Дата принятия: 03 октября 2019г.
Номер документа: 3а-141/2019
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 3 октября 2019 года Дело N 3а-141/2019
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ошмариной Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества "Дом моды "Волга" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Акционерное общество (АО) "Дом моды "Волга" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: наименование: нежилое помещение, назначение - нежилое помещение, площадью 11 202, 3 кв.метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>; <адрес>; <адрес>; <адрес>; <адрес>; <адрес>; <адрес>; <адрес>; <адрес>; <адрес>, в размере рыночной стоимости 183 396 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что АО "Дом моды "Волга" является собственником указанного объекта недвижимости, плательщиком налога на имущество организаций. АО "Дом моды "Волга" проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 19 декабря 2013 года составляет 183 396 000 рублей.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 11 декабря 2012 года N 1404-п, составляет по состоянию на 19 декабря 2013 года 400 043 654, 96 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Чистова И.Е. административный иск поддержала, с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 169 350 000 рублей.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ярославской области по доверенности Лазоренко Л.А. оставила разрешение требований административного иска на усмотрение суда.
Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Николаева Т.Б. в удовлетворении административного иска возражала в связи с отсутствием в административном деле доказательств, достоверно подтверждающих размер рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Административный ответчик ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра представило суду отзыв на административный иск, в котором оставило разрешение дела на усмотрение суда, подтвердив размер кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Административный ответчик Правительство Ярославской области, заинтересованное лицо Департамент финансов Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направили, письменной позиции по заявленным требованиям не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, эксперта Рензина А.Ю., допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения содержатся в статьях 245, 246, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применяет положения Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьями 372 - 375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций (далее - налог) устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Налогоплательщиками налога (далее - налогоплательщики) признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.
Объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.
Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
После принятия закона, указанного в настоящем пункте, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, как их среднегодовой стоимости не допускается.
В соответствии со статьей 2.1 Закона Ярославской области "О налоге на имущество организаций" налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных статьей 378<2> Налогового кодекса Российской Федерации, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:
1) торговые центры (комплексы) общей площадью от 1000 до 25000 квадратных метров включительно и помещения в них;
2) нежилые помещения площадью от 1000 до 25000 квадратных метров включительно, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов либо которые фактически используются для размещения торговых объектов;
3) жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.
Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.12.2018 года N 23-н утвержден перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2019 год.
В указанный Перечень под номером 147 внесен объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, отдельные помещения в котором принадлежат на праве собственности АО "Дом моды "Волга", что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, содержащей сведения об основных характеристиках объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, по состоянию на 22 ноября 2018 года.
Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства Российской Федерации и законодательства Ярославской области, суд приходит к выводу о том, что административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, для исчисления которого в качестве налоговой базы принимается кадастровая стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом налогообложения, следовательно права и законные интересы АО "Дом моды "Волга" затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, он имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.
В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, части 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> поставлен на учет в государственный кадастр недвижимости 19 декабря 2013 года.
Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости определена ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в соответствии с Порядком определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 года N 113, действовавшим до 28 февраля 2019 года, по состоянию на 19 декабря 2013 года в размере 400 043 654, 96 рубля на основании величины удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденной постановлением Правительства Ярославской области от 11 декабря 2012 года N 1404 - п.
В качестве доказательств величины рыночной стоимости указанного объекта недвижимости на 19 декабря 2013 года суд располагает Отчетом об оценке его рыночной стоимости, выполненным ООО "Ярэксперт", согласно выводам которого рыночная стоимость на данную дату составила 183 396 000 рублей, а также заключением судебной экспертизы, проведенной экспертом Рензиным А.Ю., по заключению которой рыночная стоимость данного объекта не 19 декабря 2013 года составила 169 350 000 рублей.
Исследовав Отчет об оценке, экспертное заключение, дополнительные пояснения оценщика и эксперта, суд полагает, что рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере 169 350 000 рублей, определенном экспертным заключением.
Из Отчета об оценке и экспертного заключения видно, что как оценщик, так и эксперт определяли величину рыночной стоимости объекта доходным подходом методом прямой капитализации.
В рамках данного подхода как оценщиком, так и экспертом определялась величина ставки арендной платы, которая затем в целях определения потенциального валового дохода умножалась на площадь помещений.
Как следует из Отчета об оценке и экспертного заключения по результатам расчетов получены сопоставимые величины арендной ставки (в Отчете об оценке - 496 рублей за 1 кв.метр; в экспертном заключении - от 381, 78 до 625, 06 рублей за 1 кв.метр в зависимости от этажа и назначения помещений).
Однако, в целях определения потенциального валового дохода оценщиком произведено умножение полученной ставки на всю площадь оцениваемых помещений, тогда как экспертом определена площадь арендопригодных площадей, к которым не отнесены места общего пользования, что привело к расхождениям в выводах относительно величины рыночной стоимости объекта недвижимости, сделанных оценщиком и экспертом.
Суд полагает, что выводы эксперта в приведенной части о необходимости применения в расчетах лишь арендопригодной площади являются обоснованными, они согласуются как с понятием "доходного подхода" в оценке, изложенном в Федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденном приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297, так и с фактическими обстоятельствами использования оцениваемого объекта.
Согласно пункту 15 ФСО N 1 доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Экспертным заключением определены помещения и их площадь, которые могут быть сданы в аренду. В связи с этим, именно размер данных помещений подлежит учету при расчете величины потенциального валового дохода.
По изложенным основаниям, суд полагает, что величина рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца более достоверно определена экспертным заключением.
При этом, суд не находит оснований согласиться с теми доводами, которые приведены Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области в опровержение достоверности выводов экспертного заключения.
Указанные доводы полно и подробно исследованы в судебном заседании с участием эксперта, которым даны пояснения, опровергающие их обоснованность.
Оценивая достоверность выводов судебной экспертизы суд принимает во внимание, что возможность такой проверки на соответствие федеральным стандартам оценки Кодексу административного судопроизводства Российской Федерации не противоречит, так как требований к определению рыночной стоимости объектов экспертным путем законодательство не содержит, в то же время производя такой расчет эксперт применяет подходы и методы, установленные в данных стандартах
Как было указано выше, рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца определена экспертом доходным подходом. При этом, в заключении эксперт указал, что им не используется сравнительный подход при производстве экспертизы, в связи с отсутствием на рынке недвижимости на дату оценки предложений о продаже объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом по основным ценообразующим характеристикам.
Суд полагает, что данный вывод эксперта материалами дела не опровергнут.
В подтверждение своего заявления о том, что стоимость объекта могла быть определена сравнительным методом, Департамент приводит сведения о трех объектах недвижимости, предложения о продаже которых имелись на дату оценки.
Вместе с тем, анализ указанных объектов показывает, что они не сопоставимы с оцениваемым объектом по площади. Содержание извещений о продаже данных объектов не содержит всех подлежащих учету обстоятельств для того, что бы сопоставить их с объектом оценки
Обоснованным также является заявление представителя административного истца о том, что один из объектов - здание <адрес> продавался не в целях последующего его использования как торгового объекта, а в целях сноса с застройкой освободившегося земельного участка многоквартирными жилыми домами. Таким образом, экономическая составляющая предложенной цены данного объекта не соответствует тому использованию, который имеет объект административного истца.
Суд принимает во внимание также обоснованность пояснений эксперта, в которых он указывает, что при оценке такого объекта как помещения в нежилом здании площадью более 11 000 кв.метров наиболее достоверно их стоимость будет отражать стоимость аренды данных помещений, но не стоимость их продажи, поскольку последняя величина более зависима от различных факторов, в то время как арендная ставка по отношению к различным помещениям, как правило, находится в одном ценовом диапазоне.
Суд отмечает также, что для анализа рынка продаж подобных объектов и выявления средней их стоимости использование сведений только о трех предложениях явно недостаточно.
Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области в возражениях приведены также сведения об аренде объектов недвижимости, имевшихся на дату оценки, по ставке арендной платы, отличной от тех, которые приведены в использованных экспертом предложениях.
Вместе с тем, как обоснованно было указано экспертом, предложенные Департаментом объекты не сопоставимы с объектом оценки по площади. Кроме того, приведенные Департаментом источники, в которых размещены объявления об аренде, не являются общедоступными.
При расчете ставки арендной платы складских помещений экспертом вносилась корректировка на потребность в ремонте. При этом, эксперт исходил из того, что объекты аналоги имеют современный ремонт.
Критикуя выводы эксперта в указанной части, Департамент, вместе с тем, вывод эксперта о наличии у объектов - аналогов современного ремонта не опровергает.
Более того, данный вывод эксперта обоснован содержанием имеющихся в составе экспертного заключения копий объявлений об аренде помещений, использованных экспертом в качестве аналогов.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что обоснованность введения данной корректировки, которая определена на основании Справочника оценщика недвижимости 2012 года в размере 0,71, материалами дела не опровергнута.
В рамках доходного подхода итоговая стоимость объекта оценки определялась экспертом как отношение чистого операционного дохода к коэффициенту капитализации.
Данный коэффициент рассчитан экспертом самостоятельно.
Критикуя выводы эксперта в указанной части, Департамент указывает, что полученная экспертом ставка не попадает в диапазон данных значений, предложенных Справочником оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А. 2014 года и аналитическими исследованиями, проведенными компанией "Стартриэлт". При этом, обоснованность расчета эксперта Департамент не опровергает.
С указанными возражениями суд не находит оснований согласиться.
В пояснениях по указанным доводам Департамента эксперт указал, что выводы компании "Стартриэлт" необоснованно применять при производстве экспертизы, поскольку они не подтверждены соответствующими расчетами.
В свою очередь, заявление Департамента о том, что ставка капитализации по предложению Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А. 2014 года находится в диапазоне от 5 % до 13, 5 %, является неверным, поскольку данный диапазон предложен указанным Справочником для валового рентного мультипликатора, который применять для расчета стоимости объекта доходным подходом не обосновано.
Заявление эксперта, что приведенные в возражениях Департамента значения являются не ставкой капитализации, а валовым рентным мультипликатором представителем Департамента в судебном заседании не опровергнуты.
При таких обстоятельствах, суд не находит оснований согласиться с возражениями Департамента в указанной части.
Кроме того, как следует из экспертного заключения и дополнительных пояснений эксперта, полученное им в результате расчета значение ставки капитализации укладывается в диапазон данных значений, предложенных Справочником оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А. 2012 года, то есть соответствует той информации, которая имелась на дату оценки.
Исследование экспертного заключения в иной его части также не дает суду оснований для выводов о его недостоверности.
В экспертном заключении полно и достоверно изложена информация об объекте оценки, о тех экономических факторах, которые влияют на величину его рыночной стоимости, действия эксперта при производстве оценки подробно в заключении изложены, являются понятными и проверяемыми, все этапы экспертизы, подлежащие отражению в заключении, в нем имеются.
При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие в деле доказательств, свидетельствующих о допущенных экспертом нарушениях при проведении экспертизы или об искажении полученной в результате экспертизы величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, суд полагает, что данная величина подлежит установлению в соответствии с выводами экспертного заключения в размере 169 350 000 рублей.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением в отношении него рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление АО "Дом моды "Волга" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения АО "Дом моды "Волга" с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области - 28 декабря 2018 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Акционерного общества "Дом моды "Волга" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: наименование: нежилое помещение, назначение - нежилое помещение, площадью 11 202, 3 кв.метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>; <адрес>; <адрес>; <адрес>; <адрес>; <адрес>; <адрес>; <адрес>; <адрес>; <адрес>, в размере рыночной стоимости 169 350 000 (сто шестьдесят девять миллионов триста пятьдесят тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 169 350 000 (сто шестьдесят девять миллионов триста пятьдесят тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 28 декабря 2018 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 9 октября 2019 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
