Решение Калининградского областного суда от 28 июля 2020 года №3а-141/2020

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 июля 2020 года Дело N 3а-141/2020
Судья Калининградского областного суда Иванова О.В.,
при секретаре Горенко Т.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ОАО "Завод ЖБИ-2" к Правительству Калининградской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованные лица: администрация муниципального образования "Черняховский городской округ", ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Калининградской области об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ОАО "Завод ЖБИ-2" обратилось в суд с вышеназванным административным иском указав, что общество является арендатором земельного участка площадью 42 810 кв.м с кадастровым номером 39:13:020021:166, расположенного по адресу: Калининградская область, Черняховский район, пос. Сиреневка, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с разрешенным использованием - для размещения комплекса дробильно-сортировочной установки и складов.
Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2018 года N 704 утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:13:020021:166 по состоянию на 01 января 2018 года в размере 6 950 631, 60 руб. Сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 22 января 2019 года.
Не согласившись с установленной кадастровой стоимостью, общество обратилось к оценщику <данные изъяты> которым составлен отчет об оценке N З-034-2019 от 23 сентября 2019 года и определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:13:020021:166 по состоянию на 01 января 2018 года в размере 3 931 000 рублей.
ОАО "Завод ЖБИ-2" просит установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 3 931 000 рублей, поскольку размер арендных платежей исчисляется из кадастровой стоимости, тем самым нарушаются права общества как арендатора земельного участка.
В судебном заседании представитель административного истца ОАО "Завод ЖБИ-2" Бернацкая Н.А. заявленные требования поддержала и просила их удовлетворить.
Представители Правительства Калининградской области, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Представитель администрации муниципального образования "Черняховский городской округ" в судебное заседание не явился, просил рассмотреть заявленные требования в его отсутствие. Представил письменные пояснения, из которых следует, что против удовлетворения административного иска возражает, поскольку считает, что рыночная стоимость земельного участка является заниженной.
Представитель заинтересованного лица филиала ФГБУ "ФКП управления Росреестра по Калининградской области" в судебное заседание не явился, просил заявленные требования рассмотреть в его отсутствие.
С учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя административного истца, пояснения свидетеля Мелкозерова А.В., составившего отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Материалами дела подтверждается, что ОАО "Завод ЖБИ-2" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 39:13:020021:166 на основании договора аренды земельного участка N 7-с/2014 от 20 июня 2014 года (срок аренды до 31 декабря 2035 г.) (л.д.10-22).
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи.
Согласно части 1 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения настоящего федерального закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года.
В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с настоящим Федеральным законом или в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (часть 2 статьи 24).
Решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации (часть 3 статьи 24).
Постановлением Правительства Калининградской области от 10 марта 2017 года N 90 "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценки" установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ - 1 апреля 2017 года.
Постановлением Правительства Калининградской области от 14 апреля 2017 N 190 "О проведении государственной кадастровой оценки на территории Калининградской области и признании утратившим силу подпункта 2 пункта 1 постановления Правительства Калининградской области от 10 декабря 2015 года N 701" постановлено провести на территории Калининградской области кадастровую оценку категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения - в 2018 году.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 15 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" Правительством Калининградской области принято постановление от 22 ноября 2018 года N 704 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Калининградской области".
Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2018 года N 704 утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:13:020021:166 по состоянию на 01 января 2018 года в размере 6 950 631, 60 руб. Сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 22 января 2019 года. Дата начала применения кадастровой стоимости с 01 января 2019 года (л.д. 23).
В соответствии с частью 1 статьи 22 названного выше Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона (часть 4 статьи 22).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 этой же статьи кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного Кодекса РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Постановлением Правительства Калининградской области от 15 мая 2012 года N 336 (с последующими изменениями и дополнениями) утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Калининградской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов.
Из содержания пунктов 2, 4, 6, 7 названного Порядка следует, что при наличии кадастровой стоимости земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые предоставлены в аренду без торгов, размер арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков, внесенной в государственный реестр недвижимости, с учетом коэффициента по виду разрешенного использования земельного участка, определяемого нормативными правовыми актами органов местного самоуправления муниципальных образований Калининградской области.
Условиями договора аренды N 7-с/2014 от 20 июня 2014 года предусмотрено, что расчет сумм арендной платы производится ежегодно на основании порядка определения размера арендной платы, утвержденного Черняховским районным Советом депутатов, при этом в соответствующих приложениях к договору приведен расчет арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка, определяемой на основании сведений государственного кадастра недвижимости.
Таким образом, превышение кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его рыночной стоимости влечет нарушение прав арендатора вследствие увеличения размера арендной платы.
Права арендатора, нарушенные подобным несоответствием внесенной в государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости с последующим внесением соответствующих изменений в единый государственный реестр недвижимости в сведения о кадастровой стоимости этого земельного участка.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В обоснование административного иска ОАО "Завод ЖБИ-2" представил суду результаты отчета об оценке N З-034-2019 от 23 сентября 2019 года, подготовленного оценщиком Мелкозеровым А.В., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:13:020021:166 по состоянию на 01 января 2018 года определена в размере 3 931 000 рублей (л.д. 26-55).
В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
Исходя из вышеизложенного, по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию недостоверности заявленной ОАО "Завод ЖБИ-2" рыночной стоимости земельного участка лежит на ответчиках и заинтересованных лицах.
Вместе с тем, каких - либо доказательств обратного названными лицами, участвующими в деле, не представлено, как и доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика о рыночной стоимости объекта оценки.
В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.
Как усматривается из представленного административным истцом отчета об оценке, оценщик <данные изъяты> имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", является членом Ассоциации СРОО "СВОД", деятельность застрахована в ООО "Абсолют Страхование".
Из содержания отчета об оценке следует, что при его подготовке оценщик использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, что не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ; отказ от использования доходного и затратного подходов к оценке земельного участка обоснован и сомнений не вызывает.
Для оценки методом сравнения оценщиком отобраны три объекта сравнения (аналоги) - земельных участков, применены необходимые корректировки, в том числе корректировка на местоположение, отказ от применения иных корректировок оценщиком обоснован; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; приведенные в отчете сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости в Калининградской области на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, о местоположении земельного участка, его количественных и качественных характеристиках; оценщиком произведен качественный анализ подобранных объектов-аналогов в целях их сопоставления; в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.
Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что представленный административным истцом отчет об оценке содержит необходимые сведения доказательственного значения.
Кроме того, в судебном заседании оценщиком <данные изъяты> представлено подробное обоснование позиции по изложенным в отчете выводам, которое сомнений в обоснованности не вызывает.
Стороны и заинтересованные лица в установленном процессуальным законом порядке также не указали обстоятельств, которые могут свидетельствовать о неясности, противоречивости или необоснованности отчета.
При этом каких-либо доказательств, опровергающих правильность выводов, изложенных в отчете, суду не представлено, равно как и доказательств в подтверждение того, что принадлежащий административному истцу на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 39:13:020021:166 по состоянию на 01 января 2018 года имел другую рыночную стоимость, соответствующих ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы также не заявлено, при этом такое право судом было разъяснено.
Поскольку доказательств недостоверности рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:13:020021:166, определенной оценщиком в размере 3 931 000 рублей, ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, исследованный в судебном заседании отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и сомнений в правильности не вызывает, требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка 39:13:020021:166 в размере его рыночной стоимости является законным и подлежит удовлетворению.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для установленных законодательством целей, в резолютивной части решения подлежит указанию дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которая является датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Калининградской области - 26 сентября 2019 года.
Доводы заинтересованного лица о том, что в результате установления новой кадастровой стоимости земельного участка бюджет муниципального образования "Черняховский городской округ" получит меньше арендных платежей, не могут являться основанием для отказа в удовлетворении предъявленного ОАО "Завод ЖБИ-2" административного иска, поскольку действующим законодательством арендаторам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено право обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда исходя из нее исчисляется арендная плата.
Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.
Неизбежные в процессе оценочной деятельности издержки для кадастровых правоотношений, обусловленные стоимостными расхождениями в оценке, если они не связаны исключительно с несправедливыми преимуществами или злоупотреблениями участников этих правоотношений, в приемлемых границах допустимы.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ОАО "Завод ЖБИ-2" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 42 810 кв. м, с кадастровым номером 39:13:020021:166, расположенного по адресу: Калининградская область, Черняховский район, пос. Сиреневка, по состоянию на 01 января 2018 года в размере рыночной стоимости 3 931 000 рублей.
Датой предъявления требований считать дату обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Калининградской области - 26 сентября 2019 года.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости после вступления в законную силу является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Мотивированное решение суда составлено 10 августа 2020 года.
Судья Калининградского
областного суда О.В. Иванова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка