Решение Вологодского областного суда от 14 февраля 2018 года №3А-145/2017, 3А-43/2018

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 14 февраля 2018 года Дело N 3А-43/2018
Вологодский областной суд в составе:
председательствующего судьи Мещеряковой Н.В.,
при секретаре Гайдуковой Ю.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Статус" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Статус" (далее ООО "Статус", Общество) является собственником объекта недвижимости - здания административно-производственного корпуса с кадастровым номером N..., назначение: канцелярское, 1-2-этажное, лит. А,А2, общей площадью 2252,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 12 апреля 2008 года 35-СК N 328167 (л.д. 7).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 25 ноября 2011 года определена в размере 38 213 335 рублей 28 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 6).
Административный истец ООО "Статус", полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В обоснование административных исковых требований административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 15 декабря 2017 года N 14/183-03, выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем Р.Л.А., являющейся членом саморегулируемой организации - Некоммерческое партнерство СРОО "Деловой Союз Оценщиков".
Согласно отчету рыночная стоимость здания с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 17 222 948 рублей 53 копейки.
Административный истец просил суд восстановить процессуальный срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N...; пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания административно-производственного корпуса с кадастровым номером N..., назначение: канцелярское, 1-2-этажное, лит. А,А2, общей площадью 2252,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 17 222 948 рублей 53 копейки.
Представитель административного истца ООО "Статус" Китаева М.В. в судебном заседании поддержала административные исковые требования и ходатайство о восстановлении срока для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N....
Представитель административного ответчика Правительства Вологодской области по доверенности Матросова И.С. поддержала доводы отзыва на административное исковое заявление, просила принять решение исходя из фактических обстоятельств дела.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Представитель заинтересованного лица филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административных исковых требований.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии со статьей 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Законом Вологодской области от 26 ноября 2015 года N 3787-ОЗ "Об установлении единой даты начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 01 января 2016 года.
Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности ООО "Статус" как налогоплательщика, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.
Как следует из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 9 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", установленный статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для юридических лиц предварительный порядок обращения в комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. В связи с этим к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны прилагаться документы, подтверждающие его соблюдение.
ООО "Статус" обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области.
Уведомлением комиссии от 18 декабря 2017 года документы по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости были возвращены Обществу без рассмотрения в связи с истечением 5-летнего срока обращения в комиссию.
Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N... сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 19 октября 2012 года.
Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости подано ООО "Статус" в суд 26 декабря 2017 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости пропущен.
Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (абзац 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28).
Как усматривается из материалов дела, в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, что является основанием для восстановления ООО "Статус" процессуального срока для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N....
В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.
Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 15 декабря 2017 года N 14/183-03, выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем Р.Л.А.
В соответствии с отчётом итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости - здания административно-производственного корпуса с кадастровым номером N..., назначение: канцелярское, 1-2-этажное, лит. А,А2, общей площадью 2252,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 17 222 948 рублей 53 копейки.
Проверяя представленный административным истцом отчёт на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям ФСО N 1, 2, 3, 7 отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.
Правительством Вологодской области указано на несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 15 декабря 2017 года N 14/183-03 требованиям Федеральных стандартов оценки:
определяя величину внешнего износа оцениваемого объекта на уровне 17,36% на основании разницы в уровне доходов населения конкретного региона по сравнению со среднестрановым показателем, оценщиком не установлена взаимосвязь признаков внешнего износа объекта оценки с уровнем доходов населения, что делает невозможным определение потери стоимости в процентах конкретного объекта под влиянием общего упадка в отрасли;
методология затратного подхода предусматривает увеличение стоимости воспроизводства объекта недвижимости на размер прибыли предпринимателя. Отказ от расчета прибыли предпринимателя противоречит методологии оценки.
Вместе с тем, по мнению представителя Правительства Вологодской области, указанные недостатки не влияют на размер определенной в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... Правительство Вологодской области не оспаривает.
Оценщик Р.Л.А., проводившая оценку спорного объекта недвижимости, представила пояснения к отчету об оценке N 14/183-03 от 15 декабря 2017 года по вопросу соблюдения требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, в которых указала, что ФСО N 3 требований определения потери стоимости в процентах конкретного объекта под влиянием общего упадка в отрасли не предъявляет. При установлении рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом, кроме физического износа, оценщиком должен быть учтен внешний износ, что в данном случае и сделано. Согласно ФСО N 7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод оценки недвижимости. Пояснение причины прибыли предпринимателя равной 0% содержится на странице 120 отчета, в связи с чем противоречия методологии оценки в отчете при использовании затратного подхода отсутствуют.
Суд, исследовав и проанализировав отчёт от 15 декабря 2017 года N 14/183-03, приходит к выводу о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчёт базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в отчёте приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
Оценив доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения содержащейся в нём информации и статистического анализа данных о рыночной стоимости объектов недвижимости, отвечает предъявляемым к нему законодательным требованиям, а потому признаёт его допустимым и достоверным доказательством действительной рыночной стоимости указанного объекта недвижимости.
Представители административных ответчиков доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в отчёте оценщика, величине рыночной стоимости объекта недвижимости, не представили, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявляли.
При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... может быть пересмотрена и установлена в размере его рыночной стоимости на основании отчёта, выполненного оценщиком индивидуальным предпринимателем Р.Л.А. от 15 декабря 2017 года N 14/183-03.
Учитывая вышеизложенное, требования административного истца подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
восстановить обществу с ограниченной ответственностью "Статус" срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N...
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Статус" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поданное в суд 26 декабря 2017 года, удовлетворить.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания административно-производственного корпуса с кадастровым номером N..., назначение: канцелярское, 1-2-этажное, лит. А,А2, общей площадью 2252,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 17 222 948 рублей 53 копейки по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Н.В. Мещерякова
Мотивированное решение изготовлено 14 февраля 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка