Решение Пермского краевого суда от 27 ноября 2020 года №3а-1454/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 ноября 2020 года Дело N 3а-1454/2020
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Коротаевой О.А.,
при секретаре Исаковой Л.И.,
с участием представителя административного истца ООО "ТехноСтрой" - Лукутовой Т.Д., действующей на основании уставных документов,
представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" - Чухаревой Е.А., действующей на основании доверенностей,
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ТехноСтрой" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ТехноСтрой" (далее по тексту также - ООО "ТехноСтрой", Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице Пермского филиала, заявив требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилого здания, общей площадью 1835,6 кв.м., с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 31125000 рублей.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данных объектов в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости. Установленная кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, чем нарушаются права административного истца, как налогоплательщика.
Определением /пермского краевого суда от 23 октября 2020 года к участию в деле в качестве соответчика привлечено Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края.
Представитель административного истца ООО "ТехноСтрой" - Лукутова Т.Д. в судебном заседании на удовлетворении требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении, при установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости объекта недвижимости просила руководствоваться отчетом об оценке.
Представитель административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края, Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" - Чухарева Е.А. возражала против заявленных требований и установления кадастровой стоимости равной рыночной стоимости объекта недвижимости на основании отчета об оценке в связи с наличием в нем существенных недостатков, что полагала подтвержденным заключением судебной экспертизы. Представитель административных ответчиков полагала возможным принимать выводы заключения судебной экспертизы при определении размера рыночной стоимости спорного нежилого здания.
Представитель административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице Пермского филиала Ш. в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, представила письменный отзыв на заявленные требования.
Административный ответчик Правительство Пермского края о времени и месте рассмотрения дела уведомлялось судом надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направило.
Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Пермскому краю В1. в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие, позицию по заявленным требованиям изложила в письменном отзыве.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО "ТехноСтрой" является собственником нежилого здания общей площадью 1835,6 кв.м., с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 9).
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13 ноября 2017 года N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29 ноября 2018 года "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13 ноября 2017 года N 141-ПК, в названный Перечень включено здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: **** (N 2571).
Поскольку нежилое здание, принадлежащее административному истцу, включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как налогоплательщика.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость спорного объекта по состоянию на 01 января 2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края определена в отношении нежилого здания в кадастровым номером ** в размере 69292890 рублей 42 копейки, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН - 01 января 2019 года (л.д. 8).
Приведенный результат определения кадастровой стоимости нежилого помещений просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
В соответствии с п. 2,3 Приказа Минэкономразвития России от 24 сентября 2018 года N 514 "Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости", определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящего Порядка (далее - определение кадастровой стоимости), осуществляется уполномоченными лицами территориальных органов федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав, или в случае принятия решения таким органом о наделении полномочиями по определению кадастровой стоимости в соответствии с частью третьей статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" - уполномоченными лицами подведомственного такому органу бюджетного учреждения (далее - уполномоченные лица) в течение 10 рабочих дней с момента возникновения основания определения кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости отражаются в акте определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащем сведения в объеме, предусмотренном статьей 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Оспаривая кадастровую стоимость нежилого здания в подтверждение заявленного искового требования Обществом представлен отчет об оценке от 24 июня 2020 года N 0695/06/20-ОЦ, составленные оценщиком Т. (ООО "Пермский центр комплексных решений"), согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ** по состоянию на 01 января 2018 года составляла 36728000 рублей без учета налога на добавленную стоимость, 31125000 рублей с учетом налога на добавленную стоимость (том 1 л.д. 10-265).
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Представитель Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края возражал против установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной в отчёте об оценке 24 июня 2020 года N 0695/06/20-ОЦ, ссылаясь на его несоответствие требованиям федеральных стандартов оценки, ходатайствовал о проведении по делу судебной экспертизы.
С целью определения соответствия вышеуказанного отчета об оценке требованиям законодательства, на основании определения Пермского краевого суда от 23 сентября 2020 года по данному административному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Прогресс Консалтинг" В2..
В процессе проведения экспертизы экспертом ООО "Прогресс Консалтинг" Ведерниковым С.О. установлено и в заключении эксперта N Э705/1-20 от 21 октября 2020 года отражено, что выполненный отчет об оценке N 0695/06/20-ОЦ от 24 июня 2020 года не соответствует требования законодательства об оценочной деятельности, содержит недостатки и неточности, оказывающие прямое влияние на итоговый результат рыночной стоимости объекта недвижимости. В связи с наличием в отчете об оценке неточностей и недостатков, повлиявших на величину рыночной стоимости объекта оценки, эксперт Ведерников С.О. определилрыночную стоимость нежилого здания с кадастровым номером **, которая по состоянию на 01 января 2018 года составила 45847625 рублей.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.
Содержание экспертного заключения не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки 01 января 2018 года равной его рыночной стоимости в размере 45847 625 рублей.
Оснований не доверять данному заключению экспертизы у суда не имеется. Заключение судебной экспертизы соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные критерии оценки соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, подробные пояснения к изложенным в заключении эксперта выводам, иные сведения, имеющие существенное значение. Изложенные в заключении суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначного толкования, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.
При определении стоимости объекта оценки экспертом использован только сравнительный подход, в отчете оценщиком приведены обоснования невозможности использования в рассматриваемом случае доходного и затратного подходов.
Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта (без учета стоимости земельного участка), с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал объекты-аналоги для зданий и объекты-аналоги для земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объектам оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчетах со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался.
Выбор аналогов экспертом в заключении надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объекта оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчетам скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная экспертом идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Доводы представителя административного истца о ненадлежащем подборе объектов аналогов и неверном расчете экспертом рыночной стоимости объекта оценки, судом признаются необоснованными, поскольку с учетом выбранной экспертом методики оценки спорного нежилого здания рыночная стоимость объекта оценки определялась без учета стоимости прав на земельный участок. Принимая во внимание, что предложения на рынке купли-продажи нежилых зданий учитывают в цене такого объекта и передаваемые права на земельный участок, в пределах которого расположен отчуждаемый объект недвижимости (здание), эксперт произвел вычисление стоимости земельного участка, на котором располагается спорное здание с применением метода сравнения продаж путем подбора для сравнения аналогичных земельных участков, после чего получение знание рыночной стоимости земельного участка вычел из установленной рыночной стоимости единого объекта недвижимости (спорного здания, с учетом прав на земельный участок, на котором оно расположено). Примененный экспертом расчет стоимости объекта оценки соответствует вышеприведенным требованиям Федеральных стандартов оценки, полученный экспертом результат проверен и его правильность сомнений у суда не вызывает.
Суд критически относится к возможности применения для определения рыночной стоимости спорного нежилого здания с кадастровым номером ** отчета об оценке N 0695/06/20-ОЦ от 24 июня 2020 года, выполненного оценщиком Т., в связи с наличием установленных в ходе судебной экспертизы недостатков отчета об оценке, а также в связи с невозможностью однозначного понимания выводов оценщика, определившего рыночную стоимость объекта оценки с учетом и без учета налога на добавленную стоимость.
С учетом изложенного, заявленные ООО "ТехноСтрой" требования об установлении кадастровой стоимости нежилого здания, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года, подлежат удовлетворению, при этом суд приходит к выводу, что размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости нежилого здания должен быть установлен с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта N Э705/1-20 от 21 октября 2020 года.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.
Материалами дела подтверждаются обстоятельства обращения административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в суд 28 августа 2020 года, в связи с чем, датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения в суд.
Руководствуясь статьями 249, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ТехноСтрой" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания общей площадью 1835,6 кв.м., с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 45847625 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 28 августа 2020 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 11 декабря 2020 года.
Судья: подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка