Решение Хабаровского краевого суда от 10 октября 2017 года №3а-143/2017

 
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 10 октября 2017 года Дело N 3а-143/2017
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Иском Е.П., при секретаре Малевой В.А., с участием представителя административного истца Зубок М.Е., представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края Маслакова А.И., представителя заинтересованного лица Администрации г. Хабаровска Тхакумашевой Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Бай Л.С. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Бай Л.С. обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2 570 кв.м, расположенного примерно в 40 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25.06.2013г. в размере 3 180 989 руб.
В обоснование заявленных требований указала, что на основании договора аренды земельного участка от 05.04.2017г. N22 является арендатором данного земельного участка, кадастровая стоимость которого по состоянию на 25.06.2013г. определена в размере 11 281 092,10 руб. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 18.04.2017г. N 41/2017, выполненным оценщиком ООО "Бизнес аудит оценка", подтвержденным экспертным заключением Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков "Экспертный Совет", рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 25.06.2013г. определена в размере 3 180 989 руб.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца Бай Л.С., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Зубок М.Е. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель Правительства Хабаровского края Маслаков А.И. заявленные требования не признал по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. В нарушение пункта 5 ФСО N 3 в отчете отсутствует документально обоснованная информация о соответствии действительности приведенных характеристик объектов-аналогов, выбранных оценщиком. Приведенные на страницах 103-112 Отчета объявления не могут служить надлежащим подтверждением приведенных оценщиком сведений.
Представитель Администрации г. Хабаровска Тхакумашева Ю.В. против удовлетворения заявленных требований возражала по тем основаниям, что Бай Л.С., являясь арендатором земельного участка, не имеет права на пересмотр его кадастровой стоимости без письменного согласия собственника земельного участка, которое администрацией г. Хабаровска не давалось. Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Из представленных оценщиков аналогов только аналог N4 соответствует по виду разрешенного использования объекту оценки (гостиница) и сопоставим по местоположению. По аналогу N1 отсутствует подтверждение того, что на дату предложения к продаже вид разрешенного использования был "для размещения объекта торговли". По аналогу N6 в строке "Расположение относительно автомагистралей" указано "Непосредственная близость" На публичной кадастровой карте видно, что земельный участок расположен вдоль ул.Краснофлотской, которая не является крупной автодорогой, расположен внутриквартально. Отсутствует информация об основных сегментах земельного рынка. Отсутствуют основные показатели рынка аренды земельных участков под строительство.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что поскольку Управление самостоятельной заинтересованности в исходе рассмотрения дела не имеет, правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что на основании договора N 22 аренды земельного участка от 05.04.2017г., Бай Л.С. является арендатором спорного земельного участка, предоставленного для использования под здание гостиницы "Восточная". Срок договора аренды установлен с 05.04.2017г. по 4.04.2066 г., арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Из кадастровой выписки о земельном участке следует, что на кадастровый учет земельный участок поставлен 25.06.2013г., относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства гостиницы.
Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 15.05.2015г., составляет 11 281 092,10 руб., определена по состоянию на 25.06.2013г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).
В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Статьей 24.12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).
Согласно абзацу 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее Постановление Пленума N 28) арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Бай Л.С., являясь арендатором земельного участка, арендная плата за который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.
Доводы администрации г. Хабаровска о необходимости ее согласия на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, основаны на неправильном толковании разъяснений, данных в пункте 6 Постановления Пленума N 28, согласно которым если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.
Из изложенного следует, что письменное согласие на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка требуется от арендодателя - собственника земельного участка, являющегося юридическим лицом или гражданином, а не органом государственной власти или местного самоуправления, которые, заключая договор аренды земельного участка, исполняют свои публичные полномочия. В указанном случае согласие арендодателя на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка не предусмотрено.
Имея право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, Бай Л.С. соответственно имеет право выступать заказчиком проведения оценки рыночной стоимости земельного участка, поскольку при обращении с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, предоставление Отчета об оценке является требованием Закона об оценочной деятельности (статья 24.18).
В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки от 18.04.2017г. N 41/2017, составленный оценщиком ООО " Бизнес аудит оценка" Селивановым К.А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 25.06.2013г. составляет 3 180 989 руб.
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).
Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 25.06.2013г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
Оценщиком произведен расчет рыночной стоимости объекта оценки с применением двух подходов - сравнительного и доходного. Приведен обоснованный вывод отказа от использования затратного подхода.
Оценщиком определены критерии отбора потенциальных аналогов в рамках сравнительного подхода: местоположение (оценочная зона), градостроительная зона расположения (окружения) объекта; категория земель; назначение земельного участка (вид разрешенного использования) площадь участка, условия продажи; выставляющееся право на объект; расположение относительно автомагистралей.
Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из еженедельного информационно-справочного издания риэлторов города Хабаровска "Вся недвижимость Хабаровска" июнь 2012г. - июнь 2013г.; научно-практического журнала "Дальневосточный оценщик" 2012г.-2013г.; Журнал "Дальневосточный информационный сборник ценовых показателей продаж недвижимости и земельных участков", 2012г.; Аналитические обзоры ООО РСО "Кредо", 2013г., 2015г. официального сайта Росреестра, раздел "Мониторинг рынка недвижимости".
В качестве потенциальных аналогов рассматривались земельные участки аналогичного использования, сопоставимые с объектом оценки.
В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил: условия продажи (торг); рыночные условия (время продажи); права на землю; местоположение; назначение участка (вид разрешенного использования); размер площади земельного участка.
Выявлено 6 объектов-аналогов. Скриншоты и выкопировки источников информации представлены в приложении к отчету.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.
Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировки: на дату продажи; на торг; на местоположение; на размер площади; на вид разрешенного использования; на выставляемое право; на расположение относительно автомагистралей. Расчет и описание корректировок приведены в Отчете. Отказ от применения остальных корректировок обоснован.
Рыночная стоимость земельного участка в рамках сравнительного подхода определена в размере 3 094 280 руб.
В рамках доходного подхода оценщиком использован метод капитализации доходов (прямой ренты).
Оценщиком определены критерии отбора потенциальных аналогов в рамках доходного подхода, сопоставимые с подбором аналогов в рамках сравнительного подхода: местоположение (оценочная зона), градостроительная зона расположения (окружения) объекта; категория земель; назначение земельного участка (вид разрешенного использования) площадь участка, условия продажи; выставляющееся право на объект; расположение относительно автомагистралей.
Информация о характеристиках объектов-аналогов получена на сайте Администрации Хабаровского края: http.//old/gov/khabkrai/ru - Министерство имущественных отношений.
В качестве потенциальных аналогов рассматривались земельные участки аналогичного использования, сопоставимые с объектом оценки.
Выявлено 2 объекта-аналога. Скриншоты и выкопировки источников информации представлены в приложении к отчету.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.
Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировки: на дату оценки/торгов; на местоположение; на площадь; на расположение относительно автомагистралей. Расчет и описание корректировок приведены в Отчете. Отказ от применения остальных корректировок обоснован.
Рыночная стоимость земельного участка в рамках доходного подхода определена в размере 3 289 394 руб.
В соответствии с п. 25 ФСО N1 произведено согласование итоговых результатов оценки стоимости объекта оценки. Анализ с установлением диапазонов стоимости по каждому из примененных в данном отчете подходов к оценке был произведен в соответствии с Методическими материалами "Практические рекомендации по установлению диапазонов стоимости, полученной различными подходами или методами" НП "СРОО "Экпертный совет".
В результате согласования итоговых результатов стоимости установлена рыночная стоимость объекта оценки в сумме 3 180 989 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Содержащиеся в отчете сведения - данные объявлений о продаже, снимки с публичной кадастровой карты, приведенные в приложении N7 к Отчету, дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Указанное опровергает доводы административного ответчика и заинтересованного лица о невозможности идентифицировать объекты-аналоги.
На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение на отчет N 1049/2017 от 13.06.2017, составленное экспертом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков "Экспертный Совет" Подъява И.Л., которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.
Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, заданию на оценку; выводы о величине рыночной стоимости объектов оценки являются обоснованными.
Из показаний свидетеля Селиванова К.А. в судебном заседании следует, что аналоги брались из архива оценщика. По объекту аналогу N1 кадастровый номер был установлен путем прозвона объявлений. Вид разрешенного использования аналога N1 указан в объявлении в журнале "Вся недвижимость Хабаровска". По аналогу N3 в объявлении о продаже указано "долгосрочная аренда". Доказательств того, что участок находился в краткосрочной аренде не представлено. По сборнику Лейхнера на 2012г. не было разделения на долгосрочную и краткосрочную аренду, в связи с чем вид аренды не мог повлиять на стоимость земельного участка. Объект-аналог N6 расположен не внутриквартально. Согласно кадастровой карты с одной стороны он имеет выход на ул. Краснофлотскую, с другой стороны на ул.Руднева, которая является центральной магистралью - красной линией.
В соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Из Отчета следует, что в нем приведены источники используемой информации, приведены критерии отбора аналогов, в расчетах использованы отобранные объекты-аналоги.
Указанное опровергает доводы о несопоставимости объектов-аналогов с объектом оценки и отсутствии в отчете документально обоснованной информация о соответствии действительности приведенных характеристик объектов-аналогов.
Обстоятельства, на которые ссылаются административный ответчик, заинтересованное лицо без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объектов оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости административный истец обратился в Комиссию 20 сентября 2017 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 15 мая 2015 года, установленная судом кадастровая стоимость действует с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,
РЕШИЛ:
Административный иск Бай Л.С. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2 570 кв.м, расположенного примерно в 40 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25.06.2013г. в размере 3 180 989 руб. на период с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 20 сентября 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 17 октября 2017 года
Судья Хабаровского краевого суда Е.П.Иском


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка