Решение Белгородского областного суда от 06 июля 2017 года №3а-143/2017

 
БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 06 июля 2017 года Дело N 3а-143/2017
 

6 июля 2017 года г. Белгород
Белгородский областной суд в составе:
судьи Сотниковой Е.В.
при секретаре Давыдовой М.В.
с участием представителя административного истца ООО «Окно в Европу» - Аристовой Ю.А., представителя административного ответчика администрации города Белгорода - Левченко Н.Н., представителя административных ответчиков Правительства Белгородской области, департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области - Жариковой А.И.,
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Окно в Европу» к администрации города Белгорода, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, Правительству Белгородской области, департаменту имущественных и земельных отношений Белгородской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,
установил:
ООО «Окно в Европу» (далее - административный истец, Общество) на основании договора аренды № 153 от 12.07.2013г. является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью < данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населенных пунктов - для эксплуатации нежилого здания (торговое), расположенного по адресу: < адрес>, находящегося в муниципальной собственности.
На государственный кадастровый учет земельный участок поставлен 07.02.2008г.
Постановлением администрации города Белгорода № 236 от 27.11.2014г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Белгород», утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01.01.2014г.
По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2014г. составила < данные изъяты> рублей.
01.01.2015г. указанные сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости (с 01 января 2017 - Единый государственный реестр недвижимости).
16.12.2016г. Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, предоставив отчет № 285-10/16 от 31.10.2016г., подготовленный ООО «РОСТ ЭКСПЕРТ», согласно которому рыночная стоимость земельного участка, в отношении которого оспариваются результаты кадастровой стоимости с кадастровым номером №, по состоянию на 01.01.2014г. составила < данные изъяты> рублей.
Решением № 1 от 12.01.2017г. комиссия отклонила кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости установленной в представленном Обществом отчете.
ООО «Окно в Европу» обратилось в суд с заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью < данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: < адрес> в размере, равном его рыночной стоимости. В обоснование заявленных требований Общество сослалось на то, что кадастровая стоимость земельного участка применяется для определения арендной платы за земельный участок, что нарушает права и законные интересы Общества, поскольку влечет увеличение размера арендной платы.
В судебном заседании представитель административного истца требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости поддержала в полном объеме. Не согласилась с размером рыночной стоимости земельного участка, определенным заключением эксперта № 067.04-0366 от 19.05.2017г., ссылаясь на недостоверность выводов эксперта, в связи с чем, для определения действительной рыночной стоимости спорного земельного участка, полагала необходимым назначить повторную судебную оценочную экспертизу.
Представители административных ответчиков - администрации города Белгорода, Правительства Белгородской области, департамента имущественных и земельный отношений Белгородской области, не оспаривая право административного истца требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, но возражая против размера рыночной стоимости, заявленной в предмете административного иска, полагали единственным допустимым доказательством по делу, определяющим рыночную стоимость земельного участка - заключение экспертизы № 067.04-0366, подготовленное экспертом Белгородской торгово-промышленной палаты ФИО1
Административный ответчик Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области о рассмотрении дела извещен надлежащим образом и своевременно, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, об уважительности причин неявки суд не известил, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявил.
С учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), административное дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав представленные доказательства, отзывы, письменные пояснения эксперта, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В положениях статьи 66 ЗК РФ закреплены две модели исчисления кадастровой оценки земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления рыночной стоимости, определенной индивидуально для объекта оценки.
Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010г. № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015г. № 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).
В силу положений статьи 3 Федерального закона Российской Федерации № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии со статьёй 24.18 вышеназванного Федерального закона, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Таким образом, законодательство, подлежащее применению к возникшим правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.
Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов ООО «Окно в Европу», как арендатора земельного участка, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения арендной платы за предоставленный земельный участок.
Принимая во внимание порядок определения арендной платы за спорный земельный участок, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, нарушает права административного истца как арендатора земельного участка.
Юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества. При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки (статья 59 КАС РФ).
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административным истцом представлен отчет ООО «РОСТ ЭКСПЕРТ» № 285-10/16 от 31.10.2016г. об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, в соответствии с которым, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью < данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: < адрес> по состоянию на 01.01.2014г. составляет < данные изъяты> рублей.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007г. № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Возражая против требований ООО «Окно в Европу» в части заявленного размера рыночной стоимости земельного участка, администрация города Белгорода указала на несоответствие представленного отчета оценщика требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.
Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административных ответчиков против доказательства размера рыночной стоимости, заявленной в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости участка и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе значительной разницей (73%) между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью спорного участка, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда от 10.04.2017г. назначена экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено эксперту Белгородской торгово-промышленной палаты ФИО1.
По результатам проведенной судебной экспертизы представлено заключение эксперта Белгородской торгово-промышленной палаты № 067.04-0366 от 19.05.2017г., в соответствии с которым, по состоянию на 01.01.2014г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет < данные изъяты> рублей.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003г. № 23 «О судебном решении», части 8 статьи 82 КАС РФ, заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении.
В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Оценив в соответствии с положениями статей 82 и 84 КАС РФ представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы № 067.04-0366 от 19.05.2017г. подготовленное экспертом Белгородской торгово-промышленной палаты ФИО1., соответствует требованиям Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки.
По своему содержанию заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31.05.2001г. № 73-ФЗ и статьи 82 КАС РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Не доверять выводам эксперта ФИО1. у суда оснований не имеется. Его выводы мотивированы и научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Экспертиза назначалась непосредственно судом. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Экспертиза проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, осмотра земельного участка, сопоставления объектов исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости с приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости земельного участка.
Вывод о сегменте рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, эксперт сделал исходя из фактического использования земельного участка и отнес его к земельным участкам коммерческого назначения - торговое.
Из заключения следует, что при определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил методологию сравнительного подхода, что не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ, а также Федерального закона от 31 мая 2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; отказ от использования доходного и затратного подходов к оценке земельного участка экспертом обоснован тем, что достаточной и достоверной информацией, необходимой для применения указанных методов эксперт не располагает; по основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объектов оценки; все корректировки, применяемые в расчетах, обоснованы в применении; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке земель города Белгорода на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость; в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.
В рамках сравнительного подхода для расчета эксперт выбрал четыре объекта-аналога, сопоставимых с оцениваемым объектом. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации, размещенных в газете объявлений «Моя реклама» №103 от 30.12.2013г., в сети Интернет на сайте htt://www.avito.ru/beigorod/, Экономической газете № 41 (905) от 01.11.2013г.
Характеристики объектов - аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что при выборе объектов аналогов учитывались следующие характеристики: наличие построек, объем передаваемых прав, обстоятельства совершения сделки с землёй, условия финансирования при совершения сделки с землёй, условия продажи и условия оплаты, дата предложения, условия совершения сделки, категория земель, разрешенное использование, наличие коммуникаций, транспортная доступность, особенности местоположения, расположение относительно красной линии, физические характеристики, площадь.
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.
Обоснованно, на основании Справочника Оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» Лейфера Л.А., экспертом применены корректировки на торг на уровне 14%, поскольку в 2013г. на рынке недвижимости г. Белгорода предложение превышало спрос, рынок являлся неактивным; на расположение относительно красной линии, поскольку выбранные аналоги находятся не на первой (красной) линии; на площадь, с учетом того, что как правило, большие по размеру земельные участки стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие по размеру участки.
Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная сравнительным подходом, по состоянию на 01.01.2014г. составила < данные изъяты> рублей.
Отвечая на вопрос, направленный на проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт на основании проведенных исследований, сделал вывод об имеющихся несоответствиях и нарушениях в отчете № 285-10/16 от 31.10.2016г. требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки. В ходе проверки отчета выявлены нарушения пунктов 5, 6 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценки» (ФСО № 3), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015г. № 299 и п. 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014г. № 611, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
Суд соглашается с таким выводом эксперта ФИО1., поскольку он основан на анализе и исследовании экспертом предмета экспертизы, содержит подробное описание проведенного исследования, подробно мотивирован. Отвечая на поставленный вопрос, эксперт привел необходимые ссылки на федеральные стандарты оценки.
Как установлено судом, и не оспорено представителем административного истца, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка представленный Обществом, содержит такие нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые влияют на определение итоговой величины его рыночной стоимости.
Выводы заключения эксперта относительно недостоверности представленного в материалы дела отчета № 285-10/16 от 31.10.2016г., не оспаривались.
Оснований для назначения в соответствии с положениями статьи 83 КАС РФ дополнительной или повторной экспертиз, не усматривается.
В соответствии с п.5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России № 299 от 20.05.2015, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Поскольку представителем административного истца были выражены сомнения в достоверности выводов эксперта в части определения рыночной стоимости земельного участка, в суд вызывался эксперт ФИО1. для дачи пояснений по сути проведенного исследования и сделанных им выводов. В судебное заседание эксперт не явился, в связи с нахождением в отпуске, представил письменные пояснения.
В письменных пояснениях ФИО1 поддержал свое заключение, ясно и недвусмысленно ответил на имеющиеся возражения административного истца с приведением обоснования своих выводов и ссылок на положения актов, регулирующих порядок осуществления оценочной деятельности, в связи с чем, оснований для сомнений в правильности и обоснованности таких ответов, а также выводов и суждений эксперта у суда не имеется. Существо проведенных исследований и высказанных экспертом суждений является понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.
Доводы представителя административного истца о нарушении экспертом принципа существенности, в связи с тем, что экспертом на этапе сбора и анализа информации, необходимой для проведения оценки, не представлена информация о ценах сделок по аренде аналогичных земельных участков, о величинах арендных ставок, а недостающая информация повлияла на итоговую стоимость объекта оценки, так как могла быть использована экспертом при применении доходного подхода, являются несостоятельными, и не могут быть приняты судом во внимание.
Как следует из заключения, при проведении оценки объекта недвижимости доходный подход экспертом не применялся, поскольку в г. Белгороде и Белгородской области практически отсутствует вторичный рынок аренды земельных участков (в основном земельные участки, предоставляемые в аренду, являются собственностью государства или муниципалитета, величина арендной ставки устанавливается не рыночным способом). В свою очередь, в силу положений п. 15, 16 ФСО № 1, доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектов оценки расходы. Участки, предоставляемые в аренду, имеют обременения: конкретные сроки строительства, конкретное назначение участка, неизвестны условия договоров аренды. В связи с чем, при расчете ставки арендной платы необходимо применять ряд корректировок на наличие данных обременений.
Ссылка представителя административного истца на то, что указывая в анализе рынка диапазон стоимости земельных участков торгового назначения, рассчитывая его исходя из минимального и максимального значения за квадратный метр, эксперт не использует ни одну из методик для обоснованного расчета интервала значений цен, не свидетельствует о неправильном определении экспертом интервала значения цен при анализе фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект.
Вопреки утверждениям представителя административного истца, применение экспертом для обоснования корректировок и анализа рынка Справочника Оценщика Недвижимости, 2014 года под редакцией Лейфера Л.А., нарушением п. 8 ФСО № 1 не является.
Из информационного письма директора ООО «Информ-оценка» Лейфера Л.А. следует, что Справочники оценщика недвижимости: том 1 «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода», том 2 «Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода», том 3 «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» были изданы в 2014 году. Работа над справочником началась в 2013г. Данные на основании которых рассчитывались корректирующие коэффициенты в указанных справочниках соответствуют периоду февраль- сентябрь 2013г. Использование экспертной информации разрешаются Федеральными стандартами.
Отсутствие в заключении эксперта информации о величине расхождений между аналогами по итогу расчета сравнительного подхода не свидетельствует о недостоверности выводов эксперта. Ссылаясь в своих возражениях на данные обстоятельства, представителем административного истца не указано, какие требования оценочного законодательства нарушены отсутствием информации и каким образом это повлияло на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Несостоятельны и доводы представителя административного истца о нарушении экспертом п. 30 ФСО № 7 ввиду отсутствия в заключении границы интервала полученной стоимости объекта оценки с приведением данного расчета интервала стоимости и отсутствие определения дискретного значения рыночной стоимости с указанием обоснования. Согласно определения суда от 10.04.2017г. на разрешение эксперту были поставлены вопросы об определении рыночной стоимости земельного участка и о соответствии требованиям законодательства об оценочной деятельности отчета № 285-10/16 от 31.10.2016г., выполненного оценщиком ООО «РОСТ ЭКСПЕРТ». Иных вопросов на разрешение эксперта не заявлялось.
Доводы о том, что для анализа рынка эксперт использует объекты - аналоги (земельные участки), расположенные не в районе нахождения объекта оценки - промышленный район города, а в более дорогом центральном районе, не применяет корректировки на местоположение, что повлияло на итоговую стоимость оценки в повышающую сторону, судом отклоняются как несостоятельные.
В соответствии с п. 10 ФСО № 7, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
Исходя из содержания экспертного заключения, при анализе рынка, экспертом исследовался рынок относительно сегмента недвижимости - коммерческая - торговая недвижимость. Из анализа предложений (таблица 8) следует, что эксперт анализировал земельные участки, расположенные не только в центре города, но и в его черте. Объем доступных оценщику рыночных данных об объектах аналогах ограничен датой оценки 01.01.2014г. Анализ сегмента рынка показал, что число продаж земельных участков в данном случае ограничено, в связи с чем, эксперт воспользовался имеющейся информацией о предложениях на продажу земельных участок аналогичного назначения, находящихся в районе города, что не противоречит требованиям федеральных стандартов оценки, предусматривающим, что если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта (п. 11 ФСО № 7).
Не применение экспертом корректировки на местоположение обоснованно мотивированно тем, что объекты аналоги и объект оценки имеют аналогичное местоположение с точки зрения выгодности, что не является нарушением требований Федеральных стандартов оценки.
Руководствуясь справочником оценщика недвижимости Лейфера Л.А. и применяя к объектам аналогам повышающий коэффициент на первую линию 1, 36, эксперт обоснованно исходил из того, что выбранные объекты - аналоги расположены не на красной (первой) линии, что следует из информации, указанной в тексте объявлений.
То обстоятельство, что представитель административного истца не согласилась с представленным заключением и методологией расчетов эксперта, причем совершенно безосновательно, вовсе не означает, что данная экспертиза проведена с нарушением установленных требований, не свидетельствует о неполноте, неточности и необоснованности представленного экспертного заключения. Само по себе несогласие стороны с заключением судебной экспертизы направлено на иную оценку доказательства по делу.
Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд также отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт ФИО1 имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.
Итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок земельных участков в городе Белгороде; произведен осмотр объекта оценки с учетом его количественных и качественных характеристик; мотивы отказа от применения корректировок по объектам-аналогам приведены и обоснованы, проведенные расчеты позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2014г.
Согласно Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» № 73-ФЗ от 5 апреля 2001г. эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.
В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у представителей сторон не имеется.
Лицами, участвующими в деле, не представлено каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, а также ставящих их под сомнение, в то же время у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта.
На основании изложенного, суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы № 067.04-0366 от 19.05.2017г. в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке № 285-10/16 от 31.10.2016г., подготовленного ООО «РОСТ ЭКСПЕРТ», требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2014г. в размере < данные изъяты> руб., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной судебной экспертизы.
Отчет № 285-10/16 от 31.10.2016г. суд признает ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости спорного земельного участка, так как он не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Кроме того, выводы оценщика опровергнуты выводами проведенной по делу судебной экспертизы.
Из содержания пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административным истцом требований и установлении рыночной стоимости находящегося в аренде у ООО «Окно в Европу» земельного участка с кадастровым номером № в размере, равном его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта № 067.04-0366 от 19.05.2017г.
В соответствии с абзацами 5, 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьёй 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).
Датой обращения ООО «Окно в Европу» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, является 16.12.2016г.
При решении вопроса о распределении судебных расходов суд учитывает разъяснения, содержащиеся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в котором указано, что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.
Учитывая изложенное, а также то, что административным истцом реализовывалось право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, представленный им отчет об оценке не мог быть принят в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости земельного участка и в целях устранения данного недостатка по ходатайству заинтересованного лица назначалась судебная экспертиза, расходы по экспертизе необходимо отнести на административного истца.
Несения администрацией города Белгорода судебных расходов по оплате экспертизы подтверждено платежным поручением № 79262 от 29.05.2017г., определением суда от 01.06.2017г. о перечислении с лицевого счета суда на расчетный счет эксперта денежных средств.
Расходы по оплате государственной пошлины за подачу административного иска относятся на административного истца и возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 111, 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ООО «Окно в Европу» удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью < данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: < адрес> в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме < данные изъяты> рублей.
Рыночная стоимость вышеназванного земельного участка определена настоящим решением суда по состоянию на 01.01.2014г.
Датой подачи заявления ООО «Окно в Европу» о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 16.12.2016г.
Взыскать с ООО «Окно в Европу» в пользу администрации города Белгорода судебные расходы в размере 30 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья
Решение в окончательной форме принято 11 июля 2017г.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка