Решение Пензенского областного суда от 24 января 2019 года №3а-143/2018, 3а-7/2019

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 24 января 2019 года Дело N 3а-7/2019
Именем Российской Федерации
24 января 2019 г.
Пензенский областной суд в составе
судьи Мартыновой Е.А.,
при секретаре Мильковой В.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Закрытого акционерного общества научно-производственного предприятия "МедИнж" к Правительству Пензенской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
Закрытое акционерное общество научно-производственное предприятие "МедИнж" (далее - ЗАО НПП "МедИнж", общество) обратилось в Пензенский областной суд с административным иском к Правительству Пензенской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее - Управление Росреестра по Пензенской области) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, а именно:
- с кадастровым номером N, общей площадью 10 518 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под промышленные предприятия;
- с кадастровым номером N, общей площадью 16 413 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения промышленного предприятия.
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость спорных земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что, в свою очередь, нарушает права общества, поскольку арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Просило суд установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2012 г. в размере равном их рыночной стоимости, а именно: с кадастровым номером N - 8 478 000 руб., с кадастровым номером N - 12 441 000 руб.
Представитель административного истца ЗАО НПП "МедИнж" - Юмин К.С. (доверенность от 13 ноября 2018 г.) в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме.
Представитель административного ответчика - Правительства Пензенской области - Савельева Е.В. (доверенность от 15 октября 2018 г.) разрешение заявленных требований оставила на усмотрение суда.
Представитель административного ответчика - Управления Росреестра по Пензенской области по доверенности - Серикова В.В. (доверенность от 16 октября 2018 г.) разрешение заявленных требований оставила на усмотрение суда, указав, что Управление Росреестра по Пензенской области не является субъектом спорных правоотношений.
Представитель заинтересованного лица - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пензенской области - Шишурина Р.Н. (доверенность от 28 июня 2018 г.), разрешение заявленных требований оставила также на усмотрение суда.
Представители заинтересованных лиц администрации г. Пензы, Управления муниципального имущества администрации г. Пензы в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежаще.
В письменных возражениях на административный иск представитель Управления муниципального имущества администрации г.Пензы возражал против удовлетворения требования, полагая, что административный истец не относится к числу заинтересованных лиц, которые имеют права оспаривать кадастровую стоимость спорных земельных участков.
Представитель Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской республике и Пензенской области Забродин А.В. (доверенность от 31 мая 2018 г.), привлеченного в качестве заинтересованного лица, также возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что отчет не соответствует требованиям действующего законодательства, о чем указано в решении комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 6 ноября 2018 г.
С учетом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
На основании договора аренды земельного участка, для целей не связанных со строительством от 28 ноября 2017 г. N, договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 17 апреля 2008 г. N и дополнительного соглашения к нему о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 21 мая 2018 г. ЗАО НПП "МедИнж" является арендатором двух земельных участков:
- с кадастровым номером N, общей площадью 10 518 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под промышленные предприятия;
- с кадастровым номером N, общей площадью 16 413 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения промышленного предприятия, расположенных по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 5 декабря 2018 г. N (т.1 л.д. 10-13, 14-26, 207-210, 211-213).
Оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N определена в соответствии с постановлением Правительства Пензенской области от 15 ноября 2013 г. N 850-пП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Пензенской области" по состоянию на 1 января 2012 г. в размере - 14 560 067, 4 руб. и 22 720 515,9 руб. соответственно (т.1 л.д. 7,8), что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 8 октября 2018 г. N, от 4 октября 2018 г. N (л.д. 7,8).
Вместе с тем приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр, вступившим в силу 1 января 2019 г., утверждены новые результаты кадастровой оценки указанных выше земельных участков по состоянию на 1 января 2018 г., о чем 1 января 2019 г. внесены соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости, в связи с чем оспариваемая кадастровая стоимость является архивной.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), положения которого подлежат применению при рассмотрении настоящего дела в силу части 7 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Как следует из договора аренды от 28 ноября 2017 г. N величина ежегодной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером N зависит от величины его кадастровой стоимости и ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату заключения договора аренды земельного участка и подлежит перерасчету в случае изменения его кадастровой стоимости (т.1 л.д. 24-30).
Согласно договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 17 апреля 2008 г. N и дополнительного соглашения к нему о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 21 мая 2018 г. размер ежегодной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером N также зависит от величины его кадастровой стоимости, а также площади участка и подлежит перерасчету в случае изменения его кадастровой стоимости (т.1 л.д. 31-32).
В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
На основании пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
В соответствии с разъяснениями, данными в абзаце 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации), согласно которой в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Административный истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, обратившись 26 ноября 2018 г. с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд, поэтому за ним сохраняется право на применение результатов пересмотра указанной выше кадастровой стоимости для целей, установленных законодательством.
Как арендатор спорных земельных участков административный истец несет обязанность по уплате арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости, следовательно, он вправе оспаривать кадастровую стоимость земельных участков.
Доводы представителя заинтересованного лица Управления муниципального имущества администрации г.Пензы об отсутствии у административного истца заинтересованности в оспаривании кадастровой стоимости основаны на неправильном толковании действующего законодательства и являются ошибочными.
Рассматривая требования ЗАО НПП "МедИнж" по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации). На основании части 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Исходя из изложенного, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названных земельных участков при оспаривании архивной кадастровой стоимости следует считать 1 января 2012 г.
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельных участков административный истец представил отчёт об оценке рыночной стоимости земельных участков от 12 октября 2018 г. N (далее-отчёт), подготовленный оценщиком ООО "Центр Бизнес-планирования" - ФИО8, согласно которому, рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2012 г. составила: с кадастровым номером N - 8 478 000 руб., N - 12 441 000 руб. (т.1 л.д. 27-159).
Суд, исследовав отчёт, приходит к выводу о том, что он выполнен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных земельных участков.
Оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которым относятся оцениваемые объекты, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названных земельных участков. Провел подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнил необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в отчёте сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости названных земельных участков. В отчёте объясняется выбор сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объектов оценки и приводится обоснование отказа от применения доходного и затратного подходов.
Расчёты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. В отчёте присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток.
При этом, суд не может согласиться с доводами представителя Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской республике и Пензенской области о том, что отчет об оценке спорных объектов недвижимости не соответствует Федеральным стандартам оценки, о чем было указано в решении комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24 октября 2012 г. N П/450 в Пензенской области, при Управлении Росреестра по Пензенской области (далее - комиссия) от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 162-163).
Решение названной комиссии не может быть предметом оспаривания при рассмотрении настоящего дела (абзац 38 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Кроме того, допрошенный в качестве свидетеля оценщик ООО "Центр Бизнес-планирования" ФИО8, проводивший оценку спорных объектов недвижимости, обосновал выводы своего отчета об оценке, которые поставила под сомнение комиссия, указав, что информация о том, что объект-аналог N 1 находится в собственности продавца, была получена в ходе телефонного разговора с контактным лицом, о чем им указано в отчете об оценке (т.1 л.д.62).
В ходе судебного разбирательства не было представлено доказательств того, что на момент размещения объявления о продаже земельного участка (12 сентября 2011 г.), использованного в качестве аналога N (<адрес>) при оценке спорных объектов недвижимости, продавалось право его аренды.
Также не было представлено доказательств того, что отсутствие кадастровых номеров земельных участков-аналогов в отчете об оценке, каким-либо образом повлияло на результаты оценки, что было указано в качестве недостатка в решении комиссии.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данных об иной рыночной стоимости спорных земельных участков участвующими в деле лицами в суд не представлено.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2012 г., а именно: с кадастровым номером N в размере - 8 478 000 руб., с кадастровым номером N - 12 441 000 руб.
При таких обстоятельствах требования ЗАО НПП "МедИнж" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20. Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию.
В данном случае административный истец ЗАО НПП "МедИнж" обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорных земельных участков 25 октября 2018 г., следовательно, установленная кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января 2018 г.
Срок для обращения в суд с административным иском об оспаривании кадастровой стоимости, установленный пунктом 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на момент его предъявления в суд не истек, поскольку сведения об оспариваемой кадастровой стоимости земельных участков внесены в Единый государственный реестр недвижимости 29 января 2014 г.
Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").
Поскольку сведения об оспариваемой кадастровой стоимости земельных участков внесены в Единый государственный реестр недвижимости 29 января 2014 г. и действовали до вступления в силу нормативного акта, утвердившего новые результаты определения кадастровой стоимости (1 января 2019 г.), то периодом действия определенной судом кадастровой стоимости следует считать время с 29 января 2014 г. по 31 декабря 2018 г.
Довод представителя административного ответчика Правительства Пензенской области о том, что кадастровая стоимость спорных земельных участков установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельных участков не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.
Доводы представителя административного ответчика Управления Росреестра по Пензенской области о том, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку не является субъектом спорных правоотношений, несостоятельны и противоречат положениям статьи 24.11 Закона об оценочной деятельности; пунктам 1 и 5 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. N 457;пунктам 1, 7 Положения об Управлении Росреестра по Пензенской области, утвержденного Приказом Росреестра от 30 мая 2016 г. N П/263, согласно которым названный государственный орган осуществляет функции по государственной кадастровой оценке, а соответственно в силу части 4 статьи 38 и части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации является надлежащим административным ответчиком по настоящему административному делу.
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Закрытого акционерного общества научно-производственного предприятия "МедИНЖ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2012 г., в размере равном их рыночной стоимости, а именно:
- с кадастровым номером N, общей площадью 10 518 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под промышленные предприятия - 8 478 000 (восемь миллионов четыреста семьдесят восемь тысяч) рублей на период с 29 января 2014 г. по 31 декабря 2018 г.;
- с кадастровым номером N, общей площадью 16 413 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения промышленного предприятия - 12 441 000 (двенадцать миллионов четыреста сорок одна тысяча) рублей на период с 29 января 2014 г. по 31 декабря 2018 г.
Датой подачи ЗАО НПП "МедИнж" заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков считать 25 октября 2018 г.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пензенского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 29 января 2019 г.
Судья Е.А. Мартынова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка