Решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 18 августа 2020 года №3а-145/2020

СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

РЕШЕНИЕ

от 18 августа 2020 года Дело N 3а-145/2020
Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи Семейкиной С.А.
при секретаре Коневой Т.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению представителя Волковой А.С. действующей в интересах акционерного общества "Совхоз Пуровский" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО, ГБУ ЯНАО "Государственная кадастровая оценка", Департаменту имущественных отношений ЯНАО, Государственному бюджетному учреждению Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка", ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу об установлении кадастровой стоимости земельного участка равного его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Представитель Волкова А.С. действующая в интересах акционерного общества "Совхоз Пуровский" обратилась в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости принадлежащего на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 42742 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 9 523 000 рублей, по состоянию на 01 января 2019 года.
В обоснование заявленных требований указала на то, что кадастровая стоимость земельного участка, согласно выписке ЕГРН по состоянию на 01 января 2019 года, составляет 22 221 565,8 рублей. Кадастровая стоимость земельного участка не соответствует рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает право на установление действительной арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в публичной собственности.
В качестве заинтересованного лица, судом к участию в деле, привлечено: Государственное бюджетное учреждение Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка".
Представитель Волкова А.С. в судебное заседание не явилась, просит рассмотреть дело в её отсутствие.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа Островский В.С. не возражает против удовлетворения административных исковых требований и установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости в соответствии с заключением эксперта "Экспертиза, стоимостное консультирование и оценка" в размере 10 686 000 рублей.
Представитель Управления Росреестра по ЯНАО, администрации Пуровского района ЯНАО, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в соответствии с ч.2 ст.150 КАС РФ административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя административного ответчика Островского В.С., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, административный истец акционерного общества "Совхоз Пуровский" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 42742 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и т.д. (далее - земельный участок).
По условиям договора аренды земельного участка N 4-16 от 29 декабря 2016 года, со сроком аренды по 28 июля 2065 года, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, арендодателем выступает - Администрации муниципального образования село Самбург.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, а также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (далее - ЗК РФ).
В силу пунктов 2,3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев определения рыночной стоимости земельного участка. При определении рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Таким образом, действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
Поскольку кадастровая стоимость земельных участков является базой для расчета арендной платы взимаемой с административного истца, АО "Совхоз Пуровский", как арендатор земельного участка, имеет право оспаривания кадастровой стоимости.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.06.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" также содержатся аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, определена по состоянию на 01.01.2019 года в сумме 22 221 565, 8 рублей (л.д. 20).
Административный истец представил в суд отчет об оценке объекта оценки, составленные ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта" от 23 апреля 2020 года N 2044-04-2020-С/89 (л.д. 22-74).
Согласно представленному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2019 года составляет 9 523 000рублей.
Между тем, рыночная стоимость спорного земельного участка, определенная в отчете оценщика, существенно отличается от кадастровой стоимости.
В связи с сомнениями в достоверности представленного отчета, по делу была назначена и проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка (л.д.138-141).
Согласно заключению эксперта ООО "ЭСКО" Саблукова Е.И. N 013-20 от 23 июля 2020 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2019 годас кадастровым номером N, составляет 10 686 000 рублей (л.д. 145-207).
Данное заключение эксперта подтверждает, что содержащаяся в кадастре недвижимости кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость.
Указанное заключение эксперта отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит описание и результаты исследований с указанием примененных методов и надлежащим образом мотивировано, в связи с чем, является допустимым доказательством по делу.
Ввиду того, что предъявленный административным истцом в суд отчет по определению рыночной стоимости земельного участка, подготовленный ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта" не содержит необходимого экономического обоснования указанных в нем выводов, в качестве относимого и допустимого доказательства рыночной стоимости земельного участка следует признать заключение эксперта ООО "ЭСКО" Саблукова Е.И. N 013-20 от 23 июля 2020 года, которое отвечает требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности подтверждающим рыночную стоимость земельного участка.
Как усматривается из заключения, эксперт обосновал отказ от использования доходного и затратного метода, использовал сравнительный метод. Заключение мотивировано, отвечает критерию достоверности, его содержание соответствует статье 11 Закона об оценочной деятельности.
В силу статьи 12 Федерального закона РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Данное заключение суд принимает за основу при определении рыночной стоимости спорных земельных участков, лица, участвующие в деле, доказательств его недостоверности либо несоответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности не представили, выводы, содержащиеся в нем, никем не опровергнуты.
Поскольку кадастровая стоимость земельных участков, установленная по результатам государственной кадастровой оценки земель, существенно превышает их рыночную стоимость, что противоречит положениям пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ и нарушает права и законные интересы административного истца, как арендатора земельных участков, уплачивающего арендные платежи, рассчитанные из кадастровой стоимости, суд полагает заявленные требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подлежащими удовлетворению в размере, определенном заключением эксперта.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.
Как разъяснено в пунктах 14, 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (архивные сведения), требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимости, установленная по результатам государственной кадастровой оценки, превышает его рыночную стоимость на одну и ту же дату, что нарушает права и законные интересы административного истца, суд полагает заявленные требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости подлежащими удовлетворению, в размере 10 686 000 рублей.
Решая вопрос о возмещении судебных расходов, суд исходит из следующего.
Согласно ст. 103 и ст. 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.
Расходы по оплате госпошлины в размере 2000 рублей, понесенные административным истцом, подлежат возмещению с ответчика, утвердившего результаты государственной кадастровой оценки земли, то есть с департамента имущественных отношений, согласно разъяснениям п. 31 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
В связи с сомнениями в достоверности представленного отчета по делу была назначена и проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка.
Из выводов эксперта следует, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью не может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, поскольку разница между государственной кадастровой и рыночной является существенной.
С учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 N 20-П, судебные расходы по оплате услуг эксперта в сумме 40 000 рублей также подлежат взысканию с департамента имущественных отношений ЯНАО в пользу экспертного учреждения.
С указанным административным исковым заявлением АО "Совхоз Пуровский" обратился в суд 13 мая 2020 года в электронном виде (л.д.6).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд Ямало-Ненецкого автономного округа
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 42742 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 10 686 000 (десять миллионов шестьсот восемьдесят шесть тысяч) рублей, по состоянию на 01 января 2019 года.
Дата подачи в суд административного искового заявления акционерного общества "Совхоз Пуровский" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 13 мая 2020 года.
Взыскать с Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа в пользу общества с ограниченной ответственностью "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" (Саблуков Е.И.) (ОГРН 1187232021976); юридический адрес: г. Тюмень, ул. Николая Федорова, д.1, кв.287, р/с 40702810338290003311, Банк получателя: ФИЛИАЛ "ЕКАТЕРИНБУРГСКИЙ" АО "АЛЬФА-БАНК" к/с 30101810100000000964, БИК 046577964, расходы по проведению судебной экспертизе в размере 40 000 (сорок тысяч) рублей 00 копеек.
Взыскать с департамента имущественных отношений ЯНАО в пользу акционерного общества "Совхоз Пуровский государственную пошлину 2000 рублей.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в апелляционном порядке, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 19 августа 2020 года.
судья С.А. Семейкина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка