Решение Верховного Суда Республики Хакасия от 14 января 2019 года №3а-142/2018, 3а-1/2019

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

РЕШЕНИЕ

от 14 января 2019 года Дело N 3а-1/2019
Верховный Суд Республики Хакасия в городе Абакане в составе:
председательствующего Соловьева В.Н.,
при секретаре Ербягиной М.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Чухонцева ФИО10 к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия об оспаривании архивной кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Чухонцев О.Б. обратился в суд с административным исковым заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия об оспаривании архивной кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3657 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> В обоснование иска указал, что кадастровая стоимость данного земельного участка установлена в размере, превышающем его рыночную стоимость, возлагая на него обязанность по уплате арендной платы в завышенном размере. Просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости - 1 616 000 руб., для применения в период с 01.01.2017 до 14.11.2017.
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), администрация города Абакана.
В судебном заседании представитель административного истца Разумова Е.В. уточнила заявленные требования, просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в соответствии с заключением первоначальной судебной экспертизы- в размере 1 610 000 руб.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были уведомлены надлежащим образом.
В письменном отзыве на административное исковое заявление представитель министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия Зубец Н.В. против удовлетворения иска не возражала в случае представления административным истцом допустимых, достоверных и достаточных доказательств, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя министерства.
От управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия в суд поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, а также письменный отзыв, в котором управление право административного истца на установление в судебном порядке кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости, ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе по размеру рыночной стоимости) не оспаривает.
В письменном отзыве представитель администрации города Абакана Кириченко Е.Ю. выразила несогласие с рыночной стоимость спорного объекта в заявленном административным истцом размере, полагая досудебную оценку и заключение первоначальной судебной экспертизы недостоверными.
Представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" в судебное заседание не явился, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие без возражений относительно существа заявленных административных исковых требований.
Выслушав объяснения представителя административного истца, всесторонне исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Чухонцеву О.Б. предоставлен в аренду земельный участок, в отношении которого не разграничена государственная и муниципальная собственность, с кадастровым номером N, площадью 3657 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается договором аренды от 28.04.2012 N АФ 26240 и договором аренды от 25.12.2017 N АФ 32618, заключенными между администрацией города Абакана и арендатором - Чухонцевым О.Б.,
На кадастровый учет спорный земельный участок поставлен 26.11.2005.
В спорный период времени арендные отношения между сторонами в силу пункта 6.10 договора аренды от 28.04.2012 продолжались, что подтверждается расчетом арендной платы за 2017 год, представителем администрации города Абакана не оспаривалось.
Пункт 2.5 договоров аренды предусматривает, что размер арендной платы изменяется в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, результат определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияет на обязанности административного истца как плательщика арендной платы.
Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков населенных пунктов Республики Хакасия утверждены приказом министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия от 14.11.2016 N 020-153-п по состоянию на 01.01.2016. В приложении N 1 к данному приказу указан в том числе земельный участок с кадастровым номером N, кадастровая стоимость - 10 022 557,05 руб. Аналогичные данные содержатся в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости указанного земельного участка.
Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 27.12.2016.
14.11.2017 в ЕГРН внесены сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 2 997 862,32 руб. в порядке статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее- Закон об оценочной деятельности) в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка.
Чухонцев О.Б. заявляет требование о пересмотре архивной кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2016, для применения в период с 01.01.2017 до 14.11.2017.
В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", разъяснено, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Таким образом, поскольку у Чухонцева О.Б. сохраняется право на применение кадастровой стоимости земельного участка для расчета величины арендной платы, то требование об оспаривании архивной кадастровой стоимости подлежит разрешению по существу.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).
Согласно части 3 статьи 3 Закона об оценочной деятельности для целей настоящего Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Полагая, что установленная по состоянию на 01.01.2016 кадастровая стоимость земельного участка не соответствует и превышает его рыночную стоимость, тем самым нарушает его права как арендатора, Чухонцев О.Б. 05.07.2017 обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в заявлением об установлении кадапстровой стоимости в размере 1 616 000 руб., решением которой от 27.07.2017 N652 заявление Чухонцева О.Б. было отклонено. Не согласившись с решением комиссии, Чухонцев О.Б. обратился в суд с рассматриваемым административным исковым заявлением.
В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ, которая в том числе распространяет свое действие на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.
Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы (п. 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").
Согласно п. 4 ч. 2 ст. 246 КАС РФ к административному исковому заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об определении рыночной стоимости объекта.
Таким образом, при разрешении дел об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Оспаривая установленную кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил в суд отчет от 26.12.2017 N К2-17, выполненный специалистом-оценщиком ООО "Бизнес-Консалтинг"- Макарчуком М.Н., согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2016 составляет 1 616 000 руб.
Представитель администрации города Абакана оспаривал представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, его соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ). С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).
По ходатайству административного истца в связи с возникшими сомнениями в достоверности отчета об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка судом была назначена экспертиза с целью определения рыночной стоимости указанного земельного участка. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Экспертиза-Ремонт-Аренда" - Ярцевой О.А.
По заключению судебной экспертизы от 24.08.2018 рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2016 составляет 1 610 000 руб.
Оценивая данное заключение судебной экспертизы с учетом поступивших возражений заинтересованного лица, суд находит его недостоверным и не принимает в качестве доказательства по делу, так как эксперт неверно определилвид разрешенного использования земельного участка, что привело к искажению полученного расчетным путем результата оценки спорного земельного участка.
По ходатайству администрации города Абакана определением суда от 21.09.2018 по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту Шахолдаеву М.С.
По заключению эксперта Шахолдаева М.С. от 26.10.2018 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2016 составляет 2 670 000 руб.
Суд полагает возможным принять заключение повторной судебной оценочной экспертизы в качестве относимого и допустимого доказательства по делу, поскольку оно составлено экспертом, имеющим специальное образование, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков; эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования; ссылки на использованные при проведении оценки материалы; отвечает требованиям научности, обоснованности, логичности; выводы эксперта понятны и соответствуют поставленным на его разрешение вопросам.
Анализ заключения повторной судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости спорного земельного участка свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки N1, 2, 3, 7, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; суд считает, что приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости региона на дату оценки по спорному сегменту и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода недвижимости, о местоположении объектов, их количественных и качественных характеристиках; расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными; в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве и дате ее подготовке, приложены копии необходимых материалов и распечатки; в отчете изложена и подтверждена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки; состав и последовательность представленных в заключении материалов и описание процесса оценки позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости; итоговый результат получен при согласовании результатов применения подходов и проверен применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка; расчеты произведены в рамках сравнительного подхода и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2016; содержание заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.
Выводы эксперта о рыночной стоимости земельного участка сделаны на основе сравнительного подхода с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, с применением корректирующих коэффициентов. Подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей рынка недвижимости в регионе в определенный период.
При таких обстоятельствах суд считает правильным положить в основу своего решения выводы повторной судебной экспертизы.
С учетом изложенного проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2016 превышала его рыночную стоимость.
Поскольку оспариваемая архивная кадастровая стоимость применена для расчета арендной платы за период с 01.01.2017 до 14.11.2017, то сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, определенной по состоянию на 01.01.2016, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в период с 01.01.2017 и до 14.11.2017.
В связи с изложенным суд признает административные исковые требования подлежащими удовлетворению.
Надлежащим административным ответчиком по делу является минимущество Республики Хакасия, утвердившее оспариваемые результаты государственной кадастровой оценки.
В удовлетворении административных исковых требований к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия следует отказать, так как оспариваемая кадастровая стоимость данным органом не определялась.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Чухонцева ФИО10 к министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия об оспаривании архивной кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2016 года, в размере 2 670 000 руб.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении архивной кадастровой стоимости указанного земельного участка с кадастровым номером: N. Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года и до 14 ноября 2017 года.
Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать дату обращения в комиссию - 05 июля 2017 года.
В удовлетворении административных исковых требований к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия- отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Хакасия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий В.Н.Соловьев
Решение в окончательной форме изготовлено 21.01.2019


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка