Решение Верховного Суда Республики Бурятия от 17 января 2019 года №3а-141/2018, 3а-1/2019

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

РЕШЕНИЕ

от 17 января 2019 года Дело N 3а-1/2019
Верховный Суд Республики Бурятия в составе судьи Назимовой П.С., при секретаре Черепановой О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Джебраилова Л.Г.О. к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,
установил:
20 ноября 2018 года Джебраилов Л.Г.о. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.
Требования основаны на том, что Джебраилов Л.Г.о. является собственником следующих земельных участков: 1) с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Бурятия, <...>; 2) с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., расположенного по адресу: местоположение <...>.
На основании государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов в Республике Бурятия кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... определена в размере 11155526, 13 руб., земельного участка с кадастровым номером ... - 14700561, 48 руб., что значительно превышает их рыночную стоимость, которая согласно отчётам об оценке рыночной стоимости составляет 1213 000 руб., 2900000 руб. соответственно. Кадастровая стоимость земельных участков влияет на размер земельного налога, уплачиваемого истцом.
В судебное заседание административный истец Джебраилов Л.Г.о. не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещен. Его представитель Сенюшин А.Н. заявленные требования поддержал.
Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Республике Бурятия и Правительства Республики Бурятия, представители заинтересованных лиц Администрации г. Улан-Удэ, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Бурятия в суд не явились, о рассмотрении дела надлежаще извещены.
Поскольку явка указанных лиц не признана судом обязательной, на основании части 4 статьи 247 КАС РФ дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск Джебраилова Л.Г.о. подлежит удовлетворению.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В пункте 3 данной статьи указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Судом установлено, что Джебраилов Л.Г.о. является собственником двух земельных участков:
1) с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., расположенного по адресу: местоположение <...>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17 августа 2018 года N ...;
2) с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., расположенного по адресу: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты розничной торговли, магазины, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 3 сентября 2018 года N ....
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из материалов дела видно, что принадлежащий Джебраилову Л.Г.о. земельный участок с кадастровым номером ... поставлен на кадастровый учет 25 марта 2003 года, его кадастровая стоимость определена по состоянию на 7 февраля 2018 года и равна 11155526,13 руб.,
земельный участок с кадастровым номером ... поставлен на кадастровый учет 20 апреля 2018 года, его кадастровая стоимость определена по состоянию на 20 апреля 2018 года и равна 14700561,48 руб.
Указанные обстоятельства следуют из кадастровых выписок о земельном участке от 13 августа 2018 года.
В обоснование необходимости судебной защиты своих прав заявитель ссылается на то, что поскольку кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, то она должна быть установлена в соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в размере рыночной стоимости. Завышенный размер кадастровой стоимости земельных участков нарушает права заявителя как лица, несущего бремя налоговых платежей, которые исчисляются исходя из их кадастровой стоимости.
Административным истцом представлены отчёты об оценке N РН37-08/18, РН38-08/18 3 октября 2018 года (далее - отчёты), выполненные ИП М.
Из отчётов следует, что оценщик исследовал социально-географическое положение Республики Бурятия, провёл анализ рынка коммерческой недвижимости Республики Бурятия, общего состояния рынка земельных участков Республики Бурятия, исследовал объём предложений объектов продажи земельных участков, а также ценообразующие факторы за 2016, 2017 годы.
Оценщик использовал информацию газет "Все объявления", "Из рук в руки", "ВДВ", "РИО", информацию сети Интернет, размещённую на сайтах ruads.org, avito.ru и других.
В соответствии с пунктами 12-14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли РФ N 297 от 20 мая 2015 года, оценщик при проведении оценки использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией.
Отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке подробно мотивирован в отчётах.
Как следует из отчёта N РН37-08/18 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., применяя сравнительный подход, оценщик выбрал три объекта-аналога - земельные участки, расположенные в черте г. Улан-Удэ (1. ул. <...>, 2. ул. <...>, 3. ул. <...>).
При проведении оценочных работ применена корректировка на торг (-15,4%) на основании данных, предложенных в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера, 2017 года. Применена корректировка на местоположение (37%), корректировка на общую площадь (11%), корректировка на расположение относительно первой (красной) линии (-22%).
Корректировка на дату продажи не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному критерию сравнения.
Корректировка по категории, назначению и разрешённому использованию земельных участков не применялась, поскольку объекты оценки и объекты-аналоги подразумевают их дальнейшее использование для строительства объектов торговли, торгово-развлекательных и строительства объектов сервисного обслуживания.
Корректировка на наличие коммуникаций не применялась, поскольку объекты оценки оцениваются в предположении об отсутствии на них коммуникаций, а объекты-аналоги, так же как и объекты оценки, могут быть подключены к тем же коммуникациям. Возможности подключения к инженерным коммуникациям равные.
По результатам оценки оценщик пришёл к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 7 февраля 2018 года равна 1213000 руб.
Как следует из отчёта N РН38-08/18 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 03:24:022155:76, оценщик выбрал три объекта-аналога - земельные участки, расположенные в черте г. Улан-Удэ (1. ул. <...>, 2. ул. <...>, 3. ул. <...>).
При проведении оценочных работ применена корректировка на торг (-15,4%) на основании данных, предложенных в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера, 2017 года. Применена корректировка на местоположение (17%, 0%, 17%).
Корректировка на дату продажи не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному критерию сравнения.
Корректировка по категории, назначению и разрешённому использованию земельных участков не применялась, поскольку объекты оценки и объекты-аналоги подразумевают их дальнейшее использование под офисно-торговую застройку.
Корректировка на общую площадь земельного участка не применялась на основании Справочника оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера, 2017 года.
Корректировка на наличие коммуникаций не применялась, поскольку объекты оценки оцениваются в предположении об отсутствии на них коммуникаций, а объекты-аналоги, так же как и объекты оценки, могут быть подключены к тем же коммуникациям. Возможности подключения к инженерным коммуникациям равные.
По результатам оценки оценщик пришёл к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 20 апреля 2018 года равна 2900 000 руб.
При изучении отчётов оценщика, не содержащих в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд признает их соответствующими требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Закона об оценочной деятельности, а потому принимает во внимание в качестве допустимых доказательств заявленных административным истцом требований.
В отчетах об оценке указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки. Указаны точное описание объектов оценки, обоснование использования методов при проведении оценки, перечень использованных данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки допущения; последовательность определения стоимости объектов оценки и их итоговая величина; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объектов оценки.
Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельных участков, определённой оценщиком, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.
Нарушений требований федеральных стандартов оценки и положений Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" судом не установлено, и на какие-либо конкретные нарушения стороны не ссылались.
В судебном заседании оценщик М дал пояснения на поступившие возражения, выводы, изложенные в отчётах об оценке, подтвердил в полном объеме, представил письменные разъяснения по всем возникшим вопросам.
Отчёты об оценке составлены компетентным оценщиком, обладающим специальными познаниями в данной области и имеющим стаж работы в оценочной деятельности, к отчётам приложены копии соответствующих свидетельств, страховые полисы.
Оценщик М является членом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки", имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)".
У суда отсутствуют основания не доверять итоговой величине рыночной стоимости земельных участков заявителя, определённой в отчетах об оценке.
Учитывая перечисленные правовые нормы и фактические обстоятельства дела, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении заявления Джебраилова Л.Г.о. и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... должна быть установлена в размере доказанной его рыночной стоимости по состоянию на 7 февраля 2018 года в размере 1213000 руб., с кадастровым номером ... по состоянию на 20 апреля 2018 года - 2900 000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административный иск Джебраилова Л.Г.О., поступивший в суд 20 ноября 2018 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 519 кв.м., с кадастровым номером ..., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования: магазины, расположенного по адресу: местоположение <...>, в размере его рыночной стоимости - 1213000 руб. по состоянию на 7 февраля 2018 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1353 кв.м., с кадастровым номером ..., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования: объекты розничной торговли, магазины, расположенного по адресу: <...>, в размере его рыночной стоимости - 2900000 руб. по состоянию на 20 апреля 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Председательствующий П.С. Назимова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка