Дата принятия: 06 декабря 2018г.
Номер документа: 3а-141/2018
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 6 декабря 2018 года Дело N 3а-141/2018
Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Каракич Л.Л., при секретаре Шеине М.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-141/2018 по административному исковому заявлению Копытина М.В. к Правительству Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Иркутской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "ФКП Росреестра" по Иркутской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Копытин М.В. обратился к Правительству Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, ФГБУ Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Иркутской области" с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", площадью 3 971,00 кв.м., расположенного по адресу: "адрес изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты придорожного сервиса, равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 5 декабря 2017 года.
Указанный земельный участок принадлежит административному истцу на праве собственности и используется для размещения объектов придорожного сервиса. Копытин М.В. является плательщиком земельного налога, размер которого рассчитывается в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка "номер изъят" на 5 декабря 2017 года установлена в размере 25 975 303,75 рублей на основании Постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп (в редакции постановления от 5 мая 2014 года N 239-пп).
Полагая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, Копытин М.В. поручил определить его рыночную стоимость ООО "Центр экспертизы и управления собственностью". В соответствии с Отчетом N 51/2018 от 28 мая 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", с разрешенным использованием: объекты придорожного сервиса, расположенного на землях населенных пунктов по адресу: "адрес изъят", по состоянию на 5 декабря 2017 года определена в сумме 11 693 000 рублей.
Ссылаясь на статью 66 Земельного кодекса Российской Федерации, положения Закона об оценочной деятельности, допускающие возможность определения кадастровой стоимости земельного участка не только в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и исходя из его рыночной стоимости, Копытин М.В. просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" в размере его рыночной стоимости в сумме 11 693 000 рублей по состоянию на 5 декабря 2017 года.
Определением суда от 14 сентября 2018 года по ходатайству представителя административного истца назначена оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено ФБУ Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации.
Административный истец и его представитель в судебное заседание не явились, извещены своевременно и надлежащим образом. Представителем Кваша Л.В. подано письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие стороны истца.
Представитель административного ответчика Правительства Иркутской области в судебное заседание не явился. В письменных пояснениях представитель Правительства Ступин К.М., действующий на основании доверенности, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, указал, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость может быть установлена в размере рыночной. При этом правообладатель земельного участка обязан доказать реальный размер рыночной стоимости, в том числе, путем назначения по делу судебной оценочной экспертизы. В отзыве Правительства указания на признание исковых требований не содержится, так же, как не приведено и возражений против их удовлетворения.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (Управление Росреестра) Полозова В.А., действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, просила рассматривать дело в отсутствие представителя Управления.
Из отзыва Управления Росреестра следует, что земельный участок с кадастровым номером "номер изъят" поставлен на кадастровый учет 5 декабря 2017 года, 6 февраля 2018 года в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о государственной регистрации права собственности Копытина М.В. на указанный участок.
На основании нормативных документов Правительства Иркутской области об оценке земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером "номер изъят" отнесен к 5-ой группе видов разрешенного использования, его кадастровая стоимость на 5 декабря 2017 года установлена в размере 25 975 303,75 рублей (6541,25 рублей за 1 кв.м.).
Возражений против требований Копытина М.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, установленной заключением эксперта, Управление Росреестра не высказало, само экспертное заключение не оспорило.
Филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Иркутской области, надлежащим образом извещенный о рассмотрении дела, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменном отзыве на иск представитель филиала Полехина Е.П., действующая на основании доверенности, подтвердила наличие в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", площадью 3 971,00 кв.м., установленной по состоянию на 5 декабря 2017 года в размере 25 975 303,75 рублей. Ссылаясь на изменения с 1 января 2017 года законодательства о кадастровом учете, считает, что Кадастровая палата не является надлежащим ответчиком по делу. Просила рассмотреть дело по существу без участия представителя ФГБУ "ФКП Росреестра".
Администрация г. Иркутска о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, однако представитель администрации в судебное заседание не явился. В письменном отзыве на административное исковое заявление указано, что администрация требования Копытина М.В. не признает, ссылаясь на несоответствие Отчета об определении рыночной стоимости требованиям закона. Просит в удовлетворении административных исковых требований отказать.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не представивших доказательства уважительности причин отсутствия и не просивших об отложении разбирательства дела.
Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде юридическими лицами, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В свою очередь, датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (статья 24.15 Закона).
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; 2) установление в отношении объекта его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Судом установлено, что Копытин М.В. является собственником земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", общей площадью 3 971,00 кв.м., с разрешенным использованием: объекты придорожного сервиса, расположенного по адресу: "адрес изъят", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 6 февраля 2018 года сделана запись регистрации N 38:36:000008:7453-38/001/2018-2.
Административный истец, как собственник земельного участка, в силу статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком земельного налога.
Согласно пункту 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Таким образом, Копытин М.В. является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка, относительно которого возник данный спор.
Земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 5 декабря 2017 года, отнесен к 5-ой группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания). Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области", в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года N 239-пп, по состоянию на 5 декабря 2017 года в размере 25 975 303,75 рублей, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости за 1 кв.м. по указанной группе видов разрешенного использования в размере 6541,25 рублей.
Это подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта от 15 мая 2018 года N 3800/601/18-333885.
Рыночная стоимость земельного участка, определенная по заданию арендатора оценщиком ООО "Центр экспертизы и управления собственностью" Рульковой Я.Р., согласно Отчету от 28 мая 2018 года N 51/2018 по состоянию на 5 декабря 2017 года составляет 11 693 000 рублей.
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физическое лицо, владеющее объектом недвижимости на праве собственности, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.
В административном исковом заявлении Копытин М.В. в обоснование нарушения прав ссылается на то, что оплачивает земельный налог в значительно большем размере, поскольку кадастровая стоимость участка превышает его рыночную стоимость.
Следовательно, Копытин М.В., как собственник земельного участка, вправе обратиться с заявлением об установлении его рыночной стоимости.
В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 1 января 2017 года, государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.
Предусмотренные частью 3 настоящей статьи отдельные полномочия органа регистрации прав, за исключением полномочий, предусмотренных в пунктах 2 - 4 части 3, на основании решений данного органа вправе осуществлять подведомственное ему федеральное государственное бюджетное учреждение. В целях применения положений настоящего Федерального закона федеральное государственное бюджетное учреждение, наделенное полномочиями в соответствии с указанными решениями, считается органом регистрации прав.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 18 ноября 2016 года N П/0515 ФГБУ "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" наделено отдельными полномочиями органа, осуществляющего государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как собственника земельного участка, между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка имеется различие, Копытин М.В. вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости путем предъявления требования об установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости.
Следовательно, Копытин М.В. правомерно обратился в суд с требованиями к Правительству Иркутской области, которым утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области, и органу кадастрового учета, уполномоченного на внесение изменений сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости.
При этом заявленные административным истцом требования имеют своим предметом установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости с учетом его уникальных характеристик и, хотя и не связаны с оспариванием нормативного акта, утвердившего результаты кадастровой оценки, или действий органа кадастрового учета, в соответствии с разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, относятся к делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость земельных объектов устанавливается на основании массовой оценки, и по существу отличается от рыночной стоимости именно методом определения. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.
В данном случае дата, на которую установлена кадастровая стоимость земельного участка - 5 декабря 2017 года, соответственно, на эту дату должна быть определена рыночная стоимость участка.
При рассмотрении дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости путем установления кадастровой стоимости равной рыночной надлежит установить достоверную рыночную стоимость земельных участков.
В силу части 5 статьи 247 КАС Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, в частности, обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 Кодекса, лежит на административном истце.
Поскольку в ходе судебного разбирательства возникли сомнения относительно достоверности представленного административным истцом Отчета о рыночной стоимости земельного участка, по ходатайству истца судом была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости спорного земельного участка, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы.
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" общей площадью 3 971,00 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты придорожного сервиса, распложенного по адресу: "адрес изъят", по состоянию на 5 декабря 2017 года составляет 9 391 415 рублей.
В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Согласно части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.
Исследуя экспертное заключение от 22 октября 2018 года N 1382/4-4, суд отмечает, что при проведении оценки эксперт руководствовался Федеральными законами N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности", N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7, в редакции, действующей на момент проведения экспертизы, методическими рекомендациями по оценке земельных участков, справочными материалами, что отражено во вводной части заключения.
Одним из вопросов, поставленных перед экспертом, был вопрос о соответствии представленного административным истцом доказательства размера рыночной стоимости земельного участка - Отчета ООО "Центр экспертизы и управления собственностью" от 28 мая 2018 года N 51/2018.
Отвечая на этот вопрос, судебный эксперт в заключении указал, что при проверке Отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности установлены нарушения требований федеральных стандартов оценки, не правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, информация, использованная оценщиком, является не проверяемой.
Так, оценщик не в полном объеме исследовал инфляционные процессы, не учел все влияющие на ценообразование факторы и необоснованно отказался от применения корректировка на изменение цен за период между датами сделки (предложения) и оценки.
Кроме того, оценщиком не обоснованно, при отсутствии подтвержденной информации о правах, при расчете рыночной стоимости объекта оценки учитывал право аренды на земельный участок, избранный в качестве объекта-аналога N 3.
Оценивая в совокупности выводы эксперта по проверке Отчета с учетом позиции ответчиков, замечаниями к Отчету, высказанными в отзыве заинтересованного лица - администрации г. Иркутска, суд приходит к выводу о том, что Отчет от 28 мая 2018 года N 51/2018 не может быть признан надлежащим доказательством размера действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.
Исследуя экспертной заключение, суд отмечает, что экспертом сделан обзор подходов и методов оценки при определении рыночной стоимости земельных участков, в соответствии с Методическими рекомендациями Минимущества России от 7 марта 2002 года N 568-р, обоснован выбор метода сравнения продаж для оценки данного земельного участка и мотивирован отказ от иных методов оценки.
Проведен анализ наиболее эффективного использования оцениваемого участка, и сделано заключение о том, что в соответствии с п. 20 ФСО N 7 оценка рыночной стоимости земельного участка производится исходя из вида разрешенного использования объекта исследования - объекты придорожного сервиса.
При проведении оценки экспертом определен и исследован сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки, выполнен анализ ценообразующих факторов и ценовых диапазонов. В экспертном заключении подробно проанализирован рынок сопоставимых объектов недвижимости города Иркутска за период, предшествующий дате определения стоимости объекта оценки. На основании анализа показателей экономического развития территории, сегмента рынка промышленной земельной недвижимости в регионе экспертом произведен отбор объектов-аналогов, выбраны единицы сравнения, проведен сравнительный анализ объекта оценки с каждым объектом-аналогом по всем избранным элементам сравнения. С учетом уникальных характеристик оцениваемого земельного участка по основным ценообразующим параметрам проведена корректировка значений единиц сравнения для объектов-аналогов и при расчете рыночной цены применены поправочные коэффициенты на торг, на цену во времени, на площадь.
Экспертом подробно описаны обоснование применения корректировок и их расчет, обоснован отказ от применения корректирующих коэффициентов на передаваемые имущественные права, условия сделки и условия финансирования, условия продажи, местоположение, категорию земельного участка и разрешенное использование, элементы инженерно-технического обеспечения.
Достоверность использованных экспертом при оценке сведений об объектах-аналогах проверяема по ссылкам на справочную информацию.
Эксперт ФБУ Иркутская ЛСЭ Минюста России Петренко М.А., проводившая экспертную оценку, имеет высшее образование по специальности "Экспертиза и управление недвижимостью", диплом о профессиональной переподготовке по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)" и квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1 "Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки", стаж экспертной работы по специальности с 2017 года.
Оценивая заключение экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно по форме и содержанию полностью соответствует требованиям закона об экспертизе и федеральным стандартам оценки, недостоверности содержащихся в нем сведений не установлено, лицами, участвующими в деле, соответствующих доводов не приведено, доказательств об иной рыночной стоимости земельного участка не представлено.
Возражений против экспертного заключения по его форме, содержанию, а также относительно величины установленной оценщиком рыночной стоимости земельного участка от лиц, участвующих в деле, не поступило.
На основании изложенного, суд признает заключение судебной оценочной экспертизы, выполненное экспертом ФБУ Иркутская ЛСЭ Минюста России Петренко М.А., надлежащим доказательством, а определенную на основании оценки эксперта рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" - достоверной.
Оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, установив все обстоятельства, имеющие значение при рассмотрении настоящего спора, принимая во внимание, расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости по результатам государственной оценки земель, и рыночной стоимостью земельного участка, определенной экспертным путем, суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" равной его рыночной стоимости по состоянию на 5 декабря 2017 года в размере 9 391 415 рублей.
При таких обстоятельствах, суд считает возможным удовлетворить административные исковые требования Копытина М.В., и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", общей площадью 3 971,00 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты придорожного сервиса, распложенного по адресу: "адрес изъят", равной его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы по состоянию на 5 декабря 2017 года в размере 9 391 415 рублей.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что административный истец обратился в Иркутский областной суд 20 августа 2018 года.
В силу положений статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 29 июля 2017 года N 274-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда сведения о новой кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, то есть с 1 января 2018 года.
Руководствуясь статьями 175-179, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования Копытина Михаила Валерьевича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", общей площадью 3 971 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты придорожного сервиса, местоположение: "адрес изъят", определенную по состоянию на 5 декабря 2017 года, равной рыночной стоимости в размере 9 391 415 (девять миллионов триста девяносто одна тысяча четыреста пятнадцать) рублей.
Датой обращения Копытина Михаила Валерьевича с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" считать 20 августа 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Иркутского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.
Судья Л.Л. Каракич
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
