Дата принятия: 14 февраля 2018г.
Номер документа: 3А-142/2018
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 14 февраля 2018 года Дело N 3А-142/2018
Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи Гущевой Н.В.,
при секретаре судебного заседания Вавилычевой Ю.А.,
с участием представителя административного истца Мельниченко Игоря Александровича - Ким К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Мельниченко Игоря Александровича об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Мельниченко Игорь Александровичобратился в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, а именно:
- нежилого здания, с кадастровым номером N, общей площадью 922,44 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 3 165 197 (три миллиона сто шестьдесят пять тысяч сто девяносто семь) рубля по состоянию на 05 декабря 2013 г.;
- нежилого здания, с кадастровым номером N, общей площадью 375,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 802 605 (один миллион восемьсот две тысячи шестьсот пять) рублей по состоянию на 05 декабря 2013 г.;
- нежилого здания, с кадастровым номером N общей площадью 762 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 305 492 (два миллиона триста пять тысяч четыреста девяносто два) рубля по состоянию на 05 июля 2013 г.;
- нежилого здания, с кадастровым номером N общей площадью 95,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 339 592 (триста тридцать девять тысяч пятьсот девяносто два) рубля по состоянию на 11 марта 2014 г.;
- нежилого здания, с кадастровым номером N, общей площадью 625,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 993 153 (один миллион девятьсот девяносто три тысячи сто пятьдесят три) рубля по состоянию на 11 марта 2014 г.;
- нежилого здания, с кадастровым номером N, общей площадью 298,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 365 873 (один миллион триста шестьдесят пять тысяч восемьсот семьдесят три) рубля по состоянию на 25 июня 2014 г.;
- земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 5407 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - земельные участки промышленных предприятий, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 006 000 (один миллион шесть тысяч) рублей по состоянию на 01.11.2013 г.;
- земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 3633 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - земельные участки промышленных предприятий, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 676 000 (шестьсот семьдесят шесть тысяч) рублей по состоянию на 01.11.2013 г.;
- земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 3345 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - земельные участки промышленных предприятий, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 622 000 (шестьсот двадцать две тысячи) рублей по состоянию на 01.11.2013 г.;
- земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 984 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - земельные участки промышленных предприятий, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 176 000 (сто семьдесят шесть тысяч) рублей по состоянию на 01.11.2013 г.;
- земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 491 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - земельные участки промышленных предприятий, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 118 000 (сто восемнадцать тысяч) рублей по состоянию на 01.11.2013 г.;
- земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 5665 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - земельные участки промышленных предприятий, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 054 000 (один миллион пятьдесят четыре тысячи) рублей по состоянию на 04.12.2013 г.
В обоснование Мельниченко И.А. указал, что данные объекты недвижимости принадлежит ему на праве собственности, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права серии N от 25.05.2007 г.; серии N от 10.11.2007 г.; серии N от 07.09.2012 г.; серии N от 24.02.2009 г.; серии N от 04.09.2014 г.; серии N от 09.11.2010 г.; серии N от 07.09.2012 г.; серии N от 10.11.2007 г.; серии N от 24.02.2009 г.; серии N от 14.10.2004 г.; б/н от 24.02.2009 г., а также выписками из ЕГРН.
Заявленный размер рыночной стоимости подтвержден отчетами об оценке N N от 14.11.2017 г., N N от 05.11.2017 г. и N N от 02.11.2017 г., выполненные оценщиком ООО "Нижегородская коллегия судебных оценщиков и экспертов" Куприной Е.Д.
Административный истец в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения рыночной стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области не обращался.
Ссылаясь на положения ст.66 Земельного кодекса РФ, ст.388, 390, 402 Налогового кодекса РФ, ст.ст.24.11, 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Мельниченко И.А. указывает, что его права, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости зданий и земельных участков их рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости.
Правительство Нижегородской области представило позицию по делу, указало, что Постановлением Правительства Нижегородской области "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области" от 10 декабря 2014 года N 863 утверждены результаты определения государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области по состоянию на 01.11.2013 г.
Результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Земельным кодексом РФ, Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. N 316, и Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15.02.2007 N 39.
Кроме того указывает, что Постановлением Правительства Нижегородской области "Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области" от 07.06.2012 года N 331 утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 г.
Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 г. N 331 определены Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент принятия постановления Правительств Нижегородской области от 07.06.2012 г. N 331.
Таким образом, результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (л.д.5-27 т.3).
Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" представило в суд отзыв, в котором указывает, что учреждение определяет кадастровую стоимость лишь вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик. Указывает, что Учреждение не является ни органом, утверждающим результаты определения кадастровой стоимости, ни государственным органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке.
Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, с учетом позиции, отраженной в настоящем отзыве (л.д.93-98 т.3).
Администрацией городского округа город <адрес> Нижегородской области представлен отзыв на административное исковое заявление Мельниченко И.А. в котором указано, что Администрация выражает свое несогласие с требованиями с определением кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (нежилых зданий) и земельных участков, принадлежащих административному истцу, т.к. уменьшение стоимости земельных участков происходит более чем в 4 раза, а объектов недвижимости более чем в 3 раза, что не соответствует их реальной рыночной стоимости и негативно отразится на дотационном бюджете городского округа из-за снижения налогооблагаемой базы по налогу на имущество.
Считает, что действующая кадастровая стоимость нежилых зданий и земельных участков в полной мере отражает их реальную рыночную стоимость и снижению не подлежит.
О проведении судебной экспертизы по делу Администрация г.о.г. <адрес> ходатайствовать не будет.
Просит дело по административному исковому заявлению Мельниченко И.А. рассмотреть в отсутствие представителя Администрации и отказать в удовлетворении требований. (л.д.35-37 т.3).
В судебном заседании Мельниченко И.А. просил удовлетворить заявленные требования в соответствии с административным исковым заявлением.
В судебное заседание представители Правительства Нижегородской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", администрации городского округа город <адрес> Нижегородской области не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 КАС РФ. Просили рассмотреть дело в отсутствие их представителей, согласно представленным позициям по делу.
Учитывая требования ст.150 КАС РФ, положения ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.
Обсудив доводы административного искового заявления, заслушав объяснения административного истца Мельниченко И.А. - Ким К.А., с учетом письменных позиций административного ответчика и заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.
В силу ч.1 ст.4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Статьей 11 Гражданского кодекса РФ предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.
Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.
В силу требований ст.62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.
В соответствии с п.1 ч.5 ст.8 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании п.5 ч.2 ст.14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.
Согласно п.п.1, 5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с п.1 ст.388 Налогового кодекса РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения в соответствии со ст.389 Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения.
Как установлено ст.390 Налогового кодекса РФ, налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельного участка, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
В силу положений ст.66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со ст.24.11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
Согласно ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
На основании статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей. Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.
Как установлено ст.24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 N 863 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов Нижегородской области" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, прошедших государственный кадастровый учет в составе земель населенных пунктов Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года (Приложение 1), утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года, необходимые для определения кадастровой стоимости ранее не учтенных земельного участка, выявляемых ранее учтенных земельного участка, а также в случае внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик земельного участка (Приложение 2), утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель по муниципальным районам (городским округам) в разрезе населенных пунктов, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года (Приложение 3), утверждены обобщенные (минимальные, средние, максимальные) показатели результатов расчета кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов по муниципальным районам (городским округам) Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года (Приложение 4), установлено, что расчет кадастровой стоимости земель населенных пунктов Нижегородской области по земельным участкам, кадастровым кварталам, населенным пунктам и муниципальным районам (городским округам) осуществляется по группам в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов Нижегородской области (Приложение 5), установлено, что кадастровая стоимость земельного участка улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков, земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережных устанавливается равной одному рублю за земельный участок.
Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 г. N 331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков)" результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), вошедших в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 5 июня 2011 года, согласно приложению 1 к настоящему постановлению.
Из материалов дела следует, что Мельниченко И.А. является собственником объектов недвижимости, а именно:
- нежилого здания, с кадастровым номером N, общей площадью 922,44 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> <адрес>;
- нежилого здания, с кадастровым номером N, общей площадью 375,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>
- нежилого здания, с кадастровым номером N, общей площадью 762 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;
- нежилого здания, с кадастровым номером N, общей площадью 95,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;
- нежилого здания, с кадастровым номером N, общей площадью 625,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;
- нежилого здания, с кадастровым номером N, общей площадью 298,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;
- земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 5407 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - земельные участки промышленных предприятий, расположенного по адресу: <адрес>;
- земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 3633 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - земельные участки промышленных предприятий, расположенного по адресу: <адрес>;
- земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 3345 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - земельные участки промышленных предприятий, расположенного по адресу: <адрес>;
- земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 984 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - земельные участки промышленных предприятий, расположенного по адресу: <адрес>;
- земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 491 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - земельные участки промышленных предприятий, расположенного по адресу: <адрес>;
- земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 5665 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - земельные участки промышленных предприятий, расположенного по адресу: <адрес>
Право собственности подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права серии N от 25.05.2007 г.; серии N от 10.11.2007 г.; серии N от 07.09.2012 г.; серии N от 24.02.2009 г.; серии N от 04.09.2014 г.; серии N от 09.11.2010 г.; серии N от 07.09.2012 г.; серии N от 10.11.2007 г.; серии N от 24.02.2009 г.; серии N от 14.10.2004 г.; б/н от 24.02.2009 г. (л.д.22-34 т.1); а также выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N от 25.01.2018 г.; N от 25.01.2018 г.; N от 25.01.2018 г.; N от 25.01.2018 г.; N от 25.01.2018 г.; N от 25.01.2018 г.; N от 26.01.2018 г.; N от 26.01.2018 г.; N от 26.01.2018 г.; N от 26.01.2018 г.; N от 26.01.2018 г.; N от 26.01.2018 г., представленными суду ФГБУ "ФКП Росреестра" по Нижегородской области (л.д.60-92 т.3).
На основании ч.1 ст.399 Налогового кодекса РФ, налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В соответствии с положениями главы 32 "Налог на имущество физических лиц" Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Нижегородской области от 05.11.2014 года N 140-З "О применении с 1 января 2015 года на территории Нижегородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" налог по нежилым помещениям, указанным в заявлении, будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, административный истец Мельниченко И.А. является лицом, правомочным оспорить результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости - нежилого здания, так как такие результаты затрагивают права и обязанности данного физического лица как собственника вышеуказанного объекта недвижимости.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания, административным истцом в обоснование заявленных требований представлены отчеты (3) об оценке оценщика ООО "Нижегородская коллегия судебных оценщиков и экспертов" Куприной Е.Д.
