Дата принятия: 05 марта 2020г.
Номер документа: 3а-141/2020
ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 5 марта 2020 года Дело N 3а-141/2020
Приморский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Е.А.Медведевой,
при секретаре И.А. Тороповой,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Радио Приморья" к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, заинтересованное лицо - администрация Партизанского городского округа об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года N 5-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 февраля 2015 года; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе населенных пунктов; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе кадастровых кварталов. Данное постановление опубликовано 16 декабря 2015 года и с 1 января 2016 года вступило в законную силу.
Актом об утверждении кадастровой стоимости N от 24 мая 2018 года в отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4 150 кв. м, расположенного по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного за пределам участка, участок находиться примерно в 40 м от ориентира по направлению на юго-запад, адрес ориентира: <адрес>, установлена кадастровая стоимость -7099 986 рублей.
Общество с ограниченной ответственностью "Радио Приморья" (далее - ООО "Радио Приморья") обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере равной его рыночной стоимости 3605 600 рублей по состоянию на 24 мая 2018 года. В обоснование своих требований указало, что Общество является арендатором вышеназванного земельного участка. Установленная кадастровая стоимость земельного участка в размере 7099986 рублей значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в Отчете об оценке N -о/2019 от 15 ноября 2019 года, чем нарушаются права и законные интересы Общества, поскольку это влечет увеличение размера арендных платежей за земельный участок, исчисляемых на основании его кадастровой стоимости.
В целях реализации права на пересмотр определения кадастровой стоимости указанного земельного участка, ООО "Радио Приморья" обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которая приняла решение об отказе в удовлетворении заявления.
В судебное заседание не явился представитель административного истца, заявил ходатайство с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.
Представители административных ответчиков и заинтересованного лица также не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом. Сведениями о неявке в судебное заседание представителей административных ответчиков по уважительной причине, суд не располагает. Каких либо ходатайств, включая ходатайство об отложении дела, до начала судебного заседания в адрес суда не поступало.
Вместе с тем, представитель административного ответчика - министерства имущественных и земельных отношений Приморского края представил в суд письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просил в удовлетворении заявленных требований отказать.
В соответствии с частью 2 статьи 150, частью 2 и 4 статьи 247 КАС РФ Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся представителей сторон и заинтересованного лица.
Исследовав материалы административного дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, Приморский краевой суд приходит к следующему.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Обращаясь в суд с вышеназванным административным иском, ООО "Радио Приморья" указало на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, находящегося у Общества на праве аренды, его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав Общества, как плательщика арендной платы, размер которой определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2. статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из материалов дела усматривается, что 04 июня 2018 года между администрацией Партизанского городского округа ("Арендодатель") и ООО "Радио Приморья" ("Арендатор") заключен договор N д/18 аренды земельного участка, согласно которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 4150 кв.м. с кадастровым номером N, разрешенное использование: магазины, местоположение установлено примерно в 40 метрах по направлению на юго-запад от ориентира - здания магазина, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>А, (пункт 1.1).
Срок аренды устанавливается с 28 мая 2018 года до 12 октября 2085 года включительно (пункт 1.2).
Согласно пункту 2.1. данного договора арендная плата устанавливается согласно расчету, являющемуся Приложением N 2 к договору.
Из расчета арендной платы за пользование земельным участком в Приложении N 2 к договору аренды земельного участка N 48 д/18 от 04 июня 2018 года следует, что сумма арендной платы рассчитана исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Поскольку сумма арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, затронуты права и законные интересы административного истца как арендатора спорного земельного участка.
Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю 22 октября 2019 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером N установлена кадастровая стоимость в размере 7099986 рублей, которая определена по состоянию на 24 мая 2018 года, утверждена 24 мая 2018 года и внесена в реестр объектов недвижимости 24 мая 2018 года на основании акта об утверждении кадастровой стоимости N от 24 мая 2018 года.
18 ноября 2019 года Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, которое было отклонено решением N от 06 декабря 2019 года.
В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Согласно абзацам 22 и 24 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, части 2 статьи 246 КАС РФ, к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки, а также могут прилагаться иные документы.
Так, в обоснование заявленных требований ООО "Радио Приморья" представлен Отчет N -о/2019 от 15 ноября 2019 года, выполненный оценщиком ЗАО "Дальком-Аудит" Бахваловым Е.А., из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка площадью 4150 кв.м. с кадастровым номером 25:33:180113:10511, разрешенное использование: магазины, местоположение установлено примерно в 40 метрах по направлению на юго-запад от ориентира - здания магазина, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>А, по состоянию на 24 мая 2018 года составляет 3605600 рублей.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).
Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Доказательств несоответствия Отчета N -о/2019 от 15 ноября 2019 года требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, ходатайств о проведении судебной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка ими не заявлялось.
Проанализировав представленный административным истцом Отчет, суд приходит к выводу, что в соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 оценщиком составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости земельного участка. Оценщиком проведен подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в Отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка.
Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов. В рамках сравнительного подхода был использован метод сравнения продаж.
В Отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведен приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Поскольку Отчет N -о/2019 от 15 ноября 2019 года составлен специалистом, имеющим необходимое образование, специальность, стаж работы; выводы, в соответствии с требованиями части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, суд приходит к выводу о том, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности и признает его достоверным доказательством.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения административных исковых требований ООО "Радио Приморья" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:33:180113:10511 в размере равной его рыночной стоимости 3605600 рублей.
Датой подачи административного иска, суд признает дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю - 18 ноября 2019 года.
Довод представителя министерства имущественных и земельных отношений Приморского края о том, что постановление департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года N 5-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края" в настоящее время никем не оспорено, в связи с чем требования административного истца не подлежат удовлетворению, суд признает несостоятельным, основанным на ошибочном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения. Право арендатора недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, обратиться в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, прямо предусмотрено законом. Данное право и было реализовано административным истцом.
Иные доводы, приведенные административным ответчиком в обоснование своей правовой позиции, также не могут служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований административного истца.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Приморский краевой суд
решил:
административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Радио Приморья" к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, заинтересованное лицо - администрация Партизанского городского округа об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 4150 кв.м. с кадастровым номером N, разрешенное использование: магазины, местоположение установлено примерно в 40 метрах по направлению на юго-запад от ориентира - здания магазина, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>А, равной его рыночной стоимости в размере 3605600 рублей по состоянию на 24 мая 2018 года.
Датой подачи административного искового заявления считать - 18 ноября 2019 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Приморского краевого суда Е.А. Медведева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
