Дата принятия: 15 декабря 2020г.
Номер документа: 3а-141/2020
ТОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 15 декабря 2020 года Дело N 3а-141/2020
15 декабря 2020 года Томский областной суд в составе:
председательствующего Кущ Н.Г.,
при секретаре Пензиной О.С.,
с участием представителя ООО "Недвижимость" Осипова А.В.,
представителя административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области Федоровской А.Е.,
представителя заинтересованного лица ОГБУ "ТОЦИК" Синчиковой Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске административное дело N 3а-141/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Недвижимость" к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере их рыночной стоимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Недвижимость" в лице представителя Осипова А.В. обратилось в суд с административным исковым заявлением к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере их рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований указало, что ООО "Недвижимость" является собственником объектов недвижимости:
- нежилого здания площадью 1466,2 кв.м, расположенного по адресу: г.Томск, ул.Клюева, 11в (кадастровый номер /__/);
- нежилого здания площадью 435,9 кв.м, расположенного по адресу: г.Томск, ул.Клюева, 11в, строение 2 (кадастровый номер /__/).
Кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости, установленная по состоянию на 01 января 2019 года, составляет, соответственно, 57715796 руб. 97 коп. и 17156885 руб. 39 коп.
Утвержденная кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу на праве собственности нежилых зданий значительно превышает их рыночную стоимость по состоянию на 01 января 2019 года, что нарушает права ООО "Недвижимость" как налогоплательщика.
Просило установить кадастровую стоимость нежилого здания площадью 1466,2 кв.м, расположенного по адресу: г.Томск, ул.Клюева, 11в (кадастровый номер /__/) в размере его рыночной стоимости в сумме 18580000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года; нежилого здания площадью 435,9 кв.м, расположенного по адресу: г.Томск, ул.Клюева, 11в, строение 2 (кадастровый номер /__/) в размере его рыночной стоимости в сумме 6130000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года для применения в целях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
В судебном заседании представитель ООО "Недвижимость" Осипов А.В., уточнив заявленные требования, просил установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, определенной отчетом N 688/1-А/2020, подготовленном ООО "Бюро оценки "ТОККО", а именно: нежилого здания с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: г.Томск, ул.Клюева, 11в - 22300000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: г.Томск, ул.Клюева, 11в, стр.2 - 7350000 рублей.
Представитель Департамента по управлению государственной собственностью Федоровская А.Е. вопрос об установлении кадастровой стоимости оставила на усмотрение суда.
Представитель заинтересованного лица ОГБУ "ТОЦИК" Синчикова Л.В. отметила, что при изучении отчета существенных нарушений законодательства об оценочной деятельности не выявлено, замечаний к отчету нет, разрешение спора оставила на усмотрение суда.
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
В письменном отзыве представитель Управления Росреестра по Томской области Макарьев М.Н. оставил на усмотрение суда разрешение вопроса об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, указав, что реализация прав истца на установление кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности зданий равной их рыночной стоимости не влияет на права и законные интересы Управления.
Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что ООО "Недвижимость" на праве собственности принадлежат:
- нежилое здание с кадастровым номером /__/, расположенное по адресу: Томская область, г.Томск, ул.Клюева, 11в, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 24.09.2020;
- нежилое здание с кадастровым номером /__/, расположенное по адресу: Томская область, г.Томск, ул.Клюева, 11в, строение 2, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 24.09.2020.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 16.09.2020 кадастровая стоимость здания с кадастровым номером /__/ составляет 57715796,97 руб.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 16.09.2020 кадастровая стоимость здания с кадастровым номером /__/ составляет 17156885,39 руб.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав.
ООО "Недвижимость" в соответствии с требованиями главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Томской области от 27 ноября 2003 года N 148-ОЗ "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций.
В силу пункта 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса, в пункте 1 которой закреплено, что налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них, а также нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
Из положений пункта 7 статьи 378.2 приведенного Кодекса следует, что уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу: определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость; направляет перечень в электронной форме в налоговый орган по субъекту Российской Федерации.
Распоряжением Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 27 ноября 2019 г. N 99-о в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации определен перечень объектов недвижимого имущества для целей налогообложения на 2020 год, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. Пунктом 2417 приложения к распоряжению в указанный Перечень включено здание с кадастровым номером /__/, пунктом 2418 - здание с кадастровым номером /__/.
В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).
Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона (часть 4).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).
В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Постановлением Администрации Томской области от 13 марта 2017 г. N 79а установлена дата перехода к проведению на территории Томской области государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" - 15 марта 2017 года.
Оспариваемая кадастровая стоимость нежилых зданий утверждена приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 22 ноября 2019 г. N 41 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, помещений, машино-мест и иных видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Томской области", который принят в соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", постановлением Губернатора Томской области от 11 июня 2013 г. N 68 "Об утверждении Положения о Департаменте по управлению государственной собственностью Томской области", с учетом уведомления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 15 ноября 2019 г. N 15-01556/19 об отсутствии нарушений требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки, выполненному областным государственным бюджетным учреждением "Томский областной центр инвентаризации и кадастра" от 7 ноября 2019 г. N 1ГКООН-70-2019.
В соответствии с абзацем 4 пункта 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 334-ФЗ, действующей с 1 января 2019 г.) в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Приведенные данные указывают на заинтересованность административного истца в установлении кадастровой стоимости как налогооблагаемой базы в размере, равной рыночной стоимости объектов недвижимости, а его требование в полной мере согласуется с положениями статей 373, 375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", в силу которых федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости этого недвижимого имущества равной его рыночной стоимости.
В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ является отчет об оценке объекта.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности) (абзац первый пункта 20 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).
В суд административным истцом в подтверждение заявленной с учетом уточнения требований к установлению рыночной стоимости нежилых зданий представлен отчет N 688/1-А/2020 от 07 декабря 2020 года, подготовленный ООО "Бюро оценки "ТОККО", в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого здания площадью 1466,2 кв.м, расположенного по адресу: г.Томск, ул.Клюева, 11в с кадастровым номером /__/ по состоянию на 01 января 2019 года составляет 22300000 рублей; рыночная стоимость нежилого здания площадью 435,9 кв.м, расположенного по адресу: г.Томск, ул.Клюева, 11в, строение 2 - 7350000 рублей.
Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, установлено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).
Оценивая представленный отчет N 688/1-А/2020 от 07 декабря 2020 года, подготовленный ООО "Бюро оценки "ТОККО", в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что при составлении данного отчета требования статьи 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" соблюдены, поскольку указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки.
Ответственность оценщика С., а также ООО "Бюро оценки "ТОККО" застрахована в установленном порядке и размере.
Как следует из представленного отчета, оценка в отношении нежилых зданий проводилась по состоянию на 01 января 2019 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости.
Оценщиком в соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 составлено точное описание объектов оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых зданий.
Оценщик произвел анализ рынка коммерческой недвижимости г.Томска, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. При проведении оценки объектов недвижимости оценщиком использованы предусмотренные законодательством об оценочной деятельности сравнительный и доходный подходы, обоснован отказ от применения затратного подхода.
Из предложений по продаже объектов недвижимости оценщиком выбраны объекты-аналоги с наиболее подходящими характеристиками объекту оценки. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в расчетных таблицах. В отчете присутствуют сведения об источниках информации, где имеется информация об объектах-аналогах, что позволяет делать выводы об авторстве информации и дате ее подготовки, а также проверить используемые оценщиком сведения.
В силу статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость объектов недвижимости, свидетельствовали бы об их рыночной стоимости в ином размере по состоянию на 01 января 2019 года, административными ответчиками, вопреки положениям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено. Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорных объектов лицами, участвующими в деле, заявлены не были.
Представленный административным истцом при обращении в суд с административным исковым заявлением отчет об оценке N 688-А/2020 от 13 октября 2020 года не может быть признан достоверным доказательством иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года по следующим основаниям.
Как следует из содержания указанного отчета, рыночная стоимость объектов недвижимости определена путем вычитания из рыночной стоимости объектов рыночной стоимости земельного участка и НДС. Вместе с тем ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривают, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и отдельно выделяется из рыночной стоимости.
При таких данных указанные в отчете об оценке N 688/1-А/2020 от 07 декабря 2020 года итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания площадью 1466,2 кв.м, расположенного по адресу: г.Томск, ул.Клюева, 11в с кадастровым номером /__/ по состоянию на 01 января 2019 года - 22300000 рублей; нежилого здания площадью 435,9 кв.м, расположенного по адресу: г.Томск, ул.Клюева, 11в, строение 2 - 7350000 рублей подлежат признанию достоверными для установления кадастровой стоимости.
Согласно части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости; также в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать дату обращения в суд - 20 октября 2020 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Недвижимость" об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере их рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером /__/ площадью 1466,2 кв.м, расположенного по адресу: г.Томск, ул.Клюева, 11в в размере его рыночной стоимости 22300000 (двадцать два миллиона триста тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером /__/ площадью 435,9 кв.м, расположенного по адресу: г.Томск, ул.Клюева, 11в, строение 2 в размере его рыночной стоимости 7350000 (семь миллионов триста пятьдесят тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью "Недвижимость" в суд считать 20 октября 2020 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Томский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий
Мотивированное решение изготовлено 29 декабря 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
