Решение Ярославского областного суда от 31 августа 2020 года №3а-142/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 31 августа 2020 года Дело N 3а-142/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "СтройИнвест" обратилось в суд с административным исковым заявлением (с учетом уточнений) об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 10 600 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для проектирования и строительства гостиничного комплекса, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 15 604 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что ООО "СтройИнвест" является арендатором указанного земельного участка и плательщиком арендной платы. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному индивидуальным предпринимателем Свининой Н.В. (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 15 604 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 31 317 214, 76 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель ООО "СтройИнвест" на основании доверенности Русанов С.В. административный иск поддержал, с учетом выводов проведенной по делу судебной экспертизы оставил определение величины рыночной стоимости объекта недвижимости на усмотрение суда.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с недоказанностью величины рыночной стоимости земельного участка административного истца, указанной в административном иске.
Заинтересованное лицо Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск возражал в удовлетворении требований административного иска в связи с недостоверностью выводов Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленного административным истцом.
Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованное лицо ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" своих представителей в судебное заседание не направило, письменного отзыва на административный иск не представило суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "СтройИнвест" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что ООО "СтройИнвест" является арендатором земельного участка площадью 10 600 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для проектирования и строительства гостиничного комплекса, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.
Из материалов дела следует, что ООО "СтройИнвест" является арендатором находящегося в государственной собственности земельного участка.
Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и Ярославской области размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.
Данный вывод подтверждается также содержанием договора аренды от 3 марта 2017 года N 2-6706, заключенного ООО "СтройИнвест" с Департаментом имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск, по условиям которого (раздел 2) расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "СтройИнвест" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве аренды.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 31 317 214, 76 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 15 604 000 рублей.
По административному делу проведена судебная экспертиза на предмет проверки соответствия отчета законодательству об оценочной деятельности и достоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Согласно заключению эксперта Перепечко О.В. представленный административным истцом Отчет не соответствует законодательству об оценочной деятельности, а определенная в Отчете рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> не является достоверной.
При производстве экспертизы эксперт установила нарушения пунктов 5, 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, пунктов 10, 11, 20, 292 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 61, статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что выразилось в следующем:
- оценщик допускает противоречивые выводы относительно наиболее эффективного использования оцениваемого объекта; отсутствует обоснование выводов оценщика о наиболее эффективном использование объекта оценки;
- анализирует рынок недвижимости, не относящийся к одному с оцениваемым объектом сегменту; при этом отсутствует анализ рынка того сегмента, к которому относится оцениваемый объект;
- без оснований отступает от принципа оценки объекта в соответствии с видом его фактического использования;
- отсутствует обоснование выбора оценщиком подхода и метода оценки в рамках данного расчета;
- в рамках расчета сравнительным подходом отбор аналогов противоречит выводам оценщика о наиболее эффективном использовании объекта оценки; величины корректировок на обоснованы;
- в рамках затратного подхода также имеет место противоречие между выводами оценщика о наиболее эффективном использовании объекта и отобранными аналогами для расчета стоимости строительства; отсутствует обоснование введенных коэффициентов на внешний износ, срок службы, расчета затрат на замещение имеющегося на участке строения; расчета стоимости строительства.
Приведенные факты, указывают на нарушение законодательства об оценочной деятельности при составлении Отчета, а также о недостоверности полученной по результатам оценки величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Суд не находит оснований не согласиться с приведенными выводами эксперта, так как они постановлены в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и об экспертной деятельности и соответствуют содержанию Отчета.
Поскольку экспертом установлено нарушение законодательства об оценочной деятельности при составлении Отчета и недостоверность его выводов относительно величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, экспертом произведен собственной расчет указанной величины.
Согласно выводам судебной экспертизы рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 18 253 000 рублей.
Лицами, участвующими в деле, возражений относительно обоснованности выводов судебной экспертизы не заявлено.
Суд также не находит оснований полагать, что экспертное заключение в какой - либо части не соответствует законодательству об экспертной деятельности, либо об оценочной деятельности.
Все выводы эксперта полно и подробно изложены в заключении, подтверждаются фактическими обстоятельствами дела, оснований не согласиться с данными выводами у суда нет.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном экспертным заключением.
На основании изложенного, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением его рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, требования административного иска ООО "Строй Инвест" подлежат удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с настоящим административным иском в суд - 19 марта 2020 года.
Разрешая заявление эксперта Перепечко О.В. об оплате судебной экспертизы, с учетом положений статьей 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд приходит к следующему:
Из материалов дела следует, что административный ответчик не оспаривал права ООО "Строй Инвест" на установление кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в размере рыночной стоимости данного объекта по основаниям его возникновения.
Со стороны административного ответчика были заявлены возражения относительно достоверности представленного административным истцом Отчета в подтверждение требований административного иска.
Учитывая возникновение в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, в том числе с учетом данных возражений, по делу проведена судебная экспертиза достоверности Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и определения величины его рыночной стоимости.
Возражения административного ответчика относительно достоверности выводов Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости были подтверждены выводами проведенной по делу судебной экспертизы.
На основании экспертного заключения судом установлена величина рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца в 18 253 000 рублей, что не превышает кадастровую стоимость данного объекта недвижимости на 45 %.
Суд полагает, что такое расхождение не является существенным, объясняется различием методик определения кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости, более обобщенным подходом при установлении экономических характеристик объектов недвижимости при определении их кадастровой стоимости, что не указывает на нарушение закона при ее определении, и с очевидностью свидетельствует об отсутствии ошибки в выборе методики определения кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца.
При таких обстоятельствах, несение судебных расходов по оплате судебной экспертизы подлежит возложению на административного истца ООО "Строй Инвест".
В соответствии с ходатайством оплата подлежит взысканию в пользу ООО "А - Финанс Групп", работником которого является эксперт Перепечко О.В.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 10 600 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для проектирования и строительства гостиничного комплекса, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 18 253 000 (восемнадцать миллионов двести пятьдесят три тысячи) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 18 253 000 (восемнадцать миллионов двести пятьдесят три тысячи) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 19 марта 2020 года.
Взыскать Общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" в пользу с Общества с ограниченной ответственностью "А - Финанс Групп" оплату судебной экспертизы в размере 60 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 14 сентября 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка