Решение Верховного Суда Республики Бурятия от 26 мая 2020 года №3а-145/2019, 3а-9/2020

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

РЕШЕНИЕ

от 26 мая 2020 года Дело N 3а-9/2020
Верховный Суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Раднаевой Т.Н., при секретаре Свистунове А.И.(помощник судьи Антонова Е.Ю.), рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Магомедовой Р.М. к Правительству Республики Бурятия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства
УСТАНОВИЛ:
Обращаясь в суд, Магомедова Р.М. с учетом уточнения исковых требований, просит установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером <...> площадью 12046,1 кв.м. в размере его рыночной стоимости в размере 114 255 000 рублейпо состоянию на 19 ноября 2018 г.
Требования мотивированы следующим. Магомедова Р.М. является собственником объекта капитального строительства: помещение, назначение: .... На основании государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в Республике Бурятия кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена в размере 307 916 746 руб. 33 коп. по состоянию на 19 ноября 2018 г. Поскольку кадастровая стоимость объекта превышает его рыночную стоимость, Магомедова Р.М. просит установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства в размере его рыночной стоимости, которая согласно заключению эксперта по состоянию на 19 ноября 2018 года составляет 114 255 000 руб. Кадастровая стоимость объекта капитального строительства влияет направа и обязанности административного истца.
В судебное заседание административный истец Магомедова Р.М. и ее представитель по доверенности Лагодин М.В.не явились, просилио рассмотрении дела в их отсутствие.
Представители Правительства РБ, Управления Росреестра по РБ, администрации г. Улан-Удэ, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", будучи надлежаще извещёнными о дате слушания дела, в судебной заседание не явились. Просили о рассмотрении дела в их отсутствие.
На основании ст. 138 КАС РФ, дело рассмотрено в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск Магомедовой Р.М. подлежит удовлетворению.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Судом установлено, что с 28 января 2013 года Магомедова Р.М. является собственником объекта капитального строительства -<...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 29 октября 2019 года N КУВИ-001/2019-26212169.
По итогам государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства на территории Республики Бурятия, результаты которой утверждены постановлением Правительства Республики Бурятия от 13 октября 2016 года N 476, определена кадастровая стоимость нежилого помещенияс кадастровым номером ... в размере 307 916 746,53 руб.
Сведения о таком размере кадастровой стоимости нежилого помещения, поставленного на кадастровый учет 20 августа 2012 года, внесены в Государственный кадастр недвижимости, что подтверждается кадастровой справкой от 29 октября 2019г. Кадастровая стоимость объекта определена по состоянию на 19 ноября 2018 года.
Согласно сведениям, предоставленным филиалом ФГБУ "федеральная кадастровая палата Росреестра" по Республике Бурятия, 14 января 2020 года в результате исправления технической ошибки в сведения, содержащиеся в ЕГРН, внесены изменения о кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером ..., размер которой по состоянию на 19 ноября 2018 года составил 298 432 657,83 руб.
В обоснование необходимости судебной защиты своих прав, заявитель ссылается на то, что поскольку кадастровая стоимость нежилого помещения существенно превышает его рыночную стоимость, то она должна быть установлена в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ в размере рыночной стоимости. Завышенный размер кадастровой стоимости объекта недвижимости нарушает права заявителя, как лица, несущего бремя налоговых платежей, которые исчисляются исходя из его кадастровой стоимости.
В силу положений пункта 2 статьи 375 и статьи 378.2 Налогового кодекса РФ, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку спорного объекта оценки для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.
Как усматривается из материалов дела, налоговая база по налогу на имущество физического лица в отношении нежилого помещения, принадлежащего заявителю на праве собственности, определяется исходя из его кадастровой стоимости. Выбранный заявителем способ защиты нарушенного права соответствует действующему законодательству.
В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке N 30/2Б-12/19 от 03 декабря 2019 года, выполненный ООО "Бюро оценки собственности".
В ходе рассмотрения административного дела представителем административного истца - Лагодиным М.В. заявлено ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта капитального строительства.
С учетом мнения сторон экспертиза назначена ИП Лубсанову Т.Р.
10 марта 2020 года заключение эксперта N 02/02-20 от 05 марта 2020 года поступило в Верховный суд республики.
По результатам проведенной оценки эксперт Лубсанов Т.Р. пришел к выводу о допущении оценщиком ООО "Бюро оценки собственности" в отчете об оценке N 30/2Б-12/19 от 03 декабря 2019 года нарушений по методам расчета рыночной стоимости объекта капитального строительства.
Рыночная стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером <...> по результатам оценки, указанном в заключении эксперта составила 114 255 000 руб.
Оснований не согласиться с заключением эксперта у суда не имеется.
В экспертом заключении приведены допущения и ограничения, сделанные в процессе работы, указаны источники использованной информации, проведен анализ собранной информации, проанализирован рынок продажи недвижимости производственно-складского назначения, аренды производственно-складской недвижимости, мониторинг рынка земельных участков г.Улан-Удэ, сделан анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, исследованы ценообразующие факторы по состоянию на 2018 год.
Лубсанов Т.Р. на дату проведения экспертизы состоял в НП "Саморегулируемая ассоциация судебных экспертов",включен в реестр экспертов 25 сентября 2017 г., являлся членом Ассоциации "Саморегулируемая организация Оценщиков "Экспертный совет", включен в реестр оценщиков 12 января 2015 года, имел полис страховой ответственности (серия N <...> страховое акционерное общество "ВСК"), а также квалификационный аттестат в области оценки недвижимости.
Из заключения эксперта следует, что эксперт исследовал социально-географическое положение г. Улан-Удэ, провел анализ рынка объекта оценки, а также цены предложений на продажу нежилых зданий производственно-складского назначения по состоянию на дату проведения оценки, цены предложений аренды нежилых зданий производственно-складского назначения. Для сравнения использовались данные за период с 01 января 2018г. по 19 ноября 2018 г. в г. Улан-Удэ. Информацию об объектах недвижимости эксперт использовал с сайта архивов: Avito/https://ruads.org/
В соответствии с п. 13 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ N 297 от 20 мая 2015г. эксперт при проведении оценки использовал доходный подход методом прямой капитализации. Выбор способа определения рыночной стоимостиэкспертом обусловлен ситуацией, складывающейся на рынке аренды коммерческой недвижимости, перспективами развития данного сегмента рынка, доступностью информации об арендных ставках и объектах, сдаваемых в аренду, а также предположением о том, что будущие потоки доходов и расходов будут равномерными, и их колебания будут умеренными и предсказуемыми.
При этом в соответствии с приведенным ФСО N 1 (п. 11), отказ от использования затратного и сравнительного подходов к оценке подробно мотивирован им в отчете.
Так, экспертом постановлено о том, что определение сравнительным подходом рыночной стоимости объекта недвижимости - цены предложений ЕОН с последующим вычленением земельного участка и возможной поправки на тип ОКС приведет к погрешности в итоговой стоимости, в связи с недостаточностью данных об объектах предложений (возможны различные неотделимые от ОКС технические механизмы). Затратный подход не может быть применен в отношении объекта, являющегося частью здания, поскольку рассматривать затраты на формирование объекта оценки отдельно от всего здания некорректно.
Определение арендной ставки проводилось на основе сбора и анализа информации по стоимостным показателям арендных ставок сопоставимых объектов в городе Улан-Удэ.
Применяя доходный подход методом прямой капитализации, эксперт выбрал 6объектов-аналогов производственно-складского назначения в г. Улан-Удэ.
Местоположение, площадь, инженерное обеспечение выбранных аналогов сопоставима с характеристиками объекта оценки.
При проведении оценочных работ произведена корректировка на условия рынка (скидки на торг) - 11%
При расчете весового коэффициента оцениваемого объекта недвижимости скорректированная средневзвешенная ставка аренды 1 кв.м. объекта оценки составила 623,35 руб./м2/мес.
Исходя из чистого операционного дохода ставки капитализации, рыночная стоимость ЕОН экспертом определена в сумме 163 221 569 руб.
Рыночная стоимость объекта капитального строительства без учета земельного участка в составе ЕОН по результатам оценки путем доходного подхода методом прямой капитализации определена экспертом в размере 114 255 000 руб.
Экспертное заключение не содержит в себе каких-либо неясностей и противоречий, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998г. "Об оценочной деятельности в РФ", в связи с чем, у суда нет оснований не согласиться с выводами эксперта о рыночной стоимости недвижимого имущества.
Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости объекта капитального строительства, определенной экспертом, административными ответчиками и заинтересованными лицами, несмотря на разъяснение им соответствующих прав и обязанностей, в соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ не представлено.
Руководствуясь перечисленными выше правовыми нормами, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, позиции сторон, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении заявления Магомедовой Р.М. и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость объекта капитального строительства должна быть установлена в размере доказанной его рыночной стоимости по состоянию на 19 ноября 2018 года - 114 255 000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административный искМагомедовой Р.М., поступивший в суд 23 декабря 2019 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства - ..., в размере его рыночной стоимости, равной 144 255 000 руб. по состоянию на 19 ноября 2018года.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Бурятия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено26 мая 2020 г.
Судья Т.Н. Раднаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка