Дата принятия: 12 марта 2020г.
Номер документа: 3а-142/2019, 3а-18/2020
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ
РЕШЕНИЕ
от 12 марта 2020 года Дело N 3а-18/2020
Верховный Суд Республики Хакасия
в составе председательствующего Вениченко О.В.,
при секретаре Киричек О.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ивановой Татьяны Васильевны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Иванова Т.В. 12 декабря 2019 г. обратилась в Верховный Суд Республики Хакасия с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве собственности нежилого здания, площадью ..... кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
В обоснование административного иска указала, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2016г. составляет 43989618,39 рублей, что значительно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте оценщика, выполненного по заказу истца, и составляющую 29773479 рублей.
Полагая, что несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости, нарушает права административного истца, возлагая на нее обязанности по уплате налога на имущество в большем размере, чем следовало бы, просила установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимого имущества, равной его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком.
В судебном заседании представитель административного истца Пономарева А.С., действующая на основании доверенности от 23 декабря 2019 г., требования административного иска уточнила, просила установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым N в размере его рыночной стоимости 30675000 рублей.
Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия (далее - Минимущество Хакасии, Министерство) Стеценко О.Н., действующая на основании доверенности от 16 сентября 2019 г. N 020-56-д, возражений по требованиям административного иска с учетом заключения судебной экспертизы не заявила. Просила исключить из числа доказательств по административному делу отчет от 25 ноября 2019 г. N 126-19 ввиду его недопустимости.
Представитель заинтересованного лица администрации г. Абакана Варламова А.Ю., действующая на основании доверенности от 9 января 2020 г. N 05, возражений по требования административного иска с учетом уточнения не заявила.
Административный истец Иванова Т.В., представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия (далее - Управление Росреестра по Республике Хакасия), извещены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не прибыли.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Хакасия Музалева Н.А., действующая на основании доверенности от 30 декабря 2019 г. N 03-30-4982/19, представила письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором указала на отсутствие у ответчика спора с истцом по ее праву на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, а также просила рассмотреть дело в свое отсутствие.
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения представителей истца, административного ответчика Минимущества Хакасии и заинтересованного лица администрации г. Абакана, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Административному истцу Ивановой Т.В. принадлежит на праве собственности объект недвижимости - нежилое здание, ....., площадью ..... кв.м., .....этажное, в том числе подземный - 1, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый N, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26 декабря 2019 г.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17 февраля 2019 г. сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым N в сумме 43989618,39 рублей внесены в государственный кадастр недвижимости 28 декабря 2016 г. в соответствии с приказом Минимущества Хакасии от 27 октября 2016 г. N 020-146-п, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Республики Хакасия, по состоянию на 1 января 2016 г.
В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчёта об определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости по состоянию на дату, на которую определена его кадастровая стоимость.
В указанном случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Кадастровая оценка, как правило, осуществляется методами массовой оценки (пункты 6 и 7 ФСО N 4), при которых могут не учитываться специфические характеристики объекта недвижимого имущества, что может привести к несоответствию кадастровой и рыночной стоимости данного объекта.
Административным истцом представлен отчет ООО "Старт Сибири", оценщик ФИО10, от 25 ноября 2019 г. N с указанием рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2016 г. в размере 29773479 рублей.
На отчет об оценке от 25 ноября 2019 г. N представителем заинтересованного лица администрации г. Абакана представлены возражения, а представителем административного ответчика Минимущества Хакасии заявлено об исключении его из числа доказательств как недопустимого.
Суд полагает возражения обоснованными.
В соответствии со статьями 12, 15 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Оценщик обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования Федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утверждённые саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.
Согласно части 3 статьи 11 Закона об оценочной деятельности отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299 (далее - ФСО N 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Подпунктами "е", "ж" и "з" пункта 8 ФСО N 3 предусмотрено, что вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должна содержаться, в том числе, общая информация, идентифицирующая объект оценки; описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки; анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.
В соответствии с пунктами 5 и 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7), при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
В нарушение требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункта 5, подпунктов "е", "ж", "з" пункта 8 ФСО N 3, пунктов 5 и 10 ФСО N 7 оценщиком не произведен осмотр объекта оценки и надлежащее описание его фактического использования с целью установления его состояния и отнесения к тому или иному сегменту рынка - документы, подтверждающие состояние объекта оценки и характер его фактического использования на дату оценки не представлены, при этом оценщик указал на удовлетворительное состояние объекта оценки при физическом износе здания 9% и на использование здания по назначению.
Поскольку оценка проведена с нарушением законодательства об оценочной деятельности и результаты оценки допускают неоднозначное толкование, представленный отчет об оценке от 25 ноября 2019 г. N является недопустимым доказательством и подлежит исключению из числа доказательств.
В связи с нарушениями, допущенными при составлении отчета об оценке от 25 ноября 2019 г. N, определением суда от 14 января 2020 г. по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено ООО "Эксперт-Оценка", оценщик ФИО11
В соответствии с заключением эксперта от 11 февраля 2020 г. N рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым N по состоянию на 1 января 2016 г. составила 30675000 рублей.
Заключение эксперта свидетельствует о том, что кадастровая стоимость данного объекта недвижимого имущества, определённая с применением методов массовой оценки, значительно превышает его рыночную стоимость.
Указанное обстоятельство затрагивает права и законные интересы Ивановой Т.В., поскольку размер уплачиваемого ею налога на имущество физических лиц зависит от его кадастровой стоимости (статьи 400, 401, пункт 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации).
Проверив заключение эксперта на предмет его соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, суд не находит оснований для признания его недопустимым доказательством.
Выводы эксперта мотивированы, подтверждены необходимыми доказательствами о состоянии рынка недвижимости, и суд принимает за основу указанную в заключении рыночную стоимость спорного здания.
В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьёй 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его рыночная стоимость.
Административным истцом представлены все необходимые доказательства, подтверждающие в соответствии с требованиями статей 246, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рыночную стоимость вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2016 г., то есть на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из содержания части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Согласно пункту 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утверждённого Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. N 457, Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции, в том числе, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, государственной кадастровой оценки.
Таким образом, административными ответчиками по делу являются Управление Росреестра по Республике Хакасия, как государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, и Минимущество Хакасии, утвердившее результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков).
При таких обстоятельствах административные исковые требования Ивановой Т.В. к Минимуществу Хакасии и Управлению Росреестра по Республике Хакасия об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым N в размере, равном его рыночной стоимости - 30675000 рублей по состоянию на 1 января 2016 г., подлежат удовлетворению.
Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 177, 249, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Требования административного искового заявления Ивановой Татьяны Васильевны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданного 12 декабря 2019 г. - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания ....., кадастровый N, площадью ..... кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 30675000 (тридцать миллионов шестьсот семьдесят пять тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в месячный срок со дня составления в мотивированной форме путем подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Республики Хакасия.
Председательствующий Вениченко О.В.
В мотивированной форме решение составлено 16 марта 2020 г.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
