Решение Пермского краевого суда от 16 марта 2020 года №3а-1422/2019, 3а-431/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 марта 2020 года Дело N 3а-431/2020
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Симоновой Т.В.,
при секретаре Гатиной О.Ф.,
с участием представителя административного истца Коробова П.Ю., действующего на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сатурн-Р" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Сатурн-Р" (далее - ООО "Сатурн-Р" Общество, административный истец) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2018 следующих объектов недвижимости:
- нежилого помещения, кадастровый номер **, общей площадью 290,3 кв.м., равной его рыночной стоимости в размере 9 356 201 рубль;
- нежилого помещения, кадастровый номер **, общей площадью 855 кв.м., равной его рыночной стоимости в размере 5 095 881 рублей;
- нежилого помещения, кадастровый номер **, общей площадью 284,1 кв.м., равной его рыночной стоимости в размере 3 293 268 рублей;
- нежилого помещения, кадастровый номер **, общей площадью 676,5 кв.м., равной его рыночной стоимости в размере 4 630 760 рублей, расположенных в здании по адресу: Пермский край г. Пермь Мотовилихинский район, бульвар Гагарина,46.
В обоснование заявленных требований Общество указало, что является собственником указанных выше помещений. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данных объектов в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости, поскольку помещения расположены в пределах здания, включенного в Перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, утвержденный Постановлением Правительства Пермского края от 29.11.2018 N 756-п. Кадастровая стоимость помещений установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) по состоянию на 01.01.2018 и существенно больше рыночной стоимости объектов на ту же дату, на которую определена кадастровая стоимость, что следует из отчета об оценке рыночной стоимости. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость нежилых помещений нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.
Определением суда от 13.02.2019, занесенным в протокол предварительного судебного заседания, к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края".
В ходе рассмотрения административного дела по существу, административным истцом был подан уточненный иск, согласно которому просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости с учетом внесенных оценщиком в ранее предоставленный отчет об оценке корректировок, а именно:
- нежилого помещения с кадастровым номером ** - 10 296 504 рублей;
- нежилого помещения с кадастровым номером ** - 17 396 182 рубля;
- нежилого помещения с кадастровым номером ** - 7 961 777 рублей;
- нежилого помещения с кадастровым номером ** - 15 193 605 рублей.
Представитель административного истца в судебном заседании на уточненных административных исковых требованиях настаивал.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, направил в суд заявление о рассмотрении дела без его участия, против удовлетворения административных исковых требований, изложенных в уточненном отчете не возражал.
Заинтересованные лица Государственное бюджетное учреждение "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", Управление Росреестра по Пермскому краю о времени и месте слушания дела были извещены надлежащим образом, в суд представителей не направили.
Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО "Сатурн-Р" является собственником объектов недвижимости:
- нежилого помещения, кадастровый номер **, общей площадью 290,3 кв.м., этаж расположения: 5, адрес объекта: Пермский край г. Пермь Мотовилихинский район, бульвар Гагарина, 46;
- нежилого помещения, кадастровый номер **, общей площадью 855 кв.м., этаж расположения: технический, 2, 1, 5, 4, 3, отм.- 3.600, 7, 6, 8, адрес объекта: Пермский край г. Пермь Мотовилихинский район, бульвар Гагарина,46;
- нежилого помещения, кадастровый номер **, общей площадью 284,1 кв.м., этаж расположения: 5, 4, 3, 2, 1, адрес объекта: Пермский край г. Пермь Мотовилихинский район, бульвар Гагарина,46;
- нежилого помещения, кадастровый номер **, общей площадью 676,5 кв.м., этаж расположения: 4, 3, адрес объекта: Пермский край г. Пермь Мотовилихинский район, бульвар Гагарина,46.
В подтверждение данного обстоятельства в материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объектов недвижимости.
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. В названный Перечень (за N 3564) включено здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. бульвар Гагарина, 46, в котором согласно выписке из ЕГРН, находятся спорные нежилые помещения.
Как следует из разъяснений данных Министерством финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службой в письме от 11.01.2018 N БС-4-21/195 "О рекомендациях по отдельным вопросам применения статьи 378.2 НК РФ", если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Таким образом, поскольку помещения, принадлежащие административному истцу, находятся в здании, включенном в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости принадлежащих ему помещений.
Кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером - ** составила 15 479 826,57 рублей, помещения с кадастровым номером ** составила 44 255 543,85 рублей, помещения с кадастровым номером ** составила 15 158 064,59 рублей, помещения с кадастровым номером ** составила 35 232 627,38 рублей и определена во всех случаях по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края".
Приведенные результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении помещений кадастровой стоимости, равно как и законность правовых актов об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен отчет об оценке от 12.03.2020 N 301.1.И/О-19, составленный оценщиком ИП К.. Как следует из отчета, рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2018 помещения с кадастровым номером ** составила 10 296 504 рубля, помещения с кадастровым номером ** составила 17 396 182 рубля, помещения с кадастровым номером ** составила 7 961 777 рублей, помещения с кадастровым номером ** составила 15 193 605 рублей.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.
Оценщик К. является членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков", включена в реестр оценщиков 15.11.2012, свидетельство N 1020. Оценщик имеет образование в области оценки: Государственный диплом ПГТУ инженер по специальности "Экспертиза и управление недвижимостью", диплом о профессиональной переподготовке по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", выдан ГОУ ДПО "Институт повышения квалификации РМЦПК" от 26.05.2010, свидетельство о повышении квалификации, выдано ГОУ ДПО "Институт повышения квалификации РМЦПК" N 13/15 от 23.09.2015, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности N 005118-1 от 15.03.2018 по направлению "Оценка недвижимости". Ответственность оценщика застрахована по полису N ** от 24.07.2019 СПАО "РЕСО-Гарантия". Срок действия полиса с 03.09.2018 по 02.09.2020.
Исходя из целей и задач оценки, основываясь на проведенном анализе объекта исследования и принимая во внимание местоположение, правовой режим, фактическое состояние и использование объектов оценки, оценщик пришел к выводу, что сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты - рынок купли-продажи торговой недвижимости, расположенной в г. Перми.
Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи торговой недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки) на территории г. Перми в период за 4 квартал 2017 года, приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр коммерческой недвижимости по г. Перми по данным ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг", который является средним для г. Перми. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объектам оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемые объекты при фактическом и альтернативных вариантах их использования, расположенных в г.Перми. На основании проведенного анализа оценщик указал, что диапазон цен, установившийся на здания и помещения коммерческого назначения, расположенные в 1-2 зонах престижности коммерческой недвижимости г. Перми, составил от 32 000 руб./кв.м. до 78 000 руб./кв.м., средняя цена составила 50 965,66 руб./кв.м.. При оценке помещения с кадастровым номером ** оценщик указал, что учитывая местоположение объекта (2 зона престижности коммерческой недвижимости г. Перми), площадь (средняя), этаж расположения (5), состояние отделки (средняя), стоимость объекта оценки может находиться в диапазоне от 26784 руб./кв.м. до 65 286 руб./кв.м., ниже среднего значения 42 658,25 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10 % (без учета прав на земельный участок). В отношении объекта оценки с кадастровым номером ** оценщик указал, что учитывая местоположение объекта (2 зона престижности коммерческой недвижимости г. Перми), его площадь (средняя), тип площади (вспомогательная), состояние отделки (средняя), стоимость объекта оценки может находиться в диапазоне от 18 427,68 руб./кв.м. до 44 478,72 руб./кв.м., ниже среднего значения 29 062,65 руб./кв.м, с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10 % (без учета прав на земельный участок). Для объекта оценки с кадастровым номером ** оценщик указал, что учитывая местоположение данного объекта (2 зона престижности коммерческой недвижимости г. Перми), его площадь (средняя), тип площади (вспомогательная), состояние отделки (средняя), его стоимость может находиться в диапазоне от 18 869,76 руб./кв.м. до 45 995,04 руб./кв.м, ниже среднего значения 30 053,43 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10% (без учета прав на земельный участок). Определяя стоимость помещения с кадастровым номером **, учитывая его местоположение (2 зона престижности коммерческой недвижимости г. Перми), площадь (средняя), тип площади (вспомогательная), состояние отделки (среднее), оценщик пришел к выводу, что стоимость объекта оценки может находиться в диапазоне от 18 455,04 руб./кв.м. до 44 984,16 руб./кв.м., ниже среднего значения 29 392,91 руб./кв.м. с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10 % (без учета прав на земельный участок).
При составлении отчета оценщик определилосновные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов коммерческого назначения, в данном случае к таковым отнесены: передаваемые имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, расположение относительно красной линии крупных автодорог, площадь, материал стен, физическое состояние, состояние отделки, коммуникации, тип объекта, этаж расположения.
Оценщиком была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.
Также на основании проведенного анализа цен предложений к продаже земельных участков коммерческого назначения, расположенных в г. Перми, оценщик указал, что диапазон цен на данные объекты составил от 2 342,39 руб./кв.м. до 8 839,78 руб./кв.м. Учитывая местоположение объекта (2 зона престижности коммерческой недвижимости г. Перми), его площадь (средняя), физические характеристики (рельеф ровный), оценщик делает вывод, что стоимость земельного участка может находиться в диапазоне от 2 080,11 руб./кв.м. до 7 858,57 руб./кв.м., на уровне среднего значения 5 071,76 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10,3 %.
При определении рыночной стоимости спорных объектов оценщиком использован сравнительный подход, указаны причины, по которым для определения рыночной стоимости помещений не были использованы доходный и затратный подходы.
Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта (с учетом земельного участка), с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, динамика сделок рынке (дата продажи/предложения, условия рынка), характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал по 3 объекта-аналога для каждого помещения и 3 объекта-аналога для земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объектам оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объектов оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался.
Выбор аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.
Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.
Кроме того, в силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.
Суд считает, что содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки.
При подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик К. при оценке спорных объектов недвижимости не допустила нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Таким образом, суд считает, что выполненные в отчете расчеты стоимости объектов оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.
При этом, при рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено, ходатайств о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не заявлено, вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ, данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости административным ответчиком не приведено.
Напротив, как следует из отзыва Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края против установления кадастровой стоимости спорных объектов в размере, определенном отчетом об оценке N 301.1.И/О-19 Министерство не возражало.
При таком положении, суд полагает, что требование об установлении кадастровой стоимости помещений в размере равном их рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание дату обращения административного истца в суд 27.17.2019, последняя подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Сатурн-Р" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, кадастровый номер **, общей площадью 290,3 кв.м., этаж расположения: 5, адрес объекта: Пермский край г. Пермь Мотовилихинский район, бульвар Гагарина, 46, равной его рыночной стоимости в размере 10 296 504 рубля по состоянию на 1 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, кадастровый номер **, общей площадью 855 кв.м., этаж расположения: технический, 2, 1, 5, 4, 3, отм.- 3.600, 7, 6, 8, адрес объекта: Пермский край г. Пермь Мотовилихинский район, бульвар Гагарина, 46, равной его рыночной стоимости в размере 17 396 182 рубля по состоянию на 1 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, кадастровый номер **, общей площадью 284,1 кв.м., этаж расположения: 5, 4, 3, 2, 1, адрес объекта: Пермский край г. Пермь Мотовилихинский район, бульвар Гагарина, 46, равной его рыночной стоимости в размере 7 961 777 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, кадастровый номер **, общей площадью 676,5 кв.м., этаж расположения: 4, 3, адрес объекта: Пермский край г. Пермь Мотовилихинский район, бульвар Гагарина, 46, равной его рыночной стоимости в размере 15 193 605 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 27 декабря 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Мотивированное решение изготовлено 24.03.2020.
Судья подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка