Дата принятия: 04 июля 2019г.
Номер документа: 3а-144/2019
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 4 июля 2019 года Дело N 3а-144/2019
Именем Российской Федерации
города Ярославль 4 июля 2019 года
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Конюховой Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Вэя Годуна об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Вэй Годун обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 7 283 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 11 719 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что Вэй Годун является собственником указанного земельного участка и плательщиком земельного налога. Вэем Годуном проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету, выполненному ООО "Метро - Оценка" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года составляет 11 719 000 рублей.
Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п, составляет по состоянию на 1 января 2015 года 42 512 910, 24 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ), административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Белянкина А.В. административный иск поддержала.
Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Николаева Т.Б. в удовлетворении административного иска возражала, ссылаясь несоответствие представленного административным истцом Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости законодательству об оценочной деятельности.
Административные ответчики ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Административный ответчик Правительство Ярославской области, заинтересованное лицо мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление Вэя Годуна подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях - статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Судом установлено, что Вэю Годуну на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 7 283 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, если иное не предусмотрено пунктами 15 и 16 настоящей статьи.
Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 года N 146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что Вэй Годун в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п.
Согласно приложению 1 "Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области" по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 42 512 910, 24 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2015 года установлена в размере 11 719 000 рублей.
По делу проведена также судебная оценочная экспертиза, согласно выводам которой рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2015 года составляет 16 656 000 рублей.
Анализируя указанные доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, а также заявленные заинтересованным лицом Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области возражения относительно достоверности выводов Отчета и возражения административного истца относительно достоверности выводов судебной экспертизы, суд приходит к следующему:
Как оценщик, так и эксперт производили расчет рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом методом сравнения продаж.
Для расчета рыночной стоимости земельного участка оценщиком для сравнения с объектом оценки подобрано шесть объектов - аналогов с известными ценами их предложений или сделок. Отобранные для расчетов объекты - аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим характеристикам. По тем существенным характеристикам объекта оценки и объектов - аналогов, по которым оценщик выявляла расхождения, цены объектов - аналогов корректировались.
В частности, оценщиком проведены корректировки на уступку, передаваемые права, на местоположение, на транспортную доступность, на коммуникации, на площадь.
При определении размера корректировки на торг оценщик применяла Справочник оценщика недвижимости, выпущенный Приволжским центром финансового консалтинга и оценки в 2014 году под научным руководством Лейфера Л.А., в котором отражены усредненные скидки на торг по городам России. Корректировка составила 14 %.
Вместе с тем, как следует из экспертного заключения на дату оценки имелся Справочник рыночных корректировок, 2014 год, под редакцией Яскевича Е.Е., в котором приведены скидки на торг для средних город России, к которым относится город Ярославль.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что применение указанного Справочника для расчета рыночной стоимости земельного участка административного истца, расположенного в городе Ярославле, является более корректным и обоснованным.
Кроме того, как следует из Отчета на страницах 67 - 73 оценщик приводит обоснование принятым корректировкам и их величине. Размер корректировки на торг в размере 14 % предложен использованным оценщиком справочником для неактивного рынка.
Однако, обоснования того, что рынок продажи земельных участков на 1 января 2015 года в городе Ярославле являлся неактивным, Отчет в данном разделе не содержит.
В той части Отчета, где оценщик анализирует рынок земельных участков города Ярославля, предназначенных под строительство коммерческих объектов за 2014 год, вывод о том, что данный рынок неактивен также отсутствует.
В данной части Отчета содержатся выводы о том, что предложения на данном рынке ограничены, преимущественное предложение земельных участков имеет место в спальных районах города, имеется большой разброс цен.
При этом в указанной части Отчета оценщик сделала вывод также о том, что в 2013 - 2014 годах рынок был активен, но с явными признаками рецессии в 2014 году.
Приведенные выводы Отчета со всей определенностью указывают, что оценщиком неактивность рынка в 2014 году не установлена. Более того, оценщик делает противоположный вывод о его активности в 2014 году, но с явными признаками рецессии, что, вместе с тем, не является выводом о его неактивности.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что необоснованность размера корректировки на торг могла повлиять на результат оценки, учитывая также то обстоятельство, что весовые коэффициенты объектам - аналогам присваивались оценщикам по формуле с учетом не количества примененных корректировок, а их величины.
По изложенным основаниям, суд полагает, что при составлении Отчета оценщиком не в полной мере соблюдены требования пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, что дает основания сомневаться в полученной по результатам данной оценки величине рыночной стоимости земельного участка административного истца.
Таких недостатков при расчете рыночной стоимости земельного участка экспертное заключение не имеет.
Для расчета рыночной стоимости земельных участков экспертом для сравнения с объектом оценки подобрано пять объектов - аналогов с известными ценами их предложений или сделок. Отобранные для расчетов объекты - аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим характеристикам. По тем существенным характеристикам объекта оценки и объектов - аналогов, по которым эксперт выявлял расхождения, цены объектов - аналогов корректировались.
В частности, экспертом проведены корректировки на торг, на имущественные права, на местоположение относительно районов города, относительно красных линий, на площадь.
Действия эксперта по производству расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца последовательно изложены в экспертизе. Основания отбора объектов - аналогов, применения к их ценам корректировок и их размер полно и подробно изложены в заключении, выводы эксперта подтверждаются имеющейся в составе экспертного заключения информацией о характеристиках объектов - аналогов.
Утверждение представителя административного истца о наличии ошибок в расчете, проверено судом с участием участников судебного процесса путем расчета стоимости 1 кв.метра объекта - аналога N 1 с учетом примененных корректировок. Отклонений данного расчета в абсолютных цифрах судом не установлено. Таким образом, расчеты эксперта соответствуют принципу проверяемости. Расхождения при проверке расчета с использованием примененных корректировок в долях или в процентах связаны с округлением полученных результатов и о недостоверности расчетов не свидетельствуют.
Заявление представителя административного истца о том, что использованный экспертом объект - аналог N 2 <адрес>) имеет иной вид разрешенного использования, никакими доказательствами не подтвержден. В то же время в экспертном заключении содержится скрин - шот объявления о продаже данного объекта, из которого следует, что участок предназначен для строительства банного комплекса и магазина, что и было использовано экспертом.
Доводы представителя административного истца о том, что цена объекта - аналога N 5 (<адрес>) подлежала корректировке на отсутствие газоснабжения также бездоказательны: в материалах дела отсутствуют сведения о невозможности подведения к данному участку сетей газоснабжения с примененеим затрат, отличающихся от обычных затрат при данных обстоятельствах.
Кроме того, представитель административного истца не обосновал также и то обстоятельство, что для земельного участка, предназначенного для эксплуатации нежилого здания, наличие сетей газоснабжения является ценообразующим фактором.
Суд принимает во внимание также, что экспертом использовано меньшее количество объектов - аналогов для сравнения. Однако, им применено и меньшее количество корректировок.
При этом, суд учитывает также, что по результатам проведенных корректировок цен объектов - аналогов оценщиком ею получен коэффициент вариации полученных значений около 50 %. У эксперта этот коэффициент составил величину, меньшую 30 %.
Законодательство об оценочной деятельности не устанавливает каких - либо диапазонов, за пределы которых не должны "выбиваться" полученные по результатам корректировок цены объектов - аналогов при расчете рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж.
Вместе с тем, анализ полученной по результатам корректировок вариации их цен указывает на то, что подобранные экспертом объекты более достоверно отражают рынок, а примененные к их ценам корректировки и их величина являются обоснованными. В то время как существенный разброс принятых оценщиком для расчета объектов указывает на то, что их цены возможно сформированы под влиянием иных, не рыночных факторов и оснований для их использования в расчетах в соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не имелось.
По изложенным основаниям, суд приходит к выводу о том, что наиболее достоверно и обоснованно размер рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца определен экспертным заключением.
В связи с этим, суд полагает, что рыночная стоимость указанного объекта подлежит установлению в соответствии с выводами заключения в размере 16 656 000 рублей.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Вэя Годуна подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Вэя Годуна с настоящим административным иском в суд, а именно - 22 марта 2019 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое Вэя Годуна удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 7 283 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 16 656 000 (шестнадцать миллионов шестьсот пятьдесят шесть тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 16 656 000 (шестнадцать миллионов шестьсот пятьдесят шесть тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 22 марта 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 8 июля 2019 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
