Решение Пермского краевого суда от 01 декабря 2020 года №3а-1453/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 1 декабря 2020 года Дело N 3а-1453/2020
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Коротаевой О.А.,
при секретаре Исаковой Л.И.,
с участием представителя административного истца - Яковлевой Н.В., действующей на основании доверенности,
представителя ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края - Пономаренко А.А., действующего на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Глобал" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Глобал" (далее по тексту также - ООО "Глобал", Общество) обратилось в суд с административным иском к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края, заявив требование с учетом изменения предмета иска об установлении по кадастровой стоимости земельного участка, общей площадью 26 666 кв.м., с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, по состоянию на 01 января 2019 года в размере 13402000 рублей.
Требование административный истец обосновал тем, что он является собственником вышеуказанного земельного участка. Учитывая порядок исчисления земельного налога от кадастровой стоимости, а также то, что определенная по состоянию на 01 января 2019 года кадастровая стоимость существенно превышает рыночную стоимость объекта недвижимости, истец заинтересован в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости на дату проведения кадастровой оценки.
Представитель административного истца Яковлева Н.В. в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края Пономаренко А.А. в судебном заседании возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке по доводам, изложенным в письменном отзыве на административный иск, полагал, что расхождение установленной стоимости с установленной административным ответчиком кадастровой стоимостью земельного участка является значительным, заключение судебной экспертизы считает не соответствующим требованиям Федеральных стандартов оценки, поскольку имеются не устраненные замечания к отчету об оценке, указанные в возражениях ответчика.
Заинтересованные лица Государственное бюджетное учреждение "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", Управление Росреестра по Пермскому краю, Федеральное государственное бюджетное учреждение "/Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице Пермского филиала, администрация г. Перми о времени и месте рассмотрения дела уведомлены судом надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, мнение по заявленным требованиям не выразили.
С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).
В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Из материалов дела следует, что ООО "Глобал" является собственником земельного участка, общей площадью 26 666 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под промышленные и складские объекты III класса вредности, для размещения иных объектов промышленности, с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, содержащей основные характеристики объекта недвижимости и сведения о правообладателе (том л.д. 7-9).
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Принимая во внимание, что административный истец является собственником указанного выше объекта недвижимости, следовательно, плательщиком земельного налога, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, ООО "Глобал" вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в пункте 12 Постановления от 30 июня 2015 года N 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Из представленной в материалы выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена по состоянию на 01 января 2019 года приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12 ноября 2019 года N СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края" и составила 32978785 рублей 30 копеек, сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 15 января 2020 года (л.д. 6).
Приведенный результат определения кадастровой стоимости земельных участков просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, в подтверждение заявленного искового требования административным истцом представлен отчет об оценке N 7507/1 от 23 сентября 2020 года, выполненный оценщиком В. (ООО "Компания "Центр недвижимости").
Согласно выводам оценщика В. рыночная стоимость земельного с кадастровым номером ** по состоянию на 01 января 2019 года составляла 13402000 рублей.
Представитель Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края возражал против установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной в отчёте об оценке N 7507/1 от 23 сентября 2020 года, ссылаясь на несоответствие его требованиям федеральных стандартов оценки, ходатайствовал о проведении по делу судебной экспертизы.
С целью определения соответствия вышеуказанного отчета требованиям законодательства, на основании определения Пермского краевого суда от 01 октября 2020 года по данному административному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Акцент Оценка" Б..
В процессе проведения экспертизы отчета об оценке N 7507/1 от 20 марта 2020 года экспертом ООО "Акцент Оценка" Б. установлено несоответствие отчета об оценке требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, выразившееся в нарушении требований п.1 ФСО N 3, поскольку приложенные к Отчету документы, предоставленные заказчиком, не подписаны и не заверены в установленном порядке. Неточности и недостатки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости (предмета оценки), в Отчете не выявлены.
В связи с отсутствием неточностей и недостатков, влияющих на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости (предмета оценки) - земельного участка, расчет рыночной стоимости объекта по состоянию на 01 января 2019 года не производился.
Заключение судебной оценочной экспертизы N 138/20 от 19 октября 2020 года соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначного толкования, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер. Определение размера рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ** судебным экспертом не проводилось по причине того, что отчет об оценке N 7507/1 от 23 сентября 2020 года не содержит неточностей и недостатков, повлиявших на результаты определения величины рыночной стоимости объекта недвижимости (предмета оценки).
Установленное несоответствие отчета об оценке N 7507/1 от 23 сентября 2020 года п. 12 Федеральному стандарту оценки N 3, согласно которому документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии, не повлияло на результат определения итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости (предмета оценки). Иных нарушений требований законодательства об оценочной деятельности и требований ФСО при составлении отчёта об оценке оценщиком не допущено, что сторонами не оспаривается.
Вопреки доводам представителя административного ответчика, эксперт в полном объеме провел экспертное исследование в соответствии с поставленными перед ним вопросами, т.к. к разрешению вопроса об определении рыночной стоимости объекта недвижимости (предмета оценки) с учетом формулировки вопросов эксперт должен был перейти только в случае установления в отчете об оценке неточностей и недостатков, которые повлияли на результаты установления рыночной стоимости объекта оценки. Поскольку таких неточностей и недостатков в отчете об оценке экспертом не установлено, рыночная стоимость земельного участка не определялась. Наличие в отчете об оценке нарушения требований ФСО с учетом поставленных перед экспертом вопросов не является безусловным основанием для ответа на вопрос об определении рыночной стоимости объекта недвижимости. По изложенным мотивам оснований сомневаться в выводах судебной экспертизы не имеется.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.
В заключении эксперта приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к заключению, изучив заключение, суд считает, что при подготовке заключения использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, которая может быть проверена, изложенные в заключении выводы не допускают неоднозначного толкования, отвечают критерию проверяемости.
Суд, проанализировав все представленные отчет об оценке N 7507/1 от 23 сентября 2020 года и экспертное заключение 138/20 от 19 октября 2020 года, приходит к выводу о необходимости принятия за основу результата оценки, указанный в отчете об оценке N 7507/1 от 23 сентября 2020 года и подтвержденного выводами, изложенными в заключении судебной экспертизы, поскольку оснований не доверять данным отчету об оценке и заключению экспертизы у суда не имеется.
В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Анализируя отчет об оценке, суд установил, что оценщик В. является членом Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация "Русское общество оценщиков", включен в реестр оценщиков 05 сентября 2014 года за регистрационным номером **. Оценщик имеет высшее образование: диплом ** N ** от 04 июля 2012 года Пермского национального исследовательского политехнического университета, образование в области оценки; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности N ** от 07 января 2018 года по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости". Ответственность оценщика застрахована.
Исходя из категории земель (земли населенных пунктов) и разрешенного использования земельного участка, оценщиком земельный участок отнесен к сегменту рынка земельных участков - участки для объектов производственно-складской недвижимости, расположенные в г. Перми.
В ходе подготовки отчета об оценке оценщик произвел анализ рынка земельных участков производственного назначения на территории г. Перми за 4 квартал 2018 года, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативном вариантах его использования, с указанием интервала цен, на дату, предшествующую дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, а также произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. Используя информацию ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг", отражающую средние значения показателя цены предложения за кв.м. земли по г. Перми, оценщик пришел к выводам, изложенным в отчете об оценке.
При составлении отчета оценщик определилосновные факторы, влияющие на цены земельных участков производственно-складского назначения: имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, площадь, рельеф, коммуникации, подъездные пути, разрешенное использование.
При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.
Из предложенного рынка купли-продажи земельных участков, предназначенных производственно-складскую недвижимость, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения (возможность идентификации кадастрового номера объекта и вида прав на объект, отсутствие построек, площадь, соответствие требованиям репрезентативности выборки) объекты. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал объекты-аналоги для оцениваемого участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок относительно условий рынка (дата предложения/продажи), скидки на торг, местоположения, площади, коммуникаций, сведения о стоимости объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов, типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчетах со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц интернет-сайтов являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.
Проанализировав отчет оценщика в данной части и с учетом выводов судебной экспертизы о соответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, суд также полагает, что каких-либо нарушений требований ФСО при отборе объектов-аналогов оценщиком не допущено.
Содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.
Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик В. при оценке спорного объекта недвижимости не допустил нарушений требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки, что подтверждено выводами эксперта, изложенными в заключении эксперта N 138/20 от 19 октября 2020 года.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле административный истец представил надлежащее доказательство в подтверждение рыночной стоимости объектов. Между тем, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленных заявителем отчета требованиям закона, ответчиком не представлено, данных об иной рыночной стоимости спорных объекта недвижимости административным ответчиком также не приведено, напротив, заключением судебной экспертизы установлено отсутствие нарушений законодательства при составлении отчета об оценке.
В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено, стороны согласны с выводами, изложенными в заключении судебной эксперты.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете об оценке N 7507/1 от 23 сентября 2020 года, с учетом выводов заключения эксперта N 138/20 от 19 окября 2020 года, является достоверной, вследствие чего требование административного истца является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 27 августа 2020 года, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Глобал" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью 26666 кв.м., с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 13402000 рублей.
Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать 27 августа 2020 года.
Решение суда может быть обжаловано в четвертый Апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 15 декабря 2020 года.
Судья: подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка