Решение Белгородского областного суда от 31 июля 2017 года №3а-145/2017

 
БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 31 июля 2017 года Дело N 3а-145/2017
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
31 июля 2017 года г. Белгород
Белгородский областной суд в составе:
судьи Сотниковой Е.В.
при секретаре Грицощенко Т.О.
с участием представителя административного истца ООО «Лесстройторг» - Козлова М.А., представителя административного ответчика Правительства Белгородской области - Егоровой Н.П., представителя заинтересованного лица администрации городского поселения «Город Валуйки» муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район» Белгородской области - Насоновой В.Ю.,
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Лесстройторг» к Правительству Белгородской области, Федеральному Государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Белгородской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,
установил:
ООО «Лесстройторг» (далее - административный истец, Общество) на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью < данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населенных пунктов - для размещения производственных сооружений, расположенный по адресу: < адрес>.
На государственный кадастровый учет земельный участок поставлен 06.07.2005г.
Постановлением Правительства Белгородской области № 448-пп от 12.11.2012г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Белгородской области», утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01.01.2011г.
Земельный участок с кадастровым номером № не попал в перечень земельных участков, кадастровая стоимость которых была утверждена Постановлением Правительства Белгородской области №448-пп от 12.11.2012г. В целях актуализации сведений о земельном участке, 12.08.2013г. филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Белгородской области произведен расчет кадастровой стоимости земельного участка, которая составила < данные изъяты> рублей.
12.08.2013г. указанные сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости (с 01 января 2017 - Единый государственный реестр недвижимости).
23.12.2016г. Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, предоставив отчет № 2016.054.3 от 10.11.2016г., подготовленный ООО «Бел-Консалтинг», согласно которому рыночная стоимость земельного участка, в отношении которого оспариваются результаты кадастровой стоимости с кадастровым номером №, по состоянию на 01.01.2011г. составила < данные изъяты> руб.
Решением № 10 от 19.01.2017г. комиссия отклонила кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости установленной в представленном Обществом отчете.
Постановлением Правительства Белгородской области № 418-пп от 21.11.2016г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области» утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки земельных участков, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2016г. составила < данные изъяты> руб.
ООО «Лесстройторг» обратилось в суд с заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью < данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: < адрес> в размере, равном его рыночной стоимости -< данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2011г. на период с 01.01.2016г., датой подачи заявления считать 23.12.2016г. В обоснование заявленных требований Общество сослалось на то, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права и законные интересы Общества, поскольку это влечет увеличение налоговых обязательств, в частности по уплате земельного налога.
В судебном заседании представитель административного истца заявленные требования поддержал в полном объеме. При определении рыночной стоимости земельного участка просил принять во внимание отчет ООО «Бел-Консалтинг». Выводы эксперта полагал необоснованными, а экспертное заключение недопустимым доказательством. Ходатайствовал о назначении по делу повторной экспертизы.
Представители административного ответчика Правительства Белгородской области и заинтересованного лица администрации городского поселения «город Валуйки» муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район» Белгородской области, не оспаривая право административного истца требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, но возражая против размера рыночной стоимости, заявленной в предмете административного иска, полагали единственным допустимым доказательством по делу, определяющим рыночную стоимость земельного участка - заключение экспертизы № 067.04-0387 от 21.06.2017г., подготовленное экспертом Белгородской торгово-промышленной палаты ФИО9.
Административные ответчики Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области и Федеральное Государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Белгородской области о рассмотрении дела извещены надлежащим образом и своевременно, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили.
С учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), административное дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав представленные доказательства, отзывы, письменные пояснения эксперта, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ (далее НК РФ) организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.
Налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения (пункт 1 статьи 390 НК РФ).
В положениях статьи 66 ЗК РФ закреплены две модели исчисления кадастровой оценки земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления рыночной стоимости, определенной индивидуально для объекта оценки.
Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010г. № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015г. № 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).
В силу положений статьи 3 Федерального закона Российской Федерации № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии со статьёй 24.18 вышеназванного Федерального закона, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Таким образом, законодательство, подлежащее применению к возникшим правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.
Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов ООО «Лесстройторг», как собственника земельного участка и плательщика земельного налога, налоговой базой для расчета которого является кадастровая стоимость.
Юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества. При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки (статья 59 КАС РФ).
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административным истцом представлен отчет ООО «Бел-Консалтинг» № 2016.054.3 от 10.11.2016г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью < данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: < адрес> по состоянию на 01.01.2011г. составляет < данные изъяты> руб.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007г. № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Возражая относительно требований ООО «Лесстройторг» в части заявленного размера рыночной стоимости земельного участка, административный ответчик и заинтересованное лицо указали на несоответствие представленного отчета оценщика требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям Федеральных стандартов оценки.
Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика и заинтересованного лица против доказательства размера рыночной стоимости, заявленной в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости земельного участка и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе значительной разницей (70%) между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью спорного участка, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда от 10.05.2017г. назначена экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено эксперту Белгородской торгово-промышленной палаты ФИО10
По результатам проведенной судебной экспертизы представлено заключение эксперта Белгородской торгово-промышленной палаты № 067.04-0387 от 21.06.2017г., которым установлено, что в ходе проверки отчета № 2016.054.3 от 10.11.2016г. выявлены допущенные оценщиком нарушения требований Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требования Федеральных стандартов оценки, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка; по состоянию на 01.01.2011г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет < данные изъяты> рублей.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003г. № 23 «О судебном решении», части 8 статьи 82 КАС РФ, заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении.
В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Оценив в соответствии с положениями статей 82 и 84 КАС РФ представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы № 067.04-0387 от 21.06.2017г. подготовленное экспертом Белгородской торгово-промышленной палаты ФИО11 соответствует требованиям Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки.
По своему содержанию заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31.05.2001г. № 73-ФЗ и статьи 82 КАС РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Не доверять выводам эксперта ФИО12. у суда оснований не имеется. Его выводы мотивированы и научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Экспертиза назначалась непосредственно судом. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Экспертиза проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, осмотра земельного участка, сопоставления объектов исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости с приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости земельного участка.
Вывод о сегменте рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, эксперт сделал исходя из фактического использования земельного участка и отнес его к земельным участкам коммерческого назначения - производственно-складское.
Определяя рыночную стоимость земельного участка, эксперт применил методологию сравнительного подхода, что не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ, а также Федерального закона от 31 мая 2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; отказ от использования доходного и затратного подходов к оценке земельного участка экспертом обоснован и мотивирован; по основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объектов оценки; все корректировки, примененные в расчетах, обоснованы в применении; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке земель Белгородской области на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость; в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.
В рамках сравнительного подхода для расчета эксперт выбрал четыре объекта-аналога, сопоставимых с оцениваемым объектом по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации, размещенных в архиве газеты «Эфир Губкина» № 35 (673) от 02.09.2010г. и № 23 (661) от 10.06.2010г.
Характеристики объектов - аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что при выборе объектов аналогов учитывались следующие характеристики: наличие построек, объем передаваемых прав, обстоятельства совершения сделки с землёй, условия финансирования при совершения сделки с землёй, условия продажи и условия оплаты, дата предложения, условия совершения сделки, разрешенное использование, наличие коммуникаций, транспортная доступность, особенности местоположения, физические характеристики, площадь.
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.
Применяя корректировку на торг на уровне 15% эксперт исходил из того, что оцениваемый объект обладает характеристиками, соответствующими сегменту рынка, позволяющими применить среднее значение величины; корректировка на отличие в местоположении и окружении применена с учетом размера населенного пункта, удаленности от областного центра, от центра населенного пункта и основных магистралей; корректировка на площадь применена с учетом того, что как правило большие по размеру земельные участки стоят дешевле, чем меньшие по размеру.
Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная сравнительным подходом, по состоянию на 01.01.2011г. составила < данные изъяты> рублей.
Отвечая на вопрос, направленный на проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт на основании проведенных исследований сделал вывод об имеющихся несоответствиях и нарушениях в отчете № 2016.054.3 от 10.11.2016г. требованиям федеральных стандартов оценки, повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. В ходе проверки отчета экспертом выявлены нарушения пунктов 5, 11 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценки» (ФСО № 3), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015г. № 299.
Суд соглашается с таким выводом эксперта, поскольку он основан на анализе и исследовании экспертом предмета экспертизы, содержит подробное описание проведенного исследования, подробно мотивирован. Отвечая на поставленный вопрос, эксперт привел необходимые ссылки на федеральные стандарты оценки.
Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка представленный Обществом, содержит такие нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые влияют на определение итоговой величины его рыночной стоимости.
Оснований для назначения в соответствии с положениями статьи 83 КАС РФ дополнительной или повторной экспертиз, не усматривается. Протокольным определением судом отказано в удовлетворении ходатайства представителя административного истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы.
В соответствии с п.5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России № 299 от 20.05.2015, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Доводы представителя административного истца о соответствии представленного ООО Лесстройторг» отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, о подтверждении оценщиком должным образом информации об используемых аналогах, являются несостоятельными и не могут быть приняты судом во внимание.
В силу положений пункта 11 ФСО № 3, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.
Между тем, из представленного административным истцом отчета следует, что в принтскрине объекта - аналога № 1 и № 2 отсутствует указание на год публикации объявления, указаны только дата и месяц. В принтскрине объекта-аналога № 4 отсутствует указание на число, месяц и год публикации объявления. Как указал эксперт, табличка в левом нижнем углу может указывать лишь на дату скачивания данного объявления, приведенные ссылки не открываются и являются не проверяемыми. Данные обстоятельства свидетельствуют о нарушении оценщиком Федеральных стандартов оценки.
Указанные выводы эксперта стороной административного истца не опровергнуты.
Выявленные недостатки могут повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, на что указано экспертом ФИО13. в экспертном заключении.
При таких обстоятельствах, представленный административным истцом отчет № 2016.054.3 от 10.11.2016г. не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, в связи с чем, не может быть признан судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего ООО «Лесстройторг»
Доводы представителя административного истца о нарушении экспертом Белгородской торгово-промышленной палаты требований Федеральных стандартов оценки при отборе объектов аналогов отклоняются судом как несостоятельные.
В соответствии с пунктом 10 ФСО № 7, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
Согласно подпункту «б», пункта 11 ФСО № 7 при анализе рынка недвижимости, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.
Из заключения эксперта следует, что для анализа рынка экспертом были выбраны предложения о продаже объектов, относящихся к сегменту коммерческой недвижимости - производственно - складская, расположенных в г. Белгороде, г. Губкине, г. Строитель, г. Шебекино, г. Старый Оскол, п. Майский - с. Грязное. Для участия непосредственно в определении стоимости оцениваемого объекта недвижимости из выборки, представленной в анализе рынка, экспертом выбраны наиболее схожие объекты с оцениваемым, при проведении расчетов применена корректировка на местоположение, которое является одним из основных факторов, влияющих на спрос, что не является нарушением п. 22 ФСО № 7. Экспертом использован объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивался с объектом оценки по ценообразующим факторам.
В пункте 22 ФСО № 7 указано на определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, однако это не исключает возможности подбора соответствующих аналогов для сравнения на территории схожей по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.
Об отсутствии достаточного количества предложений на рынке в городе Валуйки Белгородской области, из которых эксперт мог бы выбрать для сравнения объекты-аналоги, свидетельствует и то обстоятельство, что оценщик ООО «Бел-Консалтинг», составивший отчет об оценке от 10.11.2016г. № 2016.054.3, также для сравнения использовал аналоги, расположенные за пределами города Валуйки (город Шебекино, село Стрелецкое и Пушкарное Белгородского района).
Доводы представителя административного истца о несопоставимости выбранных экспертом объектов-аналогов с объектом оценки по своему расположению, в том числе по развитости промышленности и социальной инфраструктуры объективно ничем не подтверждены и не свидетельствуют о необоснованности экспертного заключения.
Как следует из таблицы расчета рыночной стоимости земельного участка, к выбранным объектам - аналогам экспертом применена корректировка на местоположение, которая проведена в несколько этапов, с учетом таких факторов как размер населенного пункта, удаленность от областного центра, от центра населенного пункта, а также удобство подъездных путей (в том числе удаленность от основных магистралей. Для каждого аналога определено бальное значение каждого из основных ценообразующих факторов (от 1 до 5).
Суждения представителя административного истца о невозможности проверки использованных экспертом объявлений в газете «Эфир Губкина» о продаже аналогов и об отсутствии в объявлениях сведений об адресах объекта и описания его окружения, несостоятельны.
В экспертном заключении представлены выкипировки из газеты «Эфир Губкина» № 35 (673) от 02.09.2010г. - аналоги 1, 2, 3 и № 23 (661) от 10.06.2010г. - аналог 4. В объявлениях содержатся ссылки на расположение земельных участков по следующим адресам: улица Белгородская, город Губкин; Южные Коробки, город Губкин; улица Белгородская, в районе бывшей воинской части, город Губкин; город Губкин, Южные Коробки (промзона), что свидетельствует о соблюдении экспертом требований п. 11 ФСО № 3.
Обоснованно, с использованием поправочных коэффициентов в зависимости от площади земельных участков, экспертом применена корректировка на площадь земельных участков. Указанные обстоятельства нарушением требований федеральных стандартов оценки не являются и опровергают доводы представителя истца о завышении рыночной стоимости 1 кв.м. объекта оценки и некорректном результате корректировочных расчетов.
Из заключения следует, что экспертом принято решение не применять понижающей корректировки между датой оценки и датой предложения для аналогов, поскольку это может привести к занижению стоимости и получению некорректного результата. Своё решение эксперт обоснованно мотивировал ссылкой на пункты 22 «а», 22 «е» ФСО № 7 и исходил из того, что анализ сделок/предложений по земельным участкам коммерческого - производственно- складского назначения показал, что цена на данные объекты в течение срока экспозиции (до 6-8 месяцев) оставалась неизменной, общее состояние экономики Российской Федерации и Белгородской области за последние несколько лет не способствует росту цен на недвижимость данного назначения. Публикация предложений, используемых для расчетов аналогов была произведена в июне-сентябре 2010г., период, за который отобраны предложения соответствует дате оценки. В связи с чем, доводы представителя административного истца в данной части суд признает несостоятельными.
Вопреки утверждениям представителя административного истца, экспертом обоснованно не применена корректировка на наличие объектов капитального строительства. Как следует из экспертного заключения, в объявлениях по объектам-аналогам не содержится ни одного упоминания о наличии на земельных участках имеющихся зданий и сооружений, а также о том, что их стоимость включена в стоимость земельных участков, в связи с чем, данный фактор в экспертизе не описывается.
Кроме того, в силу пункта 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Экспертом вводится допущение, что объект оценки оценивается в предположении об отсутствии любых улучшений, в том числе коммуникаций, при этом возможности подключения к инженерным коммуникациям оцениваются как равные, так как в черте города эта проблема не стоит остро, поскольку имеется возможность подведения коммуникаций, поэтому поправка на данный фактор не применялась.
Отклоняются судом как несостоятельные доводы представителя административного истца об абсолютной непрозрачности расчета эксперта на площадь земельного участка, что является нарушением ФСО № 7.
Из таблицы 13 расчета рыночной стоимости земельного участка заключения эксперта следует, что расчёт корректировки на площадь приведен на основе статистического исследования зависимости цены на земельные участки под промышленными объектами от размера участка, приведены поправочные коэффициенты в зависимости от площади земельных участков, приведена формула, по которой производилась поправка по данному факту.
Принятые оценщиком объекты -аналоги соответствуют по физическим характеристикам (рельеф, конфигурация), поэтому эксперт правомерно не применил корректировку на физические характеристики, вследствие этого доводы представителя административного истца в этой части являются необоснованными.
Отклоняется судом как несостоятельный и довод о неправильном использовании экспертом Справочника оценщика недвижимости с данными за 2014г. Из экспертного заключения следует, что рыночная стоимость земельного участка определяется по состоянию на 01.01.2011г., при расчете рыночной стоимости экспертом использовался Справочник оценщика недвижимости 2011 года, что отражено в таблице № 13 расчета рыночной стоимости земельного участка.
То обстоятельство, что представитель административного истца не согласился с представленным экспертным заключением, причем совершенно безосновательно, вовсе не означает, что данная экспертиза проведена с нарушением установленных требований, не свидетельствует о неполноте, неточности и необоснованности представленного экспертного заключения. Само по себе несогласие стороны с заключением судебной экспертизы направлено на иную оценку доказательства по делу.
Необходимо учитывать, что эксперт свободен в выборе научных методов исследования, это положение вытекает из принципа независимости эксперта, оценка содержания научных положений, из которых исходил эксперт, равно как и научной состоятельности избранных им методик, ведет к вторжению в сферу специальных знаний, носителем которых в силу выполняемых функций предполагается эксперт.
Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд также отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт ФИО14. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.
Итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок земельных участков в Белгородской области; произведен осмотр объекта оценки с учетом его количественных и качественных характеристик; мотивы отказа от применения корректировок по объектам-аналогам приведены и обоснованы, проведенные расчеты позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2011г.
Согласно Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» № 73-ФЗ от 5 апреля 2001г. эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.
В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у представителей сторон не имеется.
Лицами, участвующими в деле, не представлено каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, а также ставящих их под сомнение, в то же время у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта.
На основании изложенного, суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы № 067.04-0387 от 21.06.2017г. в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке № 2016.054.3 от 10.11.2016г., подготовленного ООО «Бел-Консалтинг» требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2011г. в размере < данные изъяты> руб., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной судебной экспертизы.
Отчет № 2016.054.3 от 10.11.2016г. суд признает ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости спорного земельного участка, так как он не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Кроме того, выводы оценщика опровергнуты выводами проведенной по делу судебной экспертизы.
Не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность итоговой величины рыночной стоимости земельного участка и экспертное заключение на отчет № 2016.054.3 от 10.11.2016г. ООО «Бел-Консалтинг», подготовленное Экспертным советом Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков», поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы, а потому во внимание это доказательство не принимается.
Из содержания пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административным истцом требований и установлении рыночной стоимости принадлежащего ООО «Лесстройторг» земельного участка с кадастровым номером № в размере, равном его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта № 067.04-0387 от 21.06.2017г.
В соответствии с абзацами 5, 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьёй 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).
Датой обращения ООО «Лессройторг» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, является 23.12.2016г.
Как следует из пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015г. «О некоторых вопросах возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.
17 декабря 2016г. в государственный кадастр недвижимости, внесена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, утвержденная Постановлением Правительства Белгородской области № 418-пп от 21.11.2016г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области» по состоянию на 01.01.2016г. которая составляет < данные изъяты> руб.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ООО «Лесстройторг» удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью < данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для размещения производственных сооружений, расположенного по адресу: < адрес> в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме < данные изъяты> рублей по состоянию на 01.01.2011г. и до внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки в Единый государственный реестр недвижимости.
Датой подачи заявления ООО «Лесстройторг» о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 23.12.2016г.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья
Решение в окончательной форме принято 04 августа 2017г.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка