Решение Хабаровского краевого суда от 16 ноября 2020 года №3а-144/2020

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 ноября 2020 года Дело N 3а-144/2020
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,
при секретаре П.С.Бритовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шера А.Г. к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Шер А.Г. в административном исковом заявлении к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю оспаривает результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого функционального помещения, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый номер N. Обосновывая свои требования, административный истец указал, что владеет объектом на праве собственности и является плательщиком налога на имущество физических лиц, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года N 103 утверждена кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 01.01.2019 года в размере 12 493 999 рублей. А его рыночная стоимость на эту же дату равна 4 507 363 рублям, как указано в отчете об оценке N 107/Н/2020, составленным 28.09.2020 года оценщиком ООО "ОЦЕНКА-ПАРТНЕР". Просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 года.
Определением суда от 08.10.2020 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо администрация городского поселения "Город Бикин" Бикинского муниципального района Хабаровского края.
В судебном заседании представитель административного истца Баннова Е.Ю. (доверенность от 09.07.2020 года сроком действия 3 года) поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослался на те же обстоятельства, что проведены в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края Вакульчик Р.Ю. (доверенность от 08.07.2020 года сроком действия по 31.12.2020 года) просил отказать в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на отсутствие достоверных доказательств, подтверждающих заявленную рыночную цену объекта недвижимости. Считает, что подбирая объекты-аналоги, оценщик нарушил требования подпункта "в" пункта 22 ФСО N 7, что выразилось в отборе только тех объектов, в отношении которых сделки состоялись. При этом объекты, в отношении которых имелась информация о ценах предложений в размере, превышающем цены сделок, не были отобраны как аналоги. Это, по мнению оценщика, повлекло за собой необоснованное занижение рыночной стоимости объекта оценки. Уравнивая местоположение объектов-аналогов в пределах города Хабаровска, оценщик использовал базовые ставки арендной платы, установленные для целей аренды муниципальных земель решением Хабаровской Городской Думы от 28.03.2000 года N 413. Но обоснование зависимости цен объектов коммерческого назначения от расположения в границах той или иной оценочной зоне, в отчете об оценке не приведено. Поэтому, в этой части отчет, содержащий неподтвержденную информацию, нарушает требования пункта 5 ФСО N 3. Примененная оценщиком методика корректировки "на местоположение" не учитывает ценообразующие фактора, характеризующие расположение объекта оценки в пределах города Бикина (район расположения: центр, спальный район, промзона, район автомагистрали и т.д.), что приводит к неоднозначности полученных результатов и является нарушением пункта 5 ФСО N 3. Исключая НДС из диапазона средних рыночных цен (страница 58 отчета об оценке), оценщик не учел позицию Минэкономразвития России, изложенную в письме N Д22и-2849 от 01.02.2019 года, согласно которой, величина рыночной стоимости объекта недвижимости не должна зависеть от особенностей налогообложения налогом на добавленную стоимость. Поэтому, при определении рыночной стоимости недвижимого имущества для целей оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, НДС не учитывается, не выделяется отдельно в составе итоговой стоимости, не вычитается откуда-либо. Кроме того, размер НДС оценщиком определен неверно: им он учтен в размере 20%, в то время как отобранные аналоги были проданы или предложены к продаже в 2018 году, когда размер НДС равнялся 18%.
Административный истец, представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю и администрации городского поселения "Город Бикин" Бикинского муниципального района Хабаровского края, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания путем направления определения о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела, судебного извещения о дате и месте проведения судебного заседания, а также путем размещения сведений о дате и времени судебного разбирательства на официальном сайте Хабаровского краевого суда, в судебное заседание не явились. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что не явившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд провел судебное заседание в их отсутствие.
Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
В ходе судебного разбирательства установлено, что Шер А.Г. является собственником объекта капитального строительства - функционального помещения, назначение - нежилое, площадь 541,1 кв.м., адрес (местонахождение): <адрес>, кадастровый номер N. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 04.12.2015 года (номер регистрации N
В части 1 статьи 39, статье 400, части 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ указано, что налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, в том числе иные здание, строение, сооружение, помещение.
Налоговая база в отношении объектов налогообложения, находящихся на территории Хабаровского края, с 01 января 2017 года определяется исходя из их кадастровой стоимости (статья 402 Налогового кодекса РФ, Закон Хабаровского края от 30.09.2015 года N 116 "О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения").
Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года N 103 (принятом в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке") утверждены результаты определения кадастровой стоимости, полученные по итогам проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Хабаровского края по состоянию на 01.01.2019 года.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N определена по состоянию на 01.01.2019 года в размере 12 493 999 рублей, применяется с 01.01.2020 года. Сведения об этом 03.02.2020 года внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Как указано в частях 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее по тексту Закон о государственной кадастровой оценке), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (статья 403 Налогового кодекса РФ, Закон Хабаровского края от 30.09.2015 года N 116 "О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения").
Шер А.Г. являясь собственником нежилого помещения, обязан уплачивать налог на имущество физических лиц, налоговая база которого с 01.01.2017 года определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Поэтому он имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости находящегося в его собственности объекта капитального строительства в размере, равном его рыночной стоимости. Следовательно, исходя из положений статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, он вправе оспорить результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости, которым владеет, путем обращения с соответствующим иском в суд.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.
Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости - функционального помещения, назначение - нежилое, площадь 541,1 кв.м., адрес (местонахождение): <адрес>, кадастровый номер N произведена оценщиком ООО "ОЦЕНКА-ПАРТНЕР" Демьяненко Ю.А. (имеет квалификационный аттестат по направлению оценочной детальности "Оценка недвижимости", с 20.01.2015 года является членом Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", регистрационный номер 1556), о чем 28.09.2020 года составлен отчет N 107/Н/2020.
Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 254, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", определяющего правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.
Изучив содержание отчета об оценке от 28.09.2020 года N 107/Н/2020, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и ФСО N 3. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером N определялась по состоянию на 01.01.2019 года - на эту же дату определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, что соответствует требованиям статье 22 Закона о кадастровой оценке.
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки 1(ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 256).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Подпункт "и" пункта 8 ФСО N 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В отчете об оценке от 28.09.2020 года N 107/Н/2020 года указано, что для определения рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод прямого сравнения, так как имеется информация о достаточном для проведения расчета количестве аналогов. Отказ от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода, подробно обоснован (страницы 61-70, 83-88 отчета).
Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12, 13, 14 ФСО N 1).
Исходя из положений пункта 22 ФСО N 7 оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
В пункте 14 ФСО N 1 и подпункте "б" пункта 22 ФСО N 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Определяя сегмент рынка, оценщик проанализировал: фактическое использование объекта оценки - как нежилое помещение торгового назначения (магазин); его местоположение в городе Бикине - жилая зона Ж-4 (Зона многоэтажной жилой застройки); действующие на дату оценки нормативные документы, регламентирующие правила землепользования и застройки, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в г. Бикин. На основании установленных данных он пришел к выводу, что в качестве объектов-аналогов необходимо рассматривать сегмент рынка нежилой недвижимости коммерческого назначения - офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов (страницы 30-32, 63 отчета).
Для поиска объектов-аналогов на территории г.Бикина оценщик изучил информацию о сделках и предложениях, представленную в источниках за 2018 год: официальный сайт КГКУ "Фонд имущества Хабаровского края" (о продаже объектов краевой собственности); официальный сайт Российской Федерации www.torgi.gov.ru (о результатах проведения аукционов по продаже объектов федеральной, краевой и муниципальной собственности); официальный сайт администрации городского поселения "Город Бикин"; официальный сайт Росреестра, раздел "Мониторинг рынка недвижимости"; специализированные сайты объявлений частных лиц и компаний "Фарпост", "Авито"; ежеквартально издающиеся научно-практические журналы "Дальневосточный оценщик". В связи с отсутствием информации о подходящих по ценовым критериям объектов, находящихся на территории города Бикина, для поиска и подбора объектов-аналогов оценщик проанализировал рынок нежилой недвижимости коммерческого назначения (офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов) в городе Хабаровске за полугодие, предшествующее дате оценки (с 01.07.2018 года по 01.01.2019 года). Для анализа рынка нежилой недвижимости в городе Хабаровске оценщик проанализировал указанные открытые источники информации, и выбрал в качестве основного источника информации сайт Российской Федерации www.torgi.gov.ru, на котором размещены сведения о ценах совершенных сделок. Основными критериями отбора оценщик определил: вид использования или зонирование; физические характеристики объекта (состояние объектов капитального строительства, этаж, физическое состояние), местоположение объекта (страницы 62-70 отчета).
Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: -передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; -условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); -условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); -условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); -вид использования и (или) зонирование; -местоположение объекта; -физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; -экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); -наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; -другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (подпункт "е" пункта 22 ФСО N 7).
В качестве единицы сравнения оценщик выбрал стоимость 1 кв.м. нежилых помещений, что позволяет сравнивать помещения различной площади, а также иные внесистемные единицы.
Оценщиком отобрано 6 объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости объекта оценки методом прямого сравнения в рамках сравнительного подхода. Различия в объектах-аналогах скорректированы путем применения корректировок: "на местоположение", "рыночные условия (время продажи)", "на размер площади (на масштаб)". Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены), обоснование и описание примененных корректировок, последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты приведены в Отчете (страницы 69-82, таблицы 20-31).
Проведя проверку полученного результата на соответствие рыночным данным, оценщик исключил из дальнейшего расчета объекты-аналоги N 2 и N 3, значение вариации по которым превышает границы в 33%. Проведя дальнейший расчет и согласование полученных результатов, оценщик определилвеличину итоговой рыночной стоимости объекта оценки (кадастровый номер N) 4 507 363 рубля.
Содержание отчета об оценке N 107/Н/2020 от 28.09.2020 позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на его рыночную стоимость. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление об исходных данных, положенных в основу расчетов, и методах, применяемых в произведенных расчетах.
С доводами административного ответчика о том, что оценщику надлежало выбрать иные объекты-аналоги (не сведения о совершенных сделках, а сведения о ценах предложений), и что оценщиком неверно выбрана методика и произведен расчет корректировки "на местоположение", суд согласиться не может, так как они не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
Статьей 4 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определено, что оценку объектов недвижимости могут производить только оценщики - физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.
В подпункте "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, указано, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессивного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетание. При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявленных на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использование этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
В отчете об оценке указано, что, произведя анализ рынка нежилых помещений, оценщик отобрал информацию об объектах, в отношении которых сделки состоялись. Такие действий оценщика, по мнению суда, соответствуют подпункту "д" пункта 22 ФСО N 7.
В отчете об оценке проведено описание выбора метода корректировки "на местоположение" и произведенных им расчетов. Мнение административного ответчика о неверном расчете корректировок в данном случае не является основанием для признания отчета недостоверным. Представитель административного ответчика не являются специалистом в области оценки объектов недвижимости, поэтому его субъективное мнение не является допустимым доказательством. А достоверных доказательств, подтверждающих эту позицию, он суду не представил.
По мнению суда не заслуживает внимания и довод административного ответчика о том, что оценщик необоснованно исключил НДС из диапазона средних рыночных цен, что повлекло за собой занижение средних цен предложений на рынке купли-продажи нежилой недвижимости и повлияло на определение рыночной цены объекта оценки.
Определяя диапазон средней цены предложений на ранке коммерческой недвижимости для группы В (объектов, находящихся в городе Бикине), оценщик использовал информацию, изложенную в научно-практическом журнале "Дальневосточный оценщик" о цене предложений объектов, в которую были включены НДС и стоимость прав на земельные участки под объектами коммерческого назначения.
Объектом налогообложения налога на добавленную стоимость является реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации (статья 146 Налогового кодекса РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Налогового кодекса РФ реализацией товаров, работ, услуг признается передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.
Из положений Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, на которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, а на величина цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, например: когда, одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение.
Исходя из положений пункта 4 Федерального стандарта оценки "Цель и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, результатом оценки является итоговая величина. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации. Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость.
Поскольку оценщик определял рыночную стоимость нежилого помещения для оспаривания кадастровой стоимости этого объекта, то он обоснованно исключил из цен предложений размер НДС, ибо собственник объекта недвижимости не имел намерений его отчуждать по установленной рыночной цене.
В силу статьей 2, 12 Федерального закона от 29.06.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки, лицами, участвующими в деле, не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта капитального строительства - функционального помещения, назначение - нежилое, площадь 541,1 кв.м., адрес (местонахождение): <адрес>, кадастровый номер N, в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость объекта капитального строительства, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта недвижимости этими лицами не заявлено. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости объектов оценки лежит на административных ответчиках.
Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", применяются с 1 января года, в котором в суд подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (статья 6 Федерального закона от 31.07.2020 года N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости Шер А.Г. обратился в суд 07.10.2020 года, ранее в суд или в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости он не обращался. Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 03.02.2020 года. Поэтому установленная судом кадастровая стоимость действует с 03.02.2020 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Административное исковое заявление Шера А.Г. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - функционального помещения, назначение - нежилое, площадь 541,1 кв.м., адрес (местонахождение): <адрес>, кадастровый номер N, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 года в размере 4 507 363 рублей.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 07 октября 2020 года.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в суд апелляционной инстанции - судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Судья краевого суда Е.А. Бузыновская


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка