Дата принятия: 01 февраля 2021г.
Номер документа: 3а-145/2020, 3а-2/2021
ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 1 февраля 2021 года Дело N 3а-2/2021
Тверской областной суд в составе:
председательствующего судьи Парфеновой Т.В.
при помощнике судьи Краюхиной А.А., секретаре судебного заседания Алексанян А.Г.,
с участием представителя административного истца - Миляевой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску АО "Концерн Росэнергоатом" об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
АО "Концерн Росэнергоатом" обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной рыночной стоимости.
Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость данного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как собственника объекта недвижимости и налогоплательщика земельного налога.
В судебное заседание представитель административного истца Миляева Е.А. представила ходатайство об уточнении заявленных требований и установлении рыночной стоимости земельного участка в размере, определенном в результате проведения судебной экспертизы, равном <данные изъяты> рублей.
Представители административных ответчиков: Министерства имущественных и земельных отношений <адрес>, Управления Росреестра по <адрес>, ФГБУ ФКП Росреестра, заинтересованного лица - Администрации <адрес> городского округа <адрес>, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес> городской округ, <адрес>, относящийся к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - гидротехнические сооружения, принадлежит административному истцу на праве собственности. Государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ.
Являясь правообладателем земельного участка, обязанным в силу статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации уплачивать земельный налог, административный истец вправе оспаривать его кадастровую стоимость, поскольку данная стоимость применяется для целей налогообложения.
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения <адрес> утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N-нп по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
На основании части 4 статьи 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Порядком определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 24 сентября 2018 года N 514, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - дату внесения в ЕГРН сведений об изменении вида разрешенного использования земельного участка с "под земли зоны затопления оз.<адрес>" на "гидротехнические сооружения" и согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ составила <данные изъяты> рублей.
С целью пересмотра кадастровой стоимости Общество ДД.ММ.ГГГГ, а затем ДД.ММ.ГГГГ обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <адрес>, представив отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N составленный оценщиком <данные изъяты> ФИО6, согласно которому рыночная стоимость данного земельного участка определена первоначально в сумме <данные изъяты> рублей, а затем <данные изъяты> рублей.
Решениями Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ N и от ДД.ММ.ГГГГ N данные заявления были отклонены со ссылкой на отличие рыночной стоимости и кадастровой стоимости, составляющее 94 процента, и несоответствие отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункта 5 ФСО N 3, пункта 10 ФСО N 3, подпункта "в" пункта 22 ФСО N 7.
Принимая во внимание возражения представителей административных ответчиков относительно исковых требований, по ходатайству Министерства имущественных и земельных отношений <адрес> определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Согласно заключению эксперта <данные изъяты>" ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ N рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила <данные изъяты> рублей.
Отвечая на вопрос о том, допущены ли при проведении досудебной оценки нарушения требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, эксперт указал, что такие нарушения, в частности, статьи 11 указанного Федерального закона, пункта 5 и подпункта "и" пункта 8 ФСО N 3, подпунктов "а", "б", "г", "д" пункта 22 ФСО N 7 допущены при выборе сравнительного подхода (поскольку оцениваемый земельный участок по масштабу, форме, назначению, уровню затопления является специальным (уникальным), предложения на продажу сопоставимых объектов-аналогов на территории Российской Федерации отсутствуют, методологические издания и справочники оценщиков, содержащие корректировки для гидротехнических сооружений в рамках сравнительного подхода в настоящее время не изданы), а также при его применении (один из использованных в расчете аналогов предназначен для рекреационного использования, то есть относится к отличному от объекта оценки сегменту рынка, а в отношении второго не учтены расположенные на участке фрагменты объектов капитального строительства и водные объекты, существенно влияющие на цену участка, не принято во внимание различие в местоположении сравниваемых объектов в пределах области).
Оценив данное экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости земельного участка.
Экспертное заключение содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект экспертизы, представляющий собой единое землепользование и состоящий из 4-х земельных участков, его количественные и качественные характеристики.
На основе проведенного анализа эксперт пришел к выводу о том, что рынок земельных участков промышленного назначения, к сегменту которых относится объект оценки, на территории <адрес> городского округа <адрес> не развит, а незначительное количество имеющихся предложений не свидетельствует о рыночном механизме формирования цен. Вместе с тем, экспертом представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.
Экспертом учтено, что спорный земельный участок предназначен для размещения гидротехнических сооружений <адрес> и обеспечения безопасного функционирования атомной электростанции, является узкоспециализированным, значительная часть его территории затоплена, а форма земельных участков, входящих в состав объекта оценки, не позволяет осуществлять застройку объектами, типичными для сегмента производственно-складской недвижимости.
Принимая во внимание, что на открытом рынке объекты подобного специализированного назначения не представлены, эксперт пришел к выводу, что применение сравнительного подхода и использование в расчетах объектов-аналогов, типичных для рынка земельных участков индустриального назначения, потребует существенных корректировок и снизит точность итогового результата.
В связи с этим рыночная стоимость объекта экспертизы определена в рамках доходного подхода, метода прямой капитализации, путем построения схемы экономического баланса предприятия, согласно которой стоимость предприятия (инвестированного капитала) Калининской АЭС состоит из стоимости оборотного капитала, а также материальных (включающих оцениваемый участок) и нематериальных активов. Указанная стоимость определена экспертом в соответствии с пунктом 23 ФСО N 7 путем деления на ставку капитализации денежного потока первого прогнозного года, величина которого рассчитана на основании данных годовых отчетов АО "Концерн Росэнергоатом", размещенных на сайте организации в сети Интернет, и документов, представленных <адрес> в материалы дела, с применением обоснованных экспертом поправок.
Определив рыночную стоимость инвестированного капитала, эксперт исключил из нее величину собственного оборотного капитала, рассчитанного на основе процентного показателя прогнозируемой выручки от реализации вырабатываемой электроэнергии, и установил таким образом рыночную стоимость внеоборотных активов, из который выделил рыночную стоимость всех составляющих ее статей экономического баланса (сделав обоснованное допущение о том, что балансовая стоимость основных средств на дату оценки соответствует их рыночной стоимости), за исключением земельных участков. К оставшейся величине рыночной стоимости всех земельных участков <адрес> эксперт применил процентное соотношение доли балансовой стоимости оцениваемого участка в суммарной балансовой стоимости всех земельных участков и рассчитал рыночную стоимость объекта оценки.
В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации, используемой экспертом, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к заключению приложены фрагменты публичной кадастровой карты и данные ЕГРН в отношении оцениваемого земельного участка и входящих в его состав земельных участков, распечатки страниц с сайта АО "Росэнергоатом".
Достоверность сведений, приведенных в экспертном заключении и итоговую величину рыночной стоимости земельного участка эксперт ФИО7 подтвердил в ходе допроса в судебном заседании.
С выводом эксперта о величине рыночной стоимости административный истец и административный ответчик - Министерство имущественных и земельных отношений <адрес> согласны. Иными участвующими в деле лицами этот вывод также под сомнение не ставится. Ходатайства о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы не заявлены.
Обоснованность содержащейся в экспертном заключении критики досудебной оценки никем не оспаривается. Оснований не согласиться с результатом судебной экспертизы в этой части суд также не находит.
Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в заявленном истцом размере.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административные исковые требования АО "Концерн Росэнергоатом" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей.
Датой подачи заявления считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <адрес> - 04 июня 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Председательствующий Т.В. Парфенова
Мотивированное решение составлено 05 февраля 2021 года.
Председательствующий Т.В. Парфенова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