Отчет N N от 05.11.2017 г., согласно которому рыночная стоимость нежилого здания - гаража на 5 автомашин, с кадастровым номером N по состоянию на 25.06.2014 г. составляет 1 365 873 рубля, рыночная стоимость нежилого здания ремонтно-механических мастерских с кадастровым номером N по состоянию на 05.12.2013 г. составляет 3 165 197 рублей, рыночная стоимость нежилого здания лесо-сушилки с кадастровым номером N по состоянию на 11.03.2014 г. составляет 339 592 рубля, рыночная стоимость нежилого отдельно стоящего административно-бытового здания с кадастровым номером N по состоянию на 11.03.2014 г. составляет 1 993 153 рубля (л.д.56-234 т.1).
Отчет N N от 14.11.2017 г., согласно которому рыночная стоимость нежилого здания механических мастерских с кадастровым номером N по состоянию на 05.06.2011 г. составляет 1 802 605 рубля, рыночная стоимость нежилого отдельно стоящего кирпичного здания (погонажный цех) с кадастровым номером N по состоянию на 05.07.2011 г. составляет 2 305 492 рубля (л.д.1-133 т.2).
Отчет N N от 02.11.2017 г., в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.11.2013 г. составляет 1 006 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.11.2013 г. составляет 676 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.11.2013 г. составляет 622 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.11.2013 г. составляет 176 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.11.2013 г. составляет 118 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 04.12.2013 г. составляет 1 054 000 рублей, (л.д.135-249 т.2).
По делу установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами N, N, N, N N включены в перечень земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет в составе земель населенных пунктов Нижегородской области, результаты государственной кадастровой оценки которых, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года, утверждены Постановлением N 863.
В соответствии с Приложением N 1 к Постановлению N 863 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N была установлена по состоянию на 01.11.2013 г. и составляет 5 096 638,20 рублей (п.7804 раздела "Кулебакский муниципальный район"); кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N была установлена по состоянию на 01.11.2013 г. и составляет 3 152 997,00 рублей (п.7805 раздела "Кулебакский муниципальный район"); кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N была установлена по состоянию на 01.11.2013 г. и составляет 3 424 465,80 рублей (п.<данные изъяты> раздела "<адрес> муниципальный район"); кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N была установлена по состоянию на 01.11.2013 г. и составляет 462 816,60 рублей (п.<данные изъяты> раздела "<адрес> муниципальный район"); кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 52:38:0030004:400 была установлена по состоянию на 01.11.2013 г. и составляет 927 518,40 рублей (п.<данные изъяты> раздела "<адрес> муниципальный район") (л.д.10-14 т.3).
В соответствии с Приложением N 5 к Постановлению N 863 удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N составил 912.97 руб. за кв.м., при этом кадастровая стоимость была установлена по состоянию на 06.12.2013 г. и составила 5 171 975,05 рублей (л.д.16 т.3).
По делу установлено, что нежилые здания с кадастровыми номерами N, N и N включены в перечень объектов недвижимости (за исключением земельных участков), прошедших государственный кадастровый учет на территории Нижегородской области, результаты государственной кадастровой оценки которых, определенные по состоянию на 05 июня 2011 года, утверждены Постановлением N 331.
В соответствии с Приложением N 1 кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N была установлена по состоянию на 05.06.2011 г. и составляет 7 367 903,55 рублей (п.<данные изъяты> раздела "<адрес> муниципальный район"), кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N была установлена по состоянию на 05.06.2011 г. и составляет 6 739 119,00 рублей (п.<данные изъяты> раздела "<адрес> муниципальный район"), кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N была установлена по состоянию на 05.06.2011 г. и составляет 3 779 303,08 рублей (п.1456 раздела "Кулебакский муниципальный район" (л.д.23-24 т.3).
В соответствии с Приложением N 2 к Постановлению N 331 удельный показатель кадастровой стоимости для объектов капитального строительства расположенных в кадастровом квартале N с кадастровыми номерами N, N и N составил 9673.17 руб. за кв.м., при этом кадастровая составила для объекта недвижимости с кадастровым номером 52:38:0030004:1422 составила 2 891 310,51 рублей; кадастровая составила для объекта недвижимости с кадастровым номером N составила 922 820,42 рублей; кадастровая составила для объекта недвижимости с кадастровым номером 52:38:0030004:1396 составила 6 048 633,20 рублей.
Как следует из представленной в материалы дела информации ФГБУ "ФКП Росреестра",
- земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, поставлен на государственный кадастровый учет 27.06.2012 г.;
- земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N поставлен на государственный кадастровый учет 16.11.2012 г.;
- земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, поставлен на государственный кадастровый учет 02.07.2012 г.;
- земельный участок, расположенный по адресу<адрес>, с кадастровым номером N, поставлен на государственный кадастровый учет 23.04.2008 г.;
- земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, внесен в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) как ранее учтенный 22.06.2007 г.;
- земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, поставлен на государственный кадастровый учет 06.12.2013 г.;
- объект капитального строительства (нежилое здание), расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, внесен в ЕЕРН как ранее учтенный 25.06.2014 г.;
- объект капитального строительства (нежилое здание), расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, внесен в ЕЕРН как ранее учтенный 05.07.2011 г.;
- объект капитального строительства (нежилое здание), расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, внесен в ЕЕРН как ранее учтенный 11.03.2014 г.;
- объект капитального строительства (нежилое здание), расположенный по адресу: <адрес>, РСУ общежитие, с кадастровым номером N, внесен в ЕЕРН как ранее учтенный 11.03.2014 г.;
- объект капитального строительства (нежилое здание), расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, внесен в ЕЕРН как ранее учтенный 05.07.2011 г.
Земельные участки с кадастровыми номерами N, N, N, N, N вошли в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 01.11.2013. Согласно Приложению 5 к Постановлению Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 г. N 863 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области" (далее - Постановление от 10.12.2014 N 863) отнесены к 9 группе видов разрешенного использования - "Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок", при этом удельный показатель составил 942,60 руб. за кв. м. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена Приложением 1 к Постановлению от 10.12.2014 N 863 в размере 5096638.2 руб.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена Приложением 1 к Постановлению от 10.12.2014 г. N 863 в размере 3 424 465,8 руб.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена Приложением 1 к Постановлению от 10.12.2014 г. N 863 в размере 3 152 997 руб.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена Приложением 1 к Постановлению от 10.12.2014 г. N 863 в размере 927 518,4 руб.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена Приложением 1 к Постановлению от 10.12.2014 N 863 в размере 462 816,6 руб.
При постановке на государственный кадастровый учет 06.12.2013 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в соответствии с Методическими указаниями, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222 "Об утверждении методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка" (далее - Методические указания), на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденной Постановлением Правительства Нижегородской области от 15.06.2010 N 358 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области", в размере 1 186 987,45 руб.
01.01.2015 г. вступило в законную силу Постановление от 10.12.2014 г. N 863.
Таким образом, 29.07.2016 г. в соответствии с п.2.4 и п.2.1.3 Методических указаний определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Постановлением от 10.12.2014 г. N 863. Согласно виду разрешенного использования "земельные участки промышленных предприятий", удельный показатель кадастровой стоимости выбран по 9 группе видов разрешенного использования Приложения 5 Постановления от 10.12.2014 г. N 863 "Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок" и составил 912.97 руб. за кв. м., кадастровая стоимость земельного участка - 5171975.05 руб. При этом удельный показатель кадастровой стоимости ошибочно выбран по Приложению N 3 Постановления от 10.12.2014 г. N 863.
13.12.2017 г. в ЕГРН, в соответствии с ч.1 ст.61 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", на основании решения государственного регистратора прав от 14.12.2017 г. N РКФ/2017-87128 исправлена техническая ошибка в части кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 52:38:0030004:1369, а именно: руководствуясь требованиями п.2.1.3 Методических указаний удельный показатель кадастровой стоимости выбран по 2 Приложению Постановления от 10.12.2014 г. N 863, в размере 942.60 руб. за кв. м. Кадастровая стоимость определена в размере 5 339 829 руб.
Иных изменений качественных и количественных характеристик, влекущих за собой изменение кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков, по настоящее время не вносилось.
Объекты капитального строительства с кадастровыми номерами N, N, N вошли в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 05.06.2011 г. Кадастровая стоимость данных объектов утверждена Приложением 1 к Постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 N 331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области" в размере 7 367 903,55 рублей, 3 779 303,08 рублей, 6 739 119 рублей соответственно.
12.03.2014 г. в Единый государственный реестр недвижимости внесены изменения в части общей площади объекта капитального строительства с кадастровым номером N - общая площадь изменилась с 922,3 кв. м. на 922,4 кв. м., что повлекло изменение кадастровой стоимости в соответствии с п.2.2 Порядка, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 г. N 113 "Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлён государственный кадастровый учёт ранее не учтённых объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости" (далее - Порядок), на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 г. N 331 в размере 7 368 703,09 рублей.
12.03.2014 г. в ЕГРН внесены изменения в части общей площади объекта капитального строительства с кадастровым номером N - общая площадь изменилась с 808,4 кв. м. на 762,0 кв. м., что повлекло изменение кадастровой стоимости в соответствии с п.2.2 Порядка, на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 г. N 331 в размере 6 352 313,94 рублей.
Кадастровая стоимость объектов капитального строительства с кадастровыми номерами N, N, N определена в соответствии с требованиями п.2.1 Порядка, на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Приложением 2 к Постановлению от 07.06.2012 г. N 331.
Среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости для объектов недвижимости с назначением "нежилое здание", расположенных в кадастровом квартале N, утверждено Приложением 2 к Постановлению от 07.06.2012 г. N331 в размере 9 673,17 руб./кв. м.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с требованиями п.2.1 Порядка и составляет 2 891 310,51 руб., 922 820,42 руб., 6 048 633,20 руб. соответственно.
Изменений качественных и/или количественных характеристик, влекущих за собой изменение кадастровой стоимости вышеуказанных объектов капитального строительства в ЕГРН по настоящее время, не вносилось (л.д.50-92 т.3).
Таким образом, в государственный кадастр недвижимости сведения о земельных участках с кадастровыми номерами N N, N, N, N были внесены до 01.11.2013 г., т.е. являются ранее учтенными. Следовательно, оснований для применения в рамках настоящего дела положений ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не имеется.
Из указанного следует, что юридически значимой датой, на которую в рамках настоящего дела подлежит установлению кадастровая стоимость для земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, является 01 ноября 2013 года.
Поскольку земельный участок с кадастровым номером N, поставлен на государственный кадастровый учет 06.12.2013 г., то для указанного объекта недвижимости подлежат применению положения ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и юридически значимой датой, на которую в рамках настоящего дела подлежит установлению кадастровая стоимость, является 06 декабря 2013 года.
В силу того, что объект капитального строительства с кадастровым номером N вошел в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 05.06.2011 г., то оснований для применения в рамках настоящего дела положений ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для указанных объектов не имеется.
Следовательно, юридически значимой датой, на которую в рамках настоящего дела подлежит установлению кадастровая стоимость спорного нежилого здания с кадастровым номером N, является 05 июня 2011 года.
Из указанного выше следует, что в перечень объектов недвижимости (за исключением земельных участков), прошедших государственный кадастровый учет на территории Нижегородской области, результаты государственной кадастровой оценки которых, определенные по состоянию на 05 июня 2011 года, утверждены постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 г. N 331 (Приложение 2), объекты капитального строительства (нежилые здания) с кадастровыми номерами N, N, N, N и N не включены.
Поскольку в данном случае кадастровая стоимость указанных выше объектов капитального строительства (нежилых зданий) определена по правилам ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", то датой определения их кадастровой стоимости является дата внесения сведений о каждом спорном объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости, то есть: для нежилого здания - гаража на 5 автомашин, с кадастровым номером N - 25.06.2014 г.; для нежилого здания ремонтно-механических мастерских с кадастровым номером N - 05.12.2013 г.; для нежилого здания лесо-сушилки с кадастровым номером N и для нежилого отдельно стоящего административно-бытового здания с кадастровым номером N - 11.03.2014 г.; для отдельно стоящего нежилого здания с кадастровым номером N - 05 июля 2011 г.
Судом установлено, что представленные Мельниченко И.А. отчеты об оценке N N от 14.11.2017 г., N N от 05.11.2017 г. и N N от 02.11.2017 г. соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. от 08.06.2015 г. N145-ФЗ) в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 N 611, содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке.
Выводы оценщика ООО "Нижегородская коллегия судебных оценщиков и экспертов" Куприной Е.Д., отвечающего требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщику, являющегося членом Ассоциации "Кадастр оценка", имеющего соответствующие дипломы и свидетельства, необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшего гражданскую ответственность, сделаны: при оценке земельных участков - на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого и аргументированное суждение оценщика об отказе при определении стоимости объектов оценки от затратного и доходного подхода, а также от иных методов в рамках сравнительного подхода; при оценке нежилых помещений - сравнительного, затратного и доходного подходов, суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка коммерческого использовании,сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Согласно отчету об оценке N N от 05.11.2017 г., в рамках сравнительного подхода был применен метод сравнения продаж, в ходе применения которого, при расчете стоимости земельных участков, находящихся под объектами оценки, оценщиком были выбраны 4 объекта-аналога, применены корректировки цен сопоставимых объектов: на время продажи (состояние рынка) - на основании данных, размещенных на сайте http://www.ozagorode.ru/statji/srednie-sroki-ekspozicii-zemelnyx-uchastkov/html; на торг - Справочник оценщика недвижимости. Том 3, 2014 г.; на местоположение - по материалам статьи "Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, находящихся в отдаленных районах", Л.А. Лайфер, Сборник материалов II Поволжской научно-практической конференции "Методы оценки имущества, основанные на современных технологиях анализа статистических данных", Нижний Новгород, 2007 г., а также по Справочнику оценщика недвижимости "Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков", Приволжского центра консалтинга и оценки, Том 3, 2014 г.; на площадь, на наличие коммуникаций - на основании Справочника оценщика недвижимости "Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков", Приволжского центра консалтинга и оценки, Том 3, 2014 г.
При расчете стоимости объектов оценки, также в рамках сравнительного подхода, был применен метод сравнения продаж, в ходе применения которого оценщиком были выбраны 3 объекта-аналога, применены корректировки цен сопоставимых объектов: на торг, на расположение относительно крупных магистралей, на площадь, на этаж расположения, на наличие коммуникаций - на основании Справочника оценщика недвижимости "Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода", Том 1, Нижний Новгород, 2014 г.; на местоположение - по материалам статьи "Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, находящихся в отдаленных районах", Л.А. Лайфер, Сборник материалов II Поволжской научно-практической конференции "Методы оценки имущества, основанные на современных технологиях анализа статистических данных", Нижний Новгород, 2007 г.; поправка на физическое состояние объектов оценки была рассчитана по формуле.
Подробный расчет стоимости объектов оценки с кадастровыми номерами N, N, N и N, определенный с применением критериев сравнительного подхода, представлен в разделе 13.2 и в таблице 18 на стр.92-94 (стр.64-94 Отчета, л.д.119-149 т.1).
В рамках доходного подхода был применен метод прямой капитализации. В рамках применения метода прямой капитализации оценщиком были выбраны 3 объекта-аналога, применены корректировки цен сопоставимых объектов: на торг - на основании Справочника оценщика недвижимости "Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода", Том 1, Нижний Новгород, 2014 г.; на местоположение - по материалам статьи "Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, находящихся в отдаленных районах", Л.А. Лайфер, Сборник материалов II Поволжской научно-практической конференции "Методы оценки имущества, основанные на современных технологиях анализа статистических данных", Нижний Новгород, 2007 г.; поправка на физическое состояние объектов оценки была рассчитана по формуле. Далее Оценщиком были рассчитаны: потенциальный валовый доход, действительный валовый доход, чистый операционный доход; операционный расход, произвел расчет ставки капитализации объекта оценки.
Подробный расчет стоимости объектов оценки с кадастровыми номерами N, N, 52:38:0030004:1396 и 52:38:0030004:772, определенный с применением критериев доходного подхода, представлен в разделе 13.3 (стр.95-160 Отчета, л.д.150-161 т.1).
Оценщиком было проведено согласование полученных результатов при применении сравнительного и доходного подходов к оценке, определен вес критериев согласования, определены весовые коэффициенты для согласования подходов оценки. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки - нежилых зданий с кадастровыми номерами N, N, N и N изложены в разделе 14 (стр.106-108 Отчета л.д.161-163 т.1).
В Отчете N N от 14.11.2017 г. при расчете стоимости спорных нежилых зданий с кадастровыми номерами N и N методом сравнительной единицы в рамках затратного подхода, оценщиком были определены: затраты на замещение объекта капитального строительства (с применением поправочного коэффициента стоимости строительства на дату оценки, на отличия в площади, на коммуникации, определен строительный объем объекта и рассчитана предпринимателя), износ и устаревания оцениваемого объекта (физический износ, функциональный и внешний износы) объектов недвижимости и стоимость объектов оценки с учетом общего накопленного износа.
Указанные величины рассчитаны на основании "Справочника оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты", Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2011 г.; также оценщиком использовались сборники УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости) здания и сооружений для переоценки основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете; расчет производился по формулам, приведенным в сборникам УПВС.
Расчет стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода подробно изложен в разделе 13.2 Отчета на стр.46-51 (л.д.46-51 т.2).
В рамках сравнительного подхода был применен метод сравнения продаж, в ходе применения которого, при расчете стоимости земельных участков, находящихся под объектами оценки, оценщиком были выбраны 3 объекта-аналога, применены корректировки цен сопоставимых объектов: на торг - Справочник оценщика недвижимости. Том 1, 2011 г.; на местоположение - по материалам статьи "Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, находящихся в отдаленных районах", Л.А. Лайфер, Сборник материалов II Поволжской научно-практической конференции "Методы оценки имущества, основанные на современных технологиях анализа статистических данных", Нижний Новгород, 2007 г.; а также согласно Справочнику оценщика недвижимости "Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты", 2012 г.; на площадь - источник информации - статья Власова А.Д. "Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях" журнал "Имущественные отношения в российской Федерации" N 1 (40), 2005 г.; на наличие проведенных коммуникаций - источник информации - http://www.ceae.ru/ocenka-zemel-uchastkov.htm.
При расчете стоимости объектов оценки, также в рамках сравнительного подхода, был применен метод сравнения продаж, в ходе применения которого оценщиком были выбраны 3 объекта-аналога, применены корректировки цен сопоставимых объектов: на торг, на расположение относительно крупных магистралей, на площадь, на этаж расположения, на наличие коммуникаций - на основании "Справочника оценщика недвижимости" Нижний Новгород, 2011 г.; на местоположение - по материалам статьи "Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, находящихся в отдаленных районах", Л.А. Лайфер, Сборник материалов II Поволжской научно-практической конференции "Методы оценки имущества, основанные на современных технологиях анализа статистических данных", Нижний Новгород, 2007 г.; на площадь - "Справочник оценщика" "Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства" Москва, ООО "Ко-ИНвест", 2010 г.; поправка на физическое состояние объектов оценки была рассчитана по формуле (информационный источник http://www.valnet.ru/m7-136.phtml.
Подробный расчет стоимости объектов оценки спорных нежилых зданий с кадастровыми номерами N и N, определенный с применением критериев сравнительного подхода, представлен в разделе 13.2 и в таблице 18 на стр.92-94 (стр.51-74 Отчета, л.д.51-74 т.2).
Как следует из отчета N N от 02.11.2017 г., оценщиком при оценке спорных земельных участков для сравнения было отобрано 5 объектов-аналогов. С учетом имеющихся различий между аналогами и объектом оценки, оценщиком применены корректировки: на время продажи (состояние рынка) - на основании данных, размещенных на сайте http://www.ozagorode.ru/statji/srednie-sroki-ekspozicii-zemelnyx-uchastkov/html; на торг, на местоположение, на расположение относительно крупных дорог, на наличие железнодорожной ветки, на площадь, на наличие коммуникаций - на основании Справочника оценщика недвижимости "Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков", Приволжского центра консалтинга и оценки, Том 3, 2014 г. (стр.50-64 Отчета - л.д.184-197).
Описание процедуры согласования результатов оценки и итоговое заключение о стоимости объектов оценки изложено в разделах 14 и 15 Отчета (стр.64-65 Отчета - л.д.197-198 т.2).
Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость:
- земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 5407 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - земельные участки промышленных предприятий, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.11.2013 г. составляет 1 006 000 (один миллион шесть тысяч) рублей;
- земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 3633 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - земельные участки промышленных предприятий, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.11.2013 г. составляет 676 000 (шестьсот семьдесят шесть тысяч) рублей;
- земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 3345 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - земельные участки промышленных предприятий, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.11.2013 г. составляет 622 000 (шестьсот двадцать две тысячи) рублей;
- земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 984 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - земельные участки промышленных предприятий, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.11.2013 г. составляет 176 000 (сто семьдесят шесть тысяч) рублей;
- земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 491 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - земельные участки промышленных предприятий, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.11.2013 г. составляет 118 000 (сто восемнадцать тысяч) рублей;
- земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 5665 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - земельные участки промышленных предприятий, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 04.12.2013 г. составляет 1 054 000 (один миллион пятьдесят четыре тысячи) рублей.
При таких обстоятельствах оснований не доверять отчетам об оценке N N от 14.11.2017 г., N N от 05.11.2017 г. и N N от 02.11.2017 г., соответствующих требованиям ст.ст.11, 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", у суда не имеется.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в суд в качестве свидетеля может быть вызвано лицо, составившее отчет об оценке.
В силу ст.59 КАС РФ показания свидетеля также являются одним из доказательств по делу, и оцениваются судом в совокупности с другими доказательствами.
Оценщик, подготовивший отчеты об оценке N N от 14.11.2017 г., N N от 05.11.2017 г. и N N от 02.11.2017 г., ФИО10, была допрошена судом в качестве свидетеля по ходатайству представителя административного истца, дала пояснения по составленным отчетам (протокол судебного заседания, аудиозапись).
В отношении земельного участка с кадастровым номером N оценщик пояснил, что им, действительно, была сделана оценка по заданию заказчика, по состоянию на 4 декабря 2013 года. То обстоятельство, что правильной датой является 6 декабря 2013 года, в данном случае не влияет на определяемую рыночную стоимость земельного участка, поскольку разница в два дня является несущественной.
Показания свидетеля признаются судом относимым и допустимым доказательством по данному делу.
Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке ст.ст.62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст.84 КАС РФ и установив по результатам такой оценки, что отчеты об оценке оценщика ООО "Нижегородская коллегия судебных оценщиков и экспертов" Куприной Е.Д. N N от 14.11.2017 г., N N от 05.11.2017 г. и N N от 02.11.2017 г., отвечают применительно к обстоятельствам настоящего дела критериям относимости и допустимости, что они подтверждают достоверность заявленной итоговой величины рыночной стоимости спорных нежилых зданий с кадастровыми номерами N; N, N, N и земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N по состоянию на юридически значимые даты, суд, руководствуясь приведенными выше положениями нормативных правовых актов, приходит к выводу о том, что требования Мельниченко А.И. в части установления кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных 10 объектов недвижимого имущества, в размере их рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.
Не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных Мельниченко А.И. требований доводы Правительства Нижегородской области о том, что установленные Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N 331 результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости, в данном случае - в отношении находящихся в собственности у Мельниченко А.И. вышеуказанных нежилых зданий и земельных участков, их рыночной стоимости на даты, по состоянию на которые установлена их кадастровая стоимость (ст.24.18, ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), при определении которой кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается равной этой рыночной стоимости.
Доводы Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" о том, что учреждение определяет кадастровую стоимость лишь вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных Мельниченко А.И. требований по административному делу, рассмотренному в порядке главы 25 КАС РФ, административными ответчиками по которому выступают Правительство Нижегородской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, а учреждение, права и обязанности которого могут быть затронуты при разрешении настоящего административного дела, участвует в нем в качестве заинтересованного лица.
В соответствии со ст.24.20 Закона об оценочной деятельности сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый указанной статьи).
По материалам дела, Мельниченко А.И. не обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения рыночной стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области до обращения в суд.
С учетом разъяснений, данных в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Учитывая изложенное, в резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи административным истцом заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий и земельных участков, которая соответствует дате обращения административного истца в Нижегородский областной суд, то есть 12 декабря 2017 года.
В удовлетворении административных исковых требований Мельниченко А.И. об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 922,44 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 3 165 197 (три миллиона сто шестьдесят пять тысяч сто девяносто семь) рубля по состоянию на 05 декабря 2013 г.; а также нежилого здания, с кадастровым номером N, общей площадью 762 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 2 305 492 (два миллиона триста пять тысяч четыреста девяносто два) рубля по состоянию на 05 июля 2013 г., следует отказать, исходя из следующего.
Как указывалось выше, объекты капитального строительства (нежилые здания) с кадастровыми номерами N и N внесены в Единый государственный реестр недвижимости 05.07.2011 г. как ранее учтенные 05.07.2011 г. (л.д.51 т.3).
Из указанного выше следует, что указанные объекты недвижимости включены в перечень объектов недвижимости (за исключением земельных участков), прошедших государственный кадастровый учет на территории Нижегородской области, результаты государственной кадастровой оценки которых, определенные по состоянию на 05 июня 2011 года, утверждены постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 г. N 331 (Приложение 2).
Однако, по сведениям информации ФГБУ "ФКП Росреестра" по Нижегородской области, 12.03.2014 г. в Единый государственный реестр недвижимости внесены изменения в части общей площади объекта капитального строительства с кадастровым номером N - общая площадь изменилась с 922,3 кв. м. на 922,4 кв. м., что повлекло изменение кадастровой стоимости.
12.03.2014 г. в ЕГРН внесены изменения в части общей площади объекта капитального строительства с кадастровым номером N - общая площадь изменилась с 808,4 кв. м. на 762,0 кв. м., что также повлекло изменение кадастровой стоимости (л.д.53 т.3).
Поскольку в данном случае кадастровая стоимость объектов капитального строительства ((нежилые здания) с кадастровыми номерами N и N определена по правилам ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", датой определения их кадастровой стоимости является дата внесения сведений о спорных объектах недвижимости в государственный кадастр недвижимости, то есть 12.03.2014 года.
Действительно, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки.
Вместе с тем, в представленном ФИО1 отчете об оценке оценщика ООО "Нижегородская коллегия судебных оценщиков и экспертов" ФИО7 N N от 05.11.2017 г., рыночная стоимость объекта капитального строительства (нежилого здания) с кадастровым номером N определена по состоянию на 05 декабря 2013 года, а не на юридически значимую дату внесения сведений о земельном участке в государственный кадастр недвижимости - 12 марта 2014 года.
Также в представленном ФИО1 отчете об оценке оценщика ООО "Нижегородская коллегия судебных оценщиков и экспертов" ФИО7 N N от 14.11.2017 г., рыночная стоимость объекта капитального строительства (нежилого здания) с кадастровым номером N определена по состоянию на 05 июля 2013 года, а не на юридически значимую дату внесения сведений о земельном участке в государственный кадастр недвижимости - 12 марта 2014 года.
Таким образом, в представленных ФИО1 отчетах об оценке оценщика ООО "Нижегородская коллегия судебных оценщиков и экспертов" ФИО7 N N от 14.11.2017 г. и N N от 05.11.2017 г., рыночная стоимость объектов капитального строительства (нежилых зданий) с кадастровыми номерами N и N определены на не верные даты - по состоянию на 05 декабря 2013 года и 05 июля 2013 года, а не на юридически значимую дату - 12 марта 2014 года.
То обстоятельство, что в материалах дела представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, в которых указано, что:
дата определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (нежилого здания) с кадастровым номером N - 05.12.2013 г., не свидетельствует о том, что в рамках настоящего дела юридически значимой датой является не 12.03.2014 года, а 05 декабря 2013 года;
дата определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (нежилого здания) с кадастровым номером N - 05.07.2011 г., не свидетельствует о том, что в рамках настоящего дела юридически значимой датой является не 12.03.2014 года, а 05 июля 2011 года.
Из системного толкования положений ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном указанной статьей, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости не любых сведений о них, а лишь тех, которые влекут за собой необходимость определения их кадастровой стоимости, а именно:
об осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости;
о включении в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости;
о внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости.
В п.12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 указано, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости.
Учитывая изложенное, представленные ФИО1 отчеты об оценке N N от 14.11.2017 г. и N N от 05.11.2017 г. не являются надлежащими доказательствами, подтверждающими достоверность указанной в них итоговой величины рыночной стоимости объектов капитального строительства (нежилых здания) с кадастровыми номерами N и N по состоянию на юридически значимую дату.
При таких обстоятельствах, в удовлетворении заявленных ФИО1 требований об установлении кадастровой стоимости нежилого здания - ремонтно-механических мастерских, с кадастровым номером N общей площадью 922,44 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 3 165 197 (три миллиона сто шестьдесят пять тысяч сто девяносто семь) рубля по состоянию на 05 декабря 2013 г., а также требований об установлении кадастровой стоимости нежилого здания, с кадастровым номером N, общей площадью 762 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 305 492 (два миллиона триста пять тысяч четыреста девяносто два) рубля по состоянию на 05 июля 2013 г., надлежит отказать.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Мельниченко Игоря Александровича об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания, с кадастровым номером N общей площадью 375,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 1 802 605 (один миллион восемьсот две тысячи шестьсот пять) рублей по состоянию на 05 декабря 2013 г.;
Установить кадастровую стоимость нежилого здания, с кадастровым номером N, общей площадью 95,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 339 592 (триста тридцать девять тысяч пятьсот девяносто два) рубля по состоянию на 11 марта 2014 г.;
Установить кадастровую стоимость нежилого здания, с кадастровым номером N, общей площадью 625,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 1 993 153 (один миллион девятьсот девяносто три тысячи сто пятьдесят три) рубля по состоянию на 11 марта 2014 г.;
Установить кадастровую стоимость нежилого здания, с кадастровым номером N, общей площадью 298,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 1 365 873 (один миллион триста шестьдесят пять тысяч восемьсот семьдесят три) рубля по состоянию на 25 июня 2014 г.;
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 5407 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - земельные участки промышленных предприятий, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 1 006 000 (один миллион шесть тысяч) рублей по состоянию на 01.11.2013 г.;
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 3633 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - земельные участки промышленных предприятий, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 676 000 (шестьсот семьдесят шесть тысяч) рублей по состоянию на 01.11.2013 г.;
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 3345 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - земельные участки промышленных предприятий, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 622 000 (шестьсот двадцать две тысячи) рублей по состоянию на 01.11.2013 г.;
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 984 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - земельные участки промышленных предприятий, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 176 000 (сто семьдесят шесть тысяч) рублей по состоянию на 01.11.2013 г.;
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 491 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - земельные участки промышленных предприятий, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 118 000 (сто восемнадцать тысяч) рублей по состоянию на 01.11.2013 г.;
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 5665 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - земельные участки промышленных предприятий, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 1 054 000 (один миллион пятьдесят четыре тысячи) рублей по состоянию на 06.12.2013 г.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 12 декабря 2017 года.
В удовлетворении административного искового заявления об установлении кадастровой стоимостинежилого здания, с кадастровым номером N, общей площадью 922,44 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 3 165 197 (три миллиона сто шестьдесят пять тысяч сто девяносто семь) рубля по состоянию на 05 декабря 2013 г., - отказать.
В удовлетворении административного искового заявления об установлении кадастровой стоимостинежилого здания, с кадастровым номером N, общей площадью 762 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 2 305 492 (два миллиона триста пять тысяч четыреста девяносто два) рубля по состоянию на 05 июля 2013 г., - отказать.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Н.В. Гущева
Мотивированное решение изготовлено 19 февраля 2018 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
