Дата принятия: 23 ноября 2020г.
Номер документа: 3а-145/2020
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 23 ноября 2020 года Дело N 3а-145/2020
Именем Российской Федерации
Санкт-Петербург 23 ноября 2020 года
Санкт-Петербургский городской суд в составе:
судьи Леонтьева С.А.
при секретаре Пеледовой В.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Фирма "Феникс" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Фирма "Феникс" обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд установить в отношении объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности:
- <...> с кадастровым N..., площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, составляющей 14 596 000 рублей по состоянию на 01.01.2018;
- <...> с кадастровым N..., площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, составляющей 26 006 000 рублей по состоянию на 01.01.2018;
-<...> с кадастровым N..., площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, составляющей 35 262 000 рублей по состоянию на 01.01.2018;
В подтверждение требований административным истцом представлен отчёт N... от 20.12.2019 об оценке рыночной стоимости указанных объектов недвижимости, составленный оценщиком ООО "Оценка для бизнеса".
В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на ч.1 ст.22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", согласно которой основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Представитель административного истца указывает, что заинтересован в установлении кадастровой стоимости данных объектов в размере рыночной стоимости, поскольку является плательщиком налога на имущество в отношении данных объектов недвижимости, при этом налоговая база определяется как кадастровая стоимость данных объектов.
Представитель административного истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддерживает.
Представители административного ответчика - Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в суд явился, указывает, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.
Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, заинтересованного лица <...> в суд не явились, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлены, сведений о причинах неявки не представили, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, допросив эксперта, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения предусмотрены ст.24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.
Как следует из материалов дела административному истцу на праве собственности принадлежат вышеуказанные объекты недвижимости.
Кадастровая стоимость данных объектов установлена в размере:
- <...> с кадастровым N..., площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, в размере 44 231816,42 руб. по состоянию на 01.01.2018;
- <...> с кадастровым N..., площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, в размере 44 333 334,76 руб. по состоянию на 01.01.2018;
-<...> с кадастровым N..., площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский <адрес>, в размере 44 330 591,02 руб. по состоянию на 01.01.2018;
В соответствии с отчетом ООО "Оценка для бизнеса" об оценке рыночной стоимости данных объектов недвижимости, проведенного по заказу административного истца, рыночная стоимость данных объектов составила:
- <...> с кадастровым N..., площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский <адрес> помещение 5-Н, в размере 14 596 000 руб. по состоянию на 01.01.2018;
- <...> с кадастровым N..., площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> в размере 26 006 000 руб. по состоянию на 01.01.2018;
-<...> с кадастровым N..., площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> в размере 35 262 000 руб. по состоянию на 01.01.2018.
В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика (КИО СПб), судом назначена судебная экспертиза отчета.
Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объектов недвижимости.
Согласно заключению эксперта, проводившего судебную экспертизу, N... от 24.09.2020 года отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета допущены нарушения и ошибки, напрямую повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация, использованная оценщиком, не является полностью достоверной, достаточной, проверяемой.
В результате самостоятельно проведенной оценки экспертом рыночная стоимость объектов недвижимости определена в размере:
- <...> с кадастровым N..., площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, N... в размере 48 500 000 руб. по состоянию на 01.01.2018;- <...> с кадастровым N..., площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, N... в размере 48 600 000 руб. по состоянию на 01.01.2018;
-<...> с кадастровым N..., площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, N..., в размере 48 600 000 руб. по состоянию на 01.01.2018.
Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем (с 2003 года) и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков "Сообщество профессионалов оценки", имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности.
Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.
После проведения экспертизы представителем административного истца заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы.
Судом отказано в удовлетворении данного ходатайства, исходя из следующего.
Согласно ч.2 ст.83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу.
В обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы представитель административного истца указал, что экспертом использованы объекты-аналоги значительно меньшей площадью, чем объекты оценки. При этом эксперт указывает, что арендопригодная площадь объектов исследования определена на уровне общей площади, учитывая возможность сдачи в аренду различными ликвидными блоками. (т.3 л.д.70-71).
Однако, как обоснованно пояснил эксперт, и указал представитель административного ответчика (КИО СПб), существует различная практика сдачи в аренду офисных помещений в бизнес-центрах. Данные помещения могут сдаваться в аренду как отдельными помещениями (кабинетами), так и офисными блоками, в площадь которых входят не только офисные, но и вспомогательные помещения (коридоры, и т.п.). В расчетах им (экспертом) использовалась информация об аренде офисных блоков меньшей площадью. Учитывая ограниченное количество предложений, эксперт счел возможным использовать в расчетах информацию об аренде офисных блоков меньшей площадью. Эксперт исходил из того, что рассматриваемую площадь объектов оценки, можно сдавать в аренду с учетом планировки этажей, и более мелкими офисными блоками (включающими офисные и вспомогательные помещения), При этом, ставки аренды запрашиваются арендордателем одинаковые вне зависимости от площади и конфигурации сдаваемой в аренду площади. Таким примером может быть объект-аналог N 3, площадь которого составляет <...>.м., при этом в объявлении данного аналога указано, что в аренду предлагаются различные офисные блоки (до целого этажа) при неизменной ставке аренды. Аналогичная позиция высказана и представителем Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга.
Суд находит данные пояснения ясными и непротиворечивыми, в связи с чем, оснований для назначения повторной экспертизы не усматривается.
Оценивая заключение судебной экспертизы, письменные и устные пояснения судебного эксперта суд не находит противоречий в выводах эксперта, а также оснований для сомнения в обоснованности экспертизы.
При этом, суд не считает возможным при определении рыночной стоимости объектов оценки руководствоваться представленным истцом отчетом об оценке, поскольку выводы эксперта о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, нарушениях, допущенных оценщиком при составлении отчета, не опровергнуты, подтверждены письменными и устными пояснениями эксперта (т.3 л.д.43-59) на вопросы представителя административного истца (т.3л.д.34-42).
В частности, не опровергнуты и соответствуют материалам дела доводы эксперта о том, что оценщик ошибочно определилсегмент рынка, к которому относятся оцениваемые объекты, отнеся их к произвоственно-складским объектам.
Экспертом со ссылками на материалы дела обоснованно указано, что здание имеет признаки промышленного, в то время как оцениваемые помещения приспособлены под административную функцию. Фактически данные помещения имеют отдельный вход на котором собственником указано "<...> а также фирменные таблички компаний-арендаторов. Экспертом учтены фотографии и фактическое использование объектов оценки, сделан обоснованный вывод о том, что объекты оценки фактически имеют административное назначение и использование.
Также не опровергнут вывод эксперта о том, что оценщик в нарушение п.17 ФСО N 7 провел анализ наиболее эффективного использования объектов оценки только на основании данных технических паспортов - производственно-складское, что не совпадает с их фактическим использованием, поскольку фактически данные, в частности фотографии, свидетельствуют, что объекты используются под офисную функцию. Как указывалось выше материалами дела подтверждено, что объекты оценки расположены в части здания, которое позиционируется на рынке и фактически используется как бизнес-центр.
В соответствии с п.24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
С учетом изложенного, оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:
- <...> с кадастровым N..., площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, N... в размере 48 500 000 руб. по состоянию на 01.01.2018;
- <...> с кадастровым N..., площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, N..., в размере 48 600 000 руб. по состоянию на 01.01.2018;
-<...> с кадастровым N..., площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, N... в размере 48 600 000 руб. по состоянию на 01.01.2018.
Датой обращения ООО "Фирма "Феникс" с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 09.03.2020 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.
Судья С.А.Леонтьев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
