Дата принятия: 05 декабря 2017г.
Номер документа: 3а-147/2017
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 5 декабря 2017 года Дело N 3а-147/2017
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при секретаре Котовой И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью "Першин" к Правительству Ярославской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
Установил:
В административном исковом заявлении общество с ограниченной ответственностью "Першин" просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв. метра с кадастровым номером N, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование - для строительства технического центра, стоянки, складских и офисных помещений, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 6 102 000 рублей по состоянию на 02 июля 2013 года; внести изменения в единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 6 102 000 рублей.
Административные исковые требования мотивированы тем, что ООО "Першин" является арендатором земельного участка. При исчислении арендной платы учитывается размер кадастровой стоимости земельного участка. Установленная в настоящее время кадастровая стоимость земельного участка значительно выше его рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца при начислении и оплате арендной платы.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Грачева А.А. заявленные требования поддержала.
Административные ответчики Правительство Ярославской области, ФГБУ "Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, заинтересованные лица департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, администрация Ярославского муниципального района Ярославской области, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили.
От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ "Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" поступили письменные объяснения по иску, в которых возражений относительно административных исковых требований не указано.
Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном объяснении просит отказать в удовлетворении административного иска на том основании, что в отчете оценки рыночной стоимости земельного участка необоснованно применена корректировка на местоположение земельного участка. Из подобранных объектов-аналогов только один сопоставим с объектом оценки по местоположению (аналог N 1). Остальные объекты-аналоги располагаются в других районах области. Полагает, что отчет составлен с нарушением п\п "б" п. 22 ФСО N 7, п.5 ФСО N 3.
Выслушав доводы представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного иска.
В соответствии со статьей 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
ООО "Першин" является арендатором земельного участка площадью <данные изъяты> кв. метра с кадастровым номером N, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование - для строительства технического центра, стоянки, складских и офисных помещений, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора аренды. Срок действия договора аренды до 14.04.2018 года.
Данные обстоятельства подтверждаются договором аренды, расчетом арендной платы и другими материалами дела.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Таким образом, правоотношения заявителя по аренде земельного участка являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
Суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого он является.
Земельный участок поставлен на учет в государственный кадастр недвижимости 02.07.2013г.
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 02.07.2013г. в размере 14 803 200 с учетом значений, установленных Постановлением Правительства Ярославской области от 15 декабря 2011 N 976-п "О результатах государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения Ярославской области и признании частично утратившими силу отдельных постановлений Администрации области".
Административным истцом представлен отчет ООО "Ярэксперт" N оценки рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 02.07.2013г. В отчете рыночная стоимость земельного участка установлена в размере 6 102 000 рублей.
С учетом всех обстоятельств дела, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете рыночной стоимости земельного участка заявителя.
Согласно статье 59, части 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств являются отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Отчет об оценке земельного участка составлен специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки. Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки.Из данного отчета следует, что оценщик подробно проанализировал рынок объекта оценки, используя для этого сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Доводы заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о несоответствии отчета Федеральным стандартам оценки расцениваются как необоснованные.
Вопреки утверждению департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области выводы оценщика являются мотивированными, основанными на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять выводам оценщика не имеется.
Применение корректировки на местоположение объекта в отчете также мотивировано. Данная корректировка применена с учетом соотношения уровня цен на земельные участки при различном местоположении. При этом учтены развитость инфраструктуры, близость к населенным пунктам, транспортная доступность, возможность проведения различных коммуникаций и другие факторы, влияющие на конкурентоспособность земельных участков. В целом в отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок, в том числе на местоположение.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Из отчета оценки земельного участка следует, что оценщиком были использованы 4 объекта аналога, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки. Разрешенное использование объектов-аналогов относится к одному сегменту рынка, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели в необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка.
В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о то, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен отбор аналогов.
В отчете приведен подробный анализ рынка предложений по продаже земельных участков, рассмотрены все предложения по земельным участкам с коммерческим предложением.
Вся необходимая информация по объектам-аналогам в отчете приведена.
Использование объектов-аналогов, расположенных в разных районах Ярославской области, не противоречит требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, так как подобного запрета нормы права, регулирующие порядок проведения оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, не содержат.
В связи с этим оснований для утверждения о том, что отчет не соответствует требованиям п\п "б" пункта 22 ФСО N 7 не имеется.
В отчете изложена информация, существенная для определения стоимости объекта оценки, а также существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки. Как указано выше, в отчете содержаться ссылки на источники использованной информации, что свидетельствует об использовании оценщиком подтвержденной информации. Отчет не содержит противоречий, не допускает не однозначного толкования полученной информации.
Тем самым, отчет соответствует требованиям п. 5 ФСО N 3, что опровергает утверждение департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области.
Кроме того, департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области в подтверждение своих утверждений о несоответствии отчета требованиям Федеральных стандартов оценки не представлены доказательства, которые могли поставить под сомнение вывода отчета.
Из материалов дела следует, что оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости 22.06.2015г.
Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
В отношении земельного участка в единый реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.
Тем самым, срок обращения с административным иском в суд не пропущен.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в данном деле является дата обращения административного истца в комиссию - 19 октября 2017года.
Руководствуясь статьями 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Першин" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв. метра с кадастровым номером N, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование - для строительства технического центра, стоянки, складских и офисных помещений, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 6 102 000 рублей по состоянию на 02 июля 2013 года.
Внести изменения в единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 6 102 000 рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 19 октября 2017 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья В.С. Преснов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
