Решение Липецкого областного суда от 15 апреля 2019 года №3а-14/2019

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 апреля 2019 года Дело N 3а-14/2019
Липецкий областной суд в составе:
председательствующего Михалевой О.В.
при секретаре Беляковой И.А.
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ЛАСАР" к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "ЛАСАР" обратилось в Липецкий областной суд с административным иском к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ООО "ЛАСАР" совместно с ООО "Плаза" на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с КН N площадью 1863 кв.м, кадастровая стоимость которого установлена в размере 9799 789 рублей 86 копеек по состоянию на 7.04.2016 г. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участкаN445/18 от 10.12.2018г., составленного ИП ФИО8., рыночная стоимость земельного участка с КН N составляет 4802 000 рублей. В связи с этим административный истец считает кадастровую стоимость земельного участка завышенной и просил установить ее равной рыночной в соответствии с названным отчетом.
В судебном заседании представитель административного истца ООО "ЛАСАР", представляющий также по доверенности интересы ООО "Плаза", Манжос А.А. заявленные требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 8126070 рублей 66 копеек.
Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности Уколова Т.В. в судебном заседании не возражала против установления рыночной стоимости земельного участка в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, представитель заинтересованного лица филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Липецкой области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.
Суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, руководствуясь положениями статей 82, 83, 84, 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка с КН N подлежит установлению равной рыночной.
Из материалов дела следует, что земельный участок с КН N площадью 1863 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> принадлежит на праве общей долевой собственности ООО "ЛАСАР" (1487/1863 доли) и ООО "Плаза" (376/1863 доли), что подтверждается договором купли-продажи земельного участка от 2.10.2017г. (л.д.20-24), выпиской из ЕГРН от 31.01.2019г. (л.д.16-19). Вид разрешенного использования земельного участка - для административного здания (офис), категория земель: земли населенных пунктов. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 7.04.2016 г. установлена в размере 9799 789 рублей 86 копеек (л.д.15).
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Липецкой области N 25 от 22.01.2019г. заявление ООО "ЛАСАР" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка отклонено.
Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N4)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010г. N508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Свои требования об установлении кадастровой стоимости равной рыночной административный истец обосновал отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка N445/18 от 10.12.2018 г., составленным ИП ФИО9., в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с КН N по состоянию на 7.04.2016г. составляет 4802 000 рублей.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В соответствии с п.5 Федерального стандарта оценки N3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно п.8 подп. "З" названного ФСО N 3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.
В силу п.10 Федерального стандарта оценки N7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
Как следует из заключения судебной экспертизы Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ N2339/9-4 от 2.04.2019г., отчет ИП ФИО10 N 445/18 от 10.12.2018г. не соответствует п.5 ФСО N3, п.11в ФСО N7. Из анализа отчета об оценке экспертом установлено, что корректировка на наличие инженерных коммуникаций оценщиком не произведена, отсутствие данной корректировки искажает итоговую стоимость и противоречит п.5 ФСО N3. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости оценщиком выявлено в г.Липецке 16 предложений о продаже земельных участков категории земельных пунктов - для размещения объектов коммерческого назначения за период апрель 2015 года - апрель 2016 года, согласно анализу которых можно сделать вывод о диапазоне цен от 794 рублей 12 копеек до 12000 рублей за 1 кв.м. Оценщиком приведены предложения по продаже земельных участков под объекты коммерческого назначения из нижней части ценового диапазона, что приводит к занижению итоговой величины стоимости и противоречит п.11в ФСО N 7.
Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о некорректности подобранных аналогов объекту оценки в целях определения его рыночной стоимости.
Таким образом, при составлении отчета об оценке ИП ФИО11 N445/18 от 10.12.2018 г. не в полной мере соблюдены требования, предъявляемые к составлению отчета, допущены нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости, при этом информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.
Учитывая наличие вышеуказанных противоречий, отчет ИП ФИО12 об оценке рыночной стоимости земельного участка не позволяет сделать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении и итоговой величины стоимости объекта оценки, и, как следствие, не может быть использован в качестве допустимого доказательства по делу.
Согласно заключению судебной экспертизы Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ N2339/9-4 от 2.04.2019г. рыночная стоимость земельного участка с КН N площадью 1863 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 7.04.2016г. составляет 8126070 рублей 66 копеек.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела с выездом эксперта для осмотра земельного участка. В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007г. N254, экспертом составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности его площади, вида разрешенного использования, количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке.
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): местоположение, дата предложения, подключение к инженерным коммуникациям, состав оцениваемых прав, площадь земельных участков.
Для сравнения эксперт выбрал 3 объекта-аналога, сопоставимые с объектом оценки.
Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (специализированных интернет-сайтов, периодическая печать). Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.
Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N1). Отобранные для сравнения земельные участки расположены в Липецком районе, а различие по отдельным ценообразующим параметрам в некоторой степени исключены за счет внесения при необходимости соответствующих корректировок. При проведении экспертизы за объекты сравнения для определения вероятной стоимости земельного участка на требуемую дату принимались земельные участки, наиболее сопоставимые с исследуемыми объектами по основным ценообразующим факторам. Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.
Эксперт имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. При проведении исследования эксперт ФИО13., в частности, руководствовался Федеральными законами от 31.05.2001г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", от 29.07.1998г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки N1, N2, N3, N7, Справочником оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. под ред. Л.А. Лейфера, 2014г.
Для получения более точного результата экспертом использована формула средневзвешенной величины. Основная идея оценки основана на методологии обработки результатов при небольшом числе измерений. В соответствии с этой идеей определяется значимость (вес) каждого из откорректированных значений для последующей оценки окончательного значения рыночной стоимости, которая определяется как средневзвешенное значение откорректированных стоимостей объектов-аналогов. Экспертом приведено и обоснование согласования результатов.
Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ, проводившего исследование материалов дела, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены.
Оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы не имеется.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами, учитывает мнение сторон, и полагает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с КН N равной его рыночной стоимости, определенной в названном экспертном заключении Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ.
Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющих в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Исходя из предмета заявленного спора и положений действующего законодательства, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельных участков является не надлежащим ответчиком по делу, вследствие чего в удовлетворении требований к нему суд отказывает.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1863 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов по состоянию на 7 апреля 2016 г. в размере равном его рыночной стоимости - 8126 070 рублей (восемь миллионов сто двадцать шесть тысяч семьдесят) рублей 66 копеек.
Датой подачи ООО "ЛАСАР" заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N считать 25 декабря 2018 г.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N.
В иске ООО "ЛАСАР" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Липецкого областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий. О.В. Михалева
Решение суда в окончательной
форме принято 17. 04.2019 г.
.
.
.
6


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка