Решение Ростовского областного суда от 23 сентября 2019 года №3а-144/2019

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 23 сентября 2019 года Дело N 3а-144/2019
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Третьякове И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "ДНГБ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
ООО "ДНГБ" обратилось в суд с вышеназванным заявлением, указав, что ему на праве собственности принадлежит объект недвижимости - нежилое здание, расположенный в г.Ростове-на-Дону. Кадастровая стоимость объекта по состоянию на 1 января 2016 года (исходя из которой возможно определение налоговой базы при уплате налога на имущество организаций - регионального налога) значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей объекта недвижимости административный истец просил суд установить кадастровую стоимость здания по состоянию на дату её определения в размере рыночной стоимости на основании ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.
Представитель административного истца в судебное заседание Романенко В.А., действующий по доверенности, явился, административный иск просил удовлетворить, возражал против выводов экспертного заключения.
Представитель Правительства Ростовской области Пилипеева Н.Л., в судебном заседании до объявления перерыва не заявила возражений против результатов судебной экспертизы о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии с правилами статьи 150 КАС РФ.
Выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, допросив эксперта, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что административный истец является собственником нежилого здания (многофункциональный торгово-развлекательный центр) площадью 77017 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость объекта по состоянию на 01.01.2016 - 1 925 831 882,16 рублей.
Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2016 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года N881 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Ростовской области", постановление опубликовано 7 января 2017 года на "Официальном интернет-портале правовой информации".
Рассматриваемый объект недвижимости в его исследуемых характеристиках, был включен в перечень объектов, в отношении которых проведены работы по их государственной кадастровой оценке по состоянию на 1 января 2016 года. На данном этапе в Ростовской области не определен порядок уплаты регионального налога юридическими лицами, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, вместе с тем в силу положений Налогового кодекса Российской Федерации такая стоимость учитывается в качестве налоговой базы, поэтому административный истец вправе оспорить в судебном порядке кадастровую стоимость объекта, установленную на определенный период времени, оспариваемая кадастровая стоимость является актуальной.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика от 17 декабря 2018 года, согласно которому рыночная стоимость здания по состоянию на 1 января 2016 года составляет 883 152 422 рублей, против отчета представлены возражения административным ответчиком.
Заявление правообладателя объекта о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 15 января 2019 года. В решении комиссии в качестве оснований для отклонения заявления и отчета оценщика приведены ссылки на 9 нарушений федеральных стандартов оценки NN3,7 (л.д.37-39 том 1). Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N2, ФСО N3, ФСО N7.
Суд, учитывая наличие ходатайства административного истца и возражений Правительства Ростовской области, поддержавшего суждения комиссии об отклонении отчета, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости здания.
Экспертиза проведена экспертами ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции России (заключение комиссионной экспертизы от 22 августа 2019 года N659/10-4).
Согласно заключению экспертов рыночная стоимость рассматриваемого здания по состоянию на 1 января 2016 года составляет 2 821 747 092 рублей.
Эксперты использовали при расчете рыночной стоимости затратный, доходный и сравнительный подходы. Экспертами произведен осмотр объекта.
В заключении приведены источники информации, использованные экспертами (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, пояснена методика проведения экспертизы.
Экспертами разъяснен порядок проведения расчетов стоимости объекта экспертизы в рамках выбранных подходов к оценке, приведено согласование расчетов рыночной стоимости в результате применения в конечном итоге двух подходов - затратного и доходного (таблица N15).
Указанное экспертное заключение подготовлено лицами, обладающими правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперты в полной мере придерживались принципов федеральных стандартов оценки; в заключении приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.
Эксперт ФИО допрошен в судебном заседании, он привел подробные пояснения о процедуре проведения исследования, разъяснил конкретный порядок расчетов, в том числе применительно к каждому использованному подходу к оценке.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта.
Суд не может согласиться с утверждениями представителя административного истца о неверном определении рыночной стоимости объекта, которая превышает его кадастровую стоимость. В результате применения каждого из подходов рыночная стоимость превысила кадастровую, согласование подходов также привело к такому же результату.
Суждения о рыночной стоимости этого объекта, приведенные в отчете оценщика, не могут быть положены в основу выводов суда, поскольку заключение экспертов выполнено при более полном информационном обеспечении, поскольку экспертами запрошены необходимые сведения у административного истца, характеризующие особенности объекта экспертизы, эта информация проверена, в том числе при проведении осмотра.
Отчет оценщика, отклоненный решением комиссии при Управлении Росреестра по Ростовской области, содержит многочисленные несоответствия ФСО, с суждениями комиссии о конкретных нарушениях следует согласиться, выводы комиссии, поддержанные административным ответчиком, административным истцом не опровергнуты. Ссылки административного истца на рецензию экспертного заключения конкретным оценщиком не могут быть приняты во внимание, поскольку такая рецензия является точкой зрения конкретного специалиста, подготовившего названный документ по просьбе административного истца. Позиция административного истца о несогласии с заключением экспертов обусловлена опровергающим значением этого заключения в отношении отчета, содержавшего вывод о более чем двукратном отличии предполагаемой рыночной стоимости от оспариваемой кадастровой стоимости.
Возможность превышения реальной рыночной цены объекта недвижимости в отношении его кадастровой стоимости не исключается в практике оценочной деятельности, в том числе при разрешении судебного спора, поскольку определение рыночной стоимости осуществляется на основании индивидуальных характеристик объекта, а не методами массовой оценки.
Вывод экспертов о превышении рыночной стоимости в отношении показателя кадастровой стоимости влечет вывод об отказе в удовлетворении требований, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость не опровергнута, оснований для изменения кадастровой стоимости в сторону увеличения в рамках разрешения административного спора не имеется.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости, указанный в отчете оценщика, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации N20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30.06.2015 года.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
отказать в удовлетворении административного иска ООО "ДНГБ" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания (многофункциональный торгово-развлекательный центр) площадью 77017 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года.
Возложить судебные расходы на административного истца.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка