Решение Белгородского областного суда от 09 ноября 2018 года №3а-143/2018

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 9 ноября 2018 года Дело N 3а-143/2018
Белгородский областной суд в составе
судьи Борисовой О.В.,
при секретаре Кубаевой И.В.,
с участием представителя административного истца ООО "Варта" Сергеева И.В., представителя административного ответчика Правительства Белгородской области Егоровой Н.П., представителя заинтересованного лица администрации городского поселения "Поселок Чернянка" муниципального района "Чернянский район" Белгородской области Бекетова А.И.,
в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Варта" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
ООО "Варта" обратилось в суд с административным иском, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 32018 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственных целей, в размере, равном его рыночной стоимости, - <данные изъяты> руб., по состоянию на 01.01.2016 согласно отчету об оценке от 26.03.2018 N 153/18, составленному оценщиком ООО "Независимая оценка и право".
Административный истец, будучи собственником вышеуказанного земельного участка, находит кадастровую стоимость последнего в размере <данные изъяты> руб. завышенной и влекущей увеличение налоговых обязательств по уплате земельного налога.
Определением Белгородского областного суда от 24.09.2018 была назначена экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2016, а также с целью установления соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Производство экспертизы было поручено оценщику Т., последним в результате проведенной по делу экспертизы составлено заключение N 07-18 от 26.10.2018, согласно которому рыночная стоимость участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2016 составляет <данные изъяты> руб.
Представитель административного истца Сергеев И.В. поддержал заявленные требования по изложенным в административном иске основаниям, просил признать недостоверным доказательством заключение эксперта Т.
Представитель административного ответчика Правительства Белгородской области и представитель заинтересованного лица администрации городского поселения "Поселок Чернянка" муниципального района "Чернянский район" не возражали против удовлетворения административного иска на основе заключения эксперта.
Административный ответчик Управление Росреестра по Белгородской области, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного разбирательства, в суд своего представителя не направило.
Рассмотрев дело по существу, суд приходит к следующему.
Установлено, что с 13.05.2009 ООО "Варта" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, площадью 32018 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственных целей, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.05.2009 N 31-АБ 626784.
Кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена по состоянию на 01.01.2016 года постановлением Правительства Белгородской обл. от 21.11.2016 N 418-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области" и составляет <данные изъяты> руб. (согласно выписке из ЕГРН от 16.03.2018 N 31/ИСХ/18-122483).
В силу ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу ч. 1 ст. 390 Налогового кодекса РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса РФ.
Исходя из положений ст. 389 Налогового кодекса РФ, спорный земельный участок признается объектом налогообложения по земельному налогу.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Административный истец обращался 04.07.2018 в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, его требования были отклонены решением комиссии от 26.07.2018 N 296. В связи с чем, обязательный досудебный порядок разрешения спора следует считать соблюденным.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
При проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В данном случае кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 01.01.2016, что подтверждается вышеуказанным постановлением Правительства Белгородской обл. от 21.11.2016 N 418-пп.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, отвечающий требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
В материалы дела представлены два доказательства рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года: отчет N 153/18 от 26.03.2018, составленный оценщиком ООО "Независимая оценка и право", и заключение эксперта Т.
Доказательства оцениваются по правилам ст. 84 КАС РФ.
Согласно п. 4 ст. 84 КАС РФ, доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Согласно заключению эксперта Т., оценщиком при составлении отчета об оценке N 153/18 от 26.03.2018 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Указанные выводы экспертом подробно обоснованы в заключении. Так, эксперт указал, что неправильно выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с земельными участками в сегменте рынка, к которому принадлежит оцениваемый земельный участок, в качестве объектов-аналогов использовались земельные участки, которые не относятся к одному с оцениваемым земельным участком сегменту рынка и не сопоставимы с ним по всем ценообразующим факторам, оценщиком была использована в расчетах лишь часть доступных объектов-аналогов, использованы не все элементы сравнения объекта оценки и объектов-аналогов, информация, использованная оценщиком для определения размера корректировок на торг, местоположение, площадь и расположение относительно автомагистралей, не является проверяемой, оценщиком допущена математическая ошибка при определении удельных весов скорректированных цен объектов-аналогов.
Выявленные экспертом нарушения очевидно повлияли на итоговое значение рыночной стоимости объекта недвижимости, указанное в отчете об оценке N 153/18 от 26.03.2018, учитывая использование оценщиком сравнительного подхода к оценке, в котором решающее значение имеет правильный подбор объектов-аналогов, наиболее сопоставимых с объектом оценки (согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611).
Указанное заключение эксперта подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладающим специальными познаниями в области оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, исследование проведено на основе федеральных стандартов оценки, в связи с чем, ставить заключение под сомнение оснований не имеется.
Отчет об оценке N 153/18 от 26.03.2018 не является достоверным доказательством указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, что подтверждается вышеназванным заключением эксперта.
Заключение эксперта не оспорено представлением каких-либо доказательств.
Определение рыночной стоимости возможно только с применением специальных познаний в области оценки, что реализуется либо путем назначения экспертизы (в рамках рассмотрения административного дела), либо путем составления отчета об оценке в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", который регулирует оценочную деятельность в Российской Федерации.
Не нашли подтверждение в судебном заседании доводы представителя административного истца, изложенные в заявлении о признании заключения эксперта недостоверным доказательством.
Ссылки на необходимость применения корректировки на условие рынка не мотивированы. Как пояснил эксперт в судебном заседании, неприменение указанной корректировки обусловлено тем, что рынок является неактивным, а обоснование соответствующим выводам содержатся на страницах 17 и 28 заключения эксперта.
Утверждения о необоснованном расчете корректировки на местоположение опровергнуты пояснениями эксперта, согласно которым он, будучи свободен в методах и способах проведения экспертизы, использовал способ расчета величины корректировки на местоположение, предусмотренный Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р, - экспертное обоснование корректировок цен аналогов. При этом, результат выведенной экспертом Т. величины корректировки на местоположение, находится в пределах интервала величин данной корректировки, указанного в Справочнике оценщика недвижимости (Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. Под редакцией Лейфера Л.А. Нижний Новгород, 2014 г.), на который ссылается сам административный истец. Применение экспертом указанного способа расчета величины корректировки свидетельствует о более достоверном значении такой величины по сравнению со средним значением, поскольку учитывает конкретные обстоятельства оценки и индивидуальные характеристики объектов-аналогов и объекта оценки.
Утверждения о недостоверности данных при применении экспертом корректировок ничем не подтверждены и опровергаются заключением эксперта и показаниями последнего, согласно которым Т., анализируя каждый элемент сравнения, руководствовался в качестве источника информации об объекте-аналоге объявлением о продаже, что подтверждается приведенными в заключении эксперта текстами соответствующих объявлений. В связи с чем, при отсутствии в объявлениях о продаже сведений о производственном (или подобном) назначении земельного участка, такие объявления не использовались для целей оценки, поскольку достоверно не позволяли отнести продаваемые участки к одному с оцениваемым земельным участком сегменту рынка. Также экспертом выбраковывались объявления, из которых невозможно установить цену одного продаваемого участка, а также если назначение участка опровергалось сведениями публичной кадастровой карты. Такой подход эксперта к оценке соответствует положениям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611.
Сравнение административным истцом результата рыночной стоимости, полученного экспертом, с кадастровой и рыночной стоимостью иных объектов недвижимости, которые не относятся к предмету требований по настоящему делу, - юридического значения для разрешения спора не имеет.
Объяснений лиц, участвующих в деле, недостаточно для опровержения заключения эксперта в силу ч. 2 ст. 68 КАС РФ, тем более, объяснениями стороны не могут быть опровергнуты в достаточной степени доказательства, полученные с применением специальных познаний.
Таким образом, единственным достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка на дату оценки является заключение эксперта.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Таким образом, суд полагает необходимым при установлении кадастровой стоимости земельного участка исходить из определенной в заключении эксперта Т. рыночной стоимости.
Согласно части 6 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Датой соответствующего заявления следует считать дату обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ООО "Варта" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, - <данные изъяты> руб., по состоянию на 01.01.2016.
Датой подачи заявления ООО "Варта" о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 04.07.2018.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья О.В. Борисова
Решение в окончательной форме принято 09.11.2018.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка