставимых с оцениваемым и которые могли быть использованы для анализа рынка, то такие населенные пункты не участвовали в анализе. Непосредственно для расчета рыночной стоимости использовались объекты, расположенные как на территории города Старый Оскол: мкр-н Буденного, 36 и пр. Угарова, 38, так и объекты, расположенные на территории других населенных пунктов. Все необходимые корректировки на местоположение применены.
Из заключения следует, что, анализируя рынок объекта оценки, эксперт также указано на то, что объекты, предлагаемые к продаже в качестве коммерческих, в районе местоположения объекта оценки, представляют собой расположенные внутри квартала земельные участки сельскохозяйственного назначения и участки для ИЖС с полным или частичным отсутствием коммуникаций. Данные объекты относятся к сегментам рынка, отличным от сегмента рынка объекта оценки, в связи с чем, они не включены в выборку для анализа рынка. Ввиду отсутствия достаточного количества прямых аналогов, основываясь на пункте 11 ФСО N 7, эксперт воспользовался имеющейся информацией о предложениях на продажу земельных участков аналогичного назначения, со сходными характеристиками местоположения и расширил территорию исследования.
После допроса эксперта, представитель административного истца привела дополнительные доводы, на основании которых полагала выводы эксперта необоснованными, вызывающими сомнение в правильности определения рыночной стоимости земельного участка и считала целесообразным назначить повторную судебную экспертизу в целях устранения сомнений и противоречий в выводах эксперта.
Доводы представителя административного истца о непоследовательном, противоречивом выполнении экспертом анализа рынка недвижимости, выразившимся в том, что оцениваемый объект эксперт отнес к рынку коммерческих земельных участков - земельные участки под индустриальную застройку, однако в анализ рынка, кроме земельных участков промназначения, то есть под индустриальную застройку, включает также предложения, предметом которых являются земельные участки коммерческого назначения, то есть такие, которые могут относиться к участкам под офисно-торговую застройку, суд находит несостоятельными в силу следующих обстоятельств.
Из заключения судебной экспертизы следует, что оцениваемый земельный участок отнесен к землям населенных пунктов. В соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов", земельные участки в составе земель населенных пунктов разделяются по 17 видам разрешенного использования. Объект оценки предназначен для обслуживания нежилого помещения. Учитывая, что в практике оценки рыночной стоимости выделяют земельные участки жилого (земельные участки под многоэтажное и под индивидуальное жилищное строительство) и коммерческого назначения (земельные участки под офисно-торговую застройку; под индустриальную застройку; под объекты рекреации и объекты лечебно-оздоровительного назначения; земельные участки сельскохозяйственного назначения) исходя из вида фактического использования земельного участка, эксперт обоснованно отнес его к классу земельных участков под индустриальную застройку, который включает в себя в том числе, земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.
Анализируя фактические данные о ценах предложений рынка коммерческих земельных участков (под индустриальную застройку), эксперт руководствовался сведениями об их назначении, указанном непосредственно в тексте объявления.
Из информации, приведенной в заключении, следует, что используя укрупненное сегментирование земельных участков, характерное для Белгородской области и опираясь на источник информации: Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. Под редакцией Лейфера Л.А., 2014 г., эксперт выявил 21 предложение по продаже земельных участков коммерческого назначения (под любой вид деятельности, промназначения, производственного назначения).
Использование экспертом в анализе рынка предложений, из текста объявлений которых следует, что к продаже предлагается земельный участок коммерческого назначения, не свидетельствует о противоречивости и непоследовательности выводов эксперта.
Наоборот, заявляя о том, что 11 предложений, использованных экспертом в анализе рынка, предметом которых являются земельные участки коммерческого назначения, могут относиться к участкам под офисно-торговую застройку, представителем административного истца не представлено убедительных доказательств, подтверждающих указанные обстоятельства.
Таким образом, вопреки утверждениям представителя истца, исследование рынка проведено экспертом в полном объеме, в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта.
Выводы эксперта в указанной части мотивированы и не допускают их неоднозначного толкования. Профессиональное суждение эксперта относительно сегмента рынка, к которому отнесен объект оценки, полностью подтверждаются собранной информацией и в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Являются не состоятельными доводы представителя административного истца о том, что при выполнении анализа рынка экспертом определены не все факторы, влияющие на стоимость оцениваемого и сопоставимого объектов недвижимости.
Из заключения судебной экспертизы следует, что проанализировав основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, экспертом были выбраны следующие ценообразующие факторы, по его мнению, оказывающие существенное влияние на стоимость: передаваемые имущественные права (в т.ч. наличие обременений и ограничений); дата предложения (сделки); возможность торга; местоположение (в т.ч. окружение и транспортная доступность); условия финансирования сделки; категория земель; вид разрешенного использования; общая площадь; наличие улучшений; наличие и состав инженерных коммуникаций (в т.ч. возможность подключения к ним).
По основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки; все корректировки, примененные в расчетах, обоснованы в применении; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными.
Вопреки утверждениям представителя истца, в заключении, при расчете рыночной стоимости объекта оценки, экспертом был учтен такой ценообразующий фактор, как расположение земельного участка относительно автомагистрали. Из заключения следует (страница 58), что для расчета корректировки на местоположение, эксперт применил метод квалиметрического моделирования. При расчете корректировки указанным методом учитывается такой ценообразующий фактор, как удобство подъездных путей, включающий в себя анализ обеспеченности объекта подъездными путями непосредственно с основной магистрали или отсутствие подъездных путей; наличие или отсутствие парковочного пространства; затрудненность подъезда автомашин и др.
По мнению представителя административного истца, экспертом необоснованно проигнорирован ряд предложений по продаже земельных участков под индустриальную застройку, находящихся в г. Старый Оскол и соответствующих критериям отбора эксперта. Напротив, в качестве объектов-аналогов экспертом использовались земельные участки, которые не могут быть отнесены к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и не сопоставимы с ним по всем ценообразующим факторам (в частности, по такому фактору, как местонахождение).
В исследовательской части экспертного заключения, на страницах 48-52 экспертом приведены критерии отбора объектов -аналогов. В данном случае, выборка осуществлялась из объектов, не требующих корректировок, без улучшений, по разрешенному использованию и принадлежности земельных участков.
В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом должно быть составлено точное описание объектов оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых земельных участков, в частности, их площади, вида разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объектов оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объектов оценки; информация о текущем использовании объектов оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость.
При отборе объектов -аналогов, основной упор экспертом делался на текст объявления, который был размещен на сайте. Во внимание принимались лишь те объявления, в тексте которых содержалось прямое указание на назначение земельного участка, его расположение, площадь и другие факторы, существенно влияющие на стоимость.
Суд соглашается с данными выводами эксперта.
Экспертом обоснованно не приняты во внимание имеющиеся на рынке объявления о продаже земельных участков промышленного назначения в г. Старый Оскол, как не отвечающие критериям отбора эксперта, что в свою очередь не является свидетельством нарушения федеральных стандартов оценки.
Следует обратить внимание, что указанные представителем истца объекты использовались оценщиком в анализе рынка предложений по продаже земельных участков при подготовке отчета об оценке. Проверяя отчет на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, экспертом были проанализированы использованные оценщиком предложения и сделаны выводы о допущенных оценщиком нарушениях при анализе рынка и неверно подобранных объектах -аналогах.
В частности, в заключении судебной экспертизы содержатся выводы о невозможности использования как в анализе рынка, так и в качестве объекта -аналога земельного участка, расположенного по адресу: г. Старый Оскол, ул. Невского, 2, поскольку участок предназначен для размещения объектов торговли, то есть, относится к сегменту рынка, отличному от сегмента объекта оценки. Из текста объявления о продаже земельного участка промышленного назначения, площадью 5 000 кв.м., в районе трикотажной фабрики следует, что к продаже предлагается два земельных участка, при этом площадь и цена не конкретизированы, что также не позволяет использовать его в качестве объекта-аналога.
Отклоняя довод представителя административного истца, суд исходит из того, что в соответствии со статьёй 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объектов оценки рыночной стоимости является профессиональной деятельностью субъектов оценочной деятельности. В этой связи отбор объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта является правом эксперта, обусловлен использованием присущих эксперту специальных познаний, основанным на его профессиональном суждении, а само по себе несогласие с таким выбором о нарушении законодательства об оценочной деятельности не свидетельствует. Доказательств несопоставимости выбранных экспертом аналогов представителем административного истца не представлено. При этом наличие иного мнения у представителя не свидетельствует об ошибочности сделанных экспертом выводов.
Утверждения относительно определения экспертом корректировки на местоположения, результаты которой, по мнению представителя административного истца, получились у эксперта весьма спорными, так как аналоги N 1 и 3, расположенные в городе Белгороде и в с. Стрелецкое имеют одинаковое количество баллов, при этом эксперт утверждает, что их различное местоположение никак не отражается на цене предложения, чего не может быть, отклоняются судом как несостоятельные.
В судебном заседании по данному вопросу экспертом даны обоснованные пояснения, из которых следует, что суммарное бальное значение у вышеназванных объектов в одинаковом количестве получилось по причине того, что один земельный участок (с. Стрелецкое, Белгородская область) имеет более крупный размер. Влияние на расчеты оказало и местоположение объектов. Так объект расположенный в городе Белгороде, находится в промышленной зоне, а объект, расположенный в с. Стрелецкое находится в центре населенного пункта. Одинаковое суммарное бальное значение у них получилось также исходя из корректировки на удобство подъездных путей. Поскольку у объекта, расположенного в городе Белгороде очень плохая транспортная доступность, ему присвоено меньшее бальное значение, в свою очередь объект, расположенный в с. Стрелецком имеет более развитую транспортную доступность, что позволило присвоить ему более высокое бальное значение.
Оснований не согласиться с примененной экспертом корректировкой на местоположение и определением бальных значений для каждого из основных ценообразующих факторов, с учетом пояснений эксперта, у суда не имеется. Размер корректировки обоснован и мотивирован в экспертном заключении со ссылкой на источник информации: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Лейфер Л.А., Гришин М. "Анализ и прогнозирование цен недвижимости"; А.Н. Асаул, А.Е. Яскевич, Е.Е. Яскевич, ООО "НЦПО" "Анализ рынка недвижимости (обоснование корректировок)", Г.Г. Азгальдов, А.В. Костин +соавтор-программист "Квалиметрия в оценке собственности", Н.П. Баринов, к.т.н. М.Э. Аббасов, к.ф.м.н., Метод квалиметрического моделирования. Границы применения.)
Заявляя данные доводы, представителем административного истца не указано, каким образом таковые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта, соответствующие расчеты не приведены, в связи с чем, суд указанные доводы отклоняет как основанные на предположениях.
Возражения представителя истца в отношении экспертного заключения носят голословный характер, направлены на формальное несогласие с оценкой судебного эксперта. Обоснованность изложенных сомнений, не нашла подтверждения в ходе судебного разбирательства.
Необходимо учитывать, что эксперт свободен в выборе научных методов исследования, это положение вытекает из принципа независимости эксперта, оценка содержания научных положений, из которых исходил эксперт, равно как и научной состоятельности избранных им методик, ведет к вторжению в сферу специальных знаний, носителем которых в силу выполняемых функций предполагается эксперт.
Объяснений стороны не достаточно для опровержения заключения эксперта в силу части 2 статьи 68 КАС РФ, поскольку объяснениями не могут быть опровергнуты в достаточной степени доказательства, полученные с применением специальных познаний.
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости возможно только с применением специальных познаний в области оценки, что реализуется либо путем составления отчета об оценке в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", либо путем назначения судебной оценочной экспертизы, направленной, в том числе и на проверку отчета об оценке.
То обстоятельство, что представитель истца не согласился с представленным экспертным заключением, причем совершенно безосновательно, вовсе не означает, что данная экспертиза проведена с нарушением установленных требований, не свидетельствует о неполноте, неточности и необоснованности представленного заключения. Само по себе несогласие стороны с заключением судебной экспертизы направлено на иную оценку доказательства по делу.
Указанные представителем административного истца замечания не содержат доводов, подтверждающих наличие противоречий или вызывающих сомнения в обоснованности экспертного заключения в части определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, в связи с чем, оснований для назначения в соответствии с положениями статьи 83 КАС РФ повторной экспертизы, не усматривается. Протокольным определением судом отказано в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы. Судом также учитывалось, что проведение повторной экспертизы, в отсутствии достаточных на то оснований, повлечет за собой несение дополнительных судебных расходов.
Таким образом, правильность заключения судебной экспертизы, отвечающей требованиям процессуального законодательства, не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости земельного участка, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено.
Согласно Федеральному закону "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" N 73-ФЗ от 5.04.2001 эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями. В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у представителей сторон не имеется.
Учитывая изложенное, суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке подготовленного оценщиком ООО "Независимая оценка и право" требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а также подтверждающим величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2016 в размере <данные изъяты> руб.
Отчет об оценке признается ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости земельного участка, поскольку не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Выводы оценщика опровергнуты выводами проведенной по делу судебной экспертизы.
Из содержания пункта 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административным истцом требований и установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере, равном его рыночной стоимости, определенном по результатам проведения судебной экспертизы.
В соответствии с абзацами 5,6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьёй 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
В силу пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015г. "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Сведений об обращении Дикого Н.И. в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат.
Датой обращения Дикого Н.И. в суд является 03.09.2018, которая и подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Дикого Николая Ивановича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для обслуживания нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме <данные изъяты> рублей.
Рыночная стоимость вышеназванного земельного участка определена настоящим решением суда по состоянию на 01.01.2016.
Датой подачи заявления Диким Николаем Ивановичем о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 03.09.2018.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья
Решение в окончательной форме принято 04 февраля 2019 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка