Решение Самарского областного суда от 05 августа 2019 года №3а-1459/2019

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 5 августа 2019 года Дело N 3а-1459/2019
05 августа 2019 года Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Панковой М.А.,
при секретаре судебного заседания Терентьевой М.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1459/2019 по административному исковому заявлению ООО "Торговый дом "Аллегро" к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Торговый дом "Аллегро" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 411,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 28.08.2015 года в размере 7 026 808 рублей 08 копеек.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что вышеуказанный объект недвижимости принадлежит обществу на праве собственности, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке.
Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области отклонила заявление ООО "Торговый дом "Аллегро" о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения.
Завышение кадастровой стоимости объекта недвижимости нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим административный истец просит заявленные требования удовлетворить.
Представитель административного истца по доверенности от 23.05.2019 года Куприянов Д.А. заявленные требования поддержал на основании доводов, изложенных в административном исковом заявлении, просил административный иск удовлетворить.
Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области, Администрации г.о.Тольятти Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области направил в адрес суда письменный отзыв, в котором оставил удовлетворение заявленных требований на усмотрение суда.
Представитель Администрации городского округа Тольятти Самарской области представил письменный отзыв, в котором просил дело рассмотреть в его отсутствие, указав, что административные исковые требования не затрагивают права и интересы администрации.
Иные участвующие в деле лица письменных возражений на административное исковое заявление в адрес суда не направили.
В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Из материалов дела следует, что ООО "Торговый дом "Аллегро" на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером N, общей площадью 411,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 05.04.2019 года.
Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года N 118 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области" по состоянию на 28.08.2015 года и составляет 12 275 472 рубля 63 копейки, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11.06.2019 года.
Вышеуказанное нежилое помещение находится в здании с кадастровым номером 63:09:0101153:736, которое включено в Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения, на 2019 год, утвержденный приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 29.10.2018 года N 1608, под пунктом 8482.
В соответствии со ст. 14, п.1 ст. 372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" /в ред. от 11.04.2016 г. N 41-ГД/ является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.
Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона РФ N 135-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Административный истец воспользовался предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного помещения и 14.06.2019 года обратился с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.
Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области решением от 03.07.2019 года N 19/12с-11 отклонила заявление ООО "Торговый дом "Аллегро", указав, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 ФЗ РФ от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем.
В соответствии с п.5 ФСО N 3 отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. На титульном листе отчета указано наименование объекта оценки (нежилое помещение), в описании на странице 18 содержится исчерпывающая информация, позволяющая характеризовать объект как действующее помещение торгового назначения. Таким образом, отнесение объекта оценки к сегменту рынка, а также его позиционирование на рынке как высококачественного торгового объекта не вызывает сомнений. Однако на страницах 29-31 отчета указано на средние цены в сегменте рынка (около 30 т.р./кв.м.), при том, что оценщик получает результат около 17 т.р./кв.м. Результат, полученный оценщиком, не соответствует анализу сегмента рынка, приведенному в отчете, нарушен п.5 ФСО N 3 - отчет вводит в заблуждение пользователя отчета.
При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение ООО "Торговый дом "Аллегро" в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке от 17.05.2019 года N, подготовленный ИП ФИО1
Из отчета усматривается, что объектом оценки являлось нежилое помещение с кадастровым номером N, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 28.08.2015 года составила 7 026 808 рублей 08 копеек.
Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
На основании ст. 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Согласно статье 12 ФЗ РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения - 28.08.2015 года.
Из письменных пояснений оценщика Сенцова А.Ю. следует, что на титульном листе наименование объекта оценки указано согласно представленным документам и никаким образом не вводит пользователей отчета в заблуждение. В исследовании "Сегмент торгово-офисной недвижимости г.Тольятти по состоянию на 2 кв. 2015 г." имеется информация о средней стоимости продажи объектов торгово-офисной недвижимости по районам г.Тольятти (по состоянию на 2 кв. 2015 г.). Данные показатели рассчитаны исходя из стоимости всех выставленных на продажу объектов торгово-офисной недвижимости в г.Тольятти без учета скидки на торг, и учета ценообразующих факторов (площадь, состояние отделки и т.д.), с учетом стоимости земли в стоимости единого объекта недвижимости для объектов коммерческого назначения и с учетом НДС. Если к средней величине (34064 руб.) по Автозаводскому району г.Тольятти применить скидку на торг - 8% (таблица 6.1.1, стр.62 "Справочник оценщика недвижимости" Лейфер Л.А. Издание второе актуализированное и расширенной. Нижний Новгород, 2014), то средняя стоимость торгово-офисной недвижимости в районе расположения объекта оценки будет равна 31 338 рублей кв.м. Кроме того, из стоимости объекта оценки вычитываются: стоимость доли земельного участка, приходящаяся на единый объект недвижимости для объектов коммерческого назначения, расположенных в г.Тольятти - 16% (стоимость доли земельного участка, рассчитана на стр.68-69 Отчета об оценке) и НДС кВ размере 18% (п.3 ст.164 НК РФ). Итоговая стоимость = 31338 * (1-16%)/1,18 = 22309 руб. Также объект оценки имеет площадь 411 кв.м., большинство торговых помещений, представленных на рынке, имеет площадь от 50-100 кв.м., таким образом, средняя площадь будет составлять 75 кв.м. Практикой оценки установлено, что с увеличением площади помещения уменьшается стоимость единицы сравнения. Величина корректировки определялась согласно инструкции N 1-03 по расчету стоимости неспециализированных улучшений земельных участков (зданий), с учетом коэффициента торможения. Корректировка составит 18,3%. Итоговая стоимость объекта оценки = 22309*(1-18%)=18 219 руб. Согласно отчету, стоимость объекта оценки составляет 7 026 808,08 рублей или 17 096 руб./кв.м. Полученная рыночная стоимость соответствует средней стоимости торгово-офисной недвижимости г.Тольятти. Замечание Комиссии считает необоснованным и некорректным, в отчете изложена информация существенная для определения стоимости объекта оценки и позволяющая наиболее полно понять рынок объекта оценки, вся информация в отчете подтверждена, отчет не вводит в заблуждение. Отчет выполнен в соответствии с п.5 ФСО N 3.
Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объекта капитального строительства основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.
Согласно заключению специалиста ООО "Центр оценки и судебной экспертизы" от 25.07.2019 года N 28-1-19С, отчет об оценке от 17.05.2019 года N 17-1-1/19, выполненный ИП Сенцовым А.Ю., соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. В указанном отчете ошибки, повлекшие искажение итоговой стоимости объекта оценки, не выявлены. Результат, полученный в отчете об оценке от 17.05.2019 года N 17-1-1/19, можно считать объективным, обоснованным и достоверным.
С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.
Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость нежилого помещения, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.
Суд считает возможным принять отчет об оценке, подготовленный ИП Сенцовым А.Ю. в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на дату оценки, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 28.08.2015 года, подлежат удовлетворению.
Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 11.07.2019 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 14.06.2019 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования заявлению ООО "Торговый дом "Аллегро" к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 411,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 28.08.2015 года в размере 7 026 808 рублей 08 копеек.
Датой обращения ООО "Торговый дом "Аллегро" в суд считать 11.07.2019 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 14.06.2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 06 августа 2019 года.
Председательствующий: М.А.Панкова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка